Guide : comment créer une SCI en 2024 ?

Vous souhaitez créer une SCI ? Que ce soit entre amis ou en famille, cette forme juridique est une option très intéressante pour investir à plusieurs dans l’immobilier. Démarches, coût et avantages, voici les 5 étapes de création d’une SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de gérer et d’exploiter ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Ce type de société offre des avantages en termes de transmission et de fiscalité.

La SCI est une société de personnes et doit être constituée de 2 associés minimum. Chacun d’eux détient des parts sociales proportionnelles à ses apports. Toutes les décisions sont prises de manière collective.

Il existe 3 types de SCI :

• la SCI familiale est la forme la plus courante, celle utilisée comme support de patrimoine. Elle permet à la fois de transmettre et d’optimiser la fiscalité au moment de la succession. Chaque membre de la SCI reçoit un droit sur une même propriété ;
• la SCI de location permet à plusieurs associés, issus de la même famille ou non, de gérer et louer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle offre l’avantage de contourner l’indivision et de garder une gestion claire du parc immobilier ;
• la SCI d’attribution a plutôt un but de partage et non de cogestion. En effet, il s’agit de construire ou rénover un ensemble immobilier pour ensuite le diviser en lots, attribués aux associés. À la fin de l’opération, la SCI est dissoute.

Notez que la SCI n’est pas adaptée à la location meublée non professionnelle (LMNP), car cette activité est considérée comme commerciale. Là aussi, mieux vaut opter pour une SAS ou une SARL.

Étape 1 : rédiger les statuts de la SCI

Pour créer une SCI, vous devez préalablement rédiger ses statuts. Ce document juridique encadre le fonctionnement de votre société, ses règles de gestion et les droits et obligations des associés. Il comporte plusieurs clauses obligatoires.

La raison sociale de la SCI

Une SCI est une société. Il s’agit donc d’une personne morale, distincte des personnes physiques qui la composent. Pour cette raison, vous devez lui donner un nom. C’est ce qu’on appelle sa raison sociale.

Vous êtes libre de choisir le nom de votre SCI. Vous devez toutefois vérifier qu’il n’est pas déjà utilisé par une autre entreprise et donc protégé. Pour cela, il vous suffit de faire une recherche sur le site de l’Inpi.

Son adresse de domiciliation

Il s’agit de l’adresse administrative, fiscale et juridique de votre société civile immobilière. On parle de siège social.

Cette adresse figure dans tous vos documents administratifs et juridiques. Elle détermine la nationalité de l’entreprise et la juridiction compétente en cas de litige.

Vous avez plusieurs options pour choisir la domiciliation de votre SCI :

• au domicile du gérant de la SCI ;
• à l’aide d’un bail commercial ou professionnel (si vous créez une SCI pour l’acquisition d’un bâtiment professionnel) ;
• au sein d’une société de domiciliation.

Son objet social

L’objet social précise les différentes activités qu’une entreprise projette d’exercer. En SCI, les choses sont simples puisqu’il s’agit d’acquérir des bien immobiliers et de les exploiter. Rappelons que cette forme juridique n’est pas adaptée pour faire de l’achat-revente.

Dans l’objet social, ne précisez pas l’adresse du premier bien immobilier que vous allez acheter. En effet, si vous souhaitez en acheter un autre par la suite, vous seriez contraint de modifier vos statuts.

La nomination du gérant

Le gérant de la SCI doit être nommé dès la constitution de la société. Il peut être nommé soit directement dans les statuts, soit par un acte distinct ou encore par décision des associés.

Le gérant de la SCI peut être un associé ou un tiers. Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale (une autre société). Vous pouvez même nommer plusieurs gérants.

Sauf précision dans les statuts, le gérant est nommé pour toute la durée de vie de la société.

Les apports au capital social

Le capital social de la SCI correspond aux apports réalisés par les associés. Il peut s’agir d’apports en numéraire (somme d’argent) ou en nature (biens). Les apports en industrie sont également possibles mais ils ne sont pas comptabilisés au capital social. Les pouvoirs des associés sont proportionnels à leur participation au capital social.

Si vous optez pour un capital social faible, vous pourrez avoir recours à un compte courant d’associé pour financer les activités de votre SCI.

Notez aussi que le capital social de la SCI peut être fixe ou variable.

Si vous