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Comment créer une SCI ? Les étapes et formalités !

Créer une SCI présente de nombreux avantages. En famille ou entre amis, vous souhaitez investir à plusieurs dans un projet immobilier ? Vous avez besoin d’un outil efficace pour gérer votre patrimoine ? La création de SCI peut-être la solution ! Facilité de gestion, de financement et de transmission, c’est un support immobilier très intéressant. Pourquoi et comment créer une SCI, à quel prix, suivez le guide !

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI correspond à plusieurs besoins, et notamment des besoins pratiques, patrimoniaux et fiscaux.

Créer une SCI pour gérer un bien à plusieurs

L’un des premiers avantages de la SCI, c’est de pouvoir acheter un bien à plusieurs. En effet, la mutualisation des efforts financiers de chacun permet de réaliser un investissement immobilier plus important que si chaque associé était seul.

De plus, la conversion du bien en « papier » en facilite sa future gestion. Ainsi, chaque associé possède des parts sociales, proportionnellement à son apport dans la SCI. Ces dernières permettent d’organiser simplement les droits de chacun.

Enfin, la création d’une SCI offre la possibilité d’obtenir un financement plus important auprès des établissements financiers, vous donnant accès à des opérations plus importantes.

Créer une SCI pour transmettre son patrimoine

La SCI est également un excellent support de patrimoine. La présence de parts sociales permet d’organiser de manière souple la transmission d’un ou plusieurs biens de famille. 

Ainsi, vous pouvez simplement céder des parts de la SCI au lieu de passer par une procédure plus coûteuse de vente d’un appartement ou d’une maison. De plus, cette cession peut se faire de manière graduelle, afin d’optimiser au maximum les abattements fiscaux disponibles.

En cas de décès, une SCI permet d’éviter le régime d’indivision aux héritiers. Il est en effet plus facile de sortir d’une SCI, ce qui peut éviter certaines situations douloureuses. Il suffit alors de se conformer aux statuts pour que les héritiers puissent vendre ou racheter les parts des autres.

Créer une SCI pour opter pour l’IS

Fiscalement, la création de SCI est intéressante, car elle permet d’opter :

  • soit pour l’IR (impôt sur le revenu) ;
  • soit pour l’IS (impôt sur les sociétés).

Ce dernier régime se fait sur option, lors de la création de la SCI ou ultérieurement. Ce choix procure plusieurs avantages :

  • les associés peuvent capitaliser les bénéfices ou distribuer les dividendes ;
  • l’immeuble fera l’objet d’amortissements déductibles du résultat imposable ;
  • régime des plus-values professionnelles ;
  • imposition uniquement sur les bénéfices ou dividendes.

Quel type de SCI choisir ?

Toutes les SCI ont des points communs, toutefois, il est nécessaire de déterminer le type de société à créer en fonction de vos objectifs. Il en existe 3 principales : 

  • La SCI familiale est la forme la plus courante, celle utilisée comme support de patrimoine. Elle permet à la fois de transmettre et d’optimiser la fiscalité au moment de la succession. Chaque membre de la SCI reçoit un droit sur une même propriété.
  • La SCI de location permet à plusieurs associés, issus de la même famille ou non, de gérer et louer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle offre l’avantage de contourner l’indivision et de garder une gestion claire du parc immobilier.
  • La SCI d’attribution a plutôt un but de partage et non de cogestion. En effet, il s’agit de construire ou rénover un ensemble immobilier pour ensuite le diviser en lots, attribués aux associés. À la fin de l’opération, la SCI est dissoute.

Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?

Les conditions sont relativement simples pour créer une SCI. Il suffit d’être au moins 2 associés, personnes physiques ou morales, majeures ou mineures. Le statut d’associé s’obtient en faisant un apport à la SCI, en numéraire ou en nature. Le capital d’une SCI peut être fixe ou variable.

Parmi les caractéristiques à réunir pour créer une société, il y a :

  • l’objet social, qui doit obligatoirement être civil et immobilier. Sauf exception, il n’est pas possible d’exercer une activité commerciale en SCI.
  • la nomination d’un ou plusieurs gérants ;
  • le choix du régime d’imposition.

La création d’une SCI nécessite un certain nombre de formalités pour exister aux yeux de la loi.

Comment créer une SCI en 5 étapes simples ?

Rédaction, capital, gérant, publicité légale et immatriculation, découvrez les 5 étapes pour créer une SCI.

1 – Rédiger les statuts de la SCI

Première étape : la rédaction des statuts de la SCI. Vous pouvez vous aider de notre modèle gratuit de statuts de SCI afin de n’omettre aucune clause indispensable. Vous y indiquerez notamment l’objet social de la société, les conditions de cession des parts et de nomination du gérant et le capital social. Une fois rédigés, chaque associé fondateur doit les signer.

2 – Déterminer et déposer le capital social

Lors de la rédaction des statuts, il est nécessaire de déterminer le capital social de la SCI et de le déposer. Les apports en numéraire doivent être déposés sur un compte ouvert au nom de la SCI. Les apports en nature, eux, sont à faire constater par un notaire.

3 – Nommer le ou les dirigeants de la SCI

Vous devez ensuite nommer un ou plusieurs gérants de la SCI, ses conditions de nomination et son champ d’exercice.

4 – Publier une annonce légale

Une fois vos statuts rédigés et signés, il est nécessaire de faire publier une annonce dans un journal d’annonces légales (JAL). Cette dernière doit mentionner les principales caractéristiques de votre société :

  • dénomination sociale ;
  • objet social ;
  • capital ;
  • adresse du siège social ;
  • nom du gérant ;
  • lieu du RCS et mention « en cours d’immatriculation ».

5 – Compléter le dossier d’immatriculation et le déposer au CFE

Dernière étape de la création, le dépôt du dossier au greffe pour finir l’immatriculation de la SCI. Vous devez envoyer les pièces suivantes au greffe du tribunal de commerce dont dépendra votre SCI :

Bon à savoir : pour les associés personnes morales, vous devez fournir un kbis de moins de 3 mois.

Par qui se faire accompagner pour constituer une SCI ?

Nous l’avons mentionné, mais répétons-le : vous n’êtes pas obligés de monter une SCI sans aide. Si vous n’avez aucune expérience dans le droit ou bien tout simplement si vous souhaitez gagner du temps, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel. D’ailleurs, si vous vous demandez comment créer une SCI aujourd’hui, c’est sans doute que vous l’avez déjà envisagé.

Vous aurez le choix entre un avocat, expert-comptable, juriste, ou encore notaire. Tous sont à même de vous accompagner mais les honoraires sont souvent très élevés. Par contre, le risque d’erreur est moindre et le conseil bien présent, ce qui peut être intéressant dans le cas des créations de SCI complexes.

Pour les autres, nous vous conseillons d’envisager un prestataire juridique en ligne (legaltech). Les acteurs comme LegalPlace, Captain Contrat ou bien Legalstart (le plus connu) vous permettront d’obtenir vos statuts très rapidement. Ils se chargent de la constitution de votre dossier de création (annonce légale comprise, validation du dossier, et envoi au tribunal) pour un montant compris entre 100 et 150€. Vous y gagnez du temps, évitez les erreurs, et obtenez le KBIS en quelques jours. C’est pour cette raison que la création d’une SCI en ligne est choisie par de plus en plus d’entrepreneurs.

Les tarifs de création d’une SCI

Selon le type de prestataire et le niveau de prestations choisis, le budget de création d’une SCI va osciller entre 250€ et 3000€ tout compris. C’est notamment la phase de rédaction des statuts et le niveau d’accompagnement à ce moment qui aura la plus grande incidence. Pour en savoir plus, lire notre article dédié au coût de création d’une SCI.

FAQ

Quel délai pour créer une SCI ?

La création d’une SCI est une démarche relativement rapide si vous le faites vous-même. De la signature des statuts à la réception du Kbis, il peut s’écouler entre 1 et 3 mois selon les greffes des tribunaux de commerce.

Quel est le coût pour créer une SCI ?

Le coût d’une SCI dépend de la manière dont vous la créez. En vous chargeant des formalités, vous dépenserez entre 250 € et 400 € selon le JAL et le nombre de bénéficiaires effectifs.

Quel est l’intérêt de créer une SCI ?

Il s’agit de faciliter et d’organiser la gestion de biens immobiliers à plusieurs, dans le but de les louer ou de les transmettre à ses descendants. L’optimisation fiscale est également l’un des buts de la SCI.

Guillaume Robez

Responsable éditorial

Guillaume est le co-fondateur d'independant.io. Sa spécialité ? Décrypter les offres, lire les conditions générales et les grilles tarifaires pour vous dénicher les meilleurs produits et services.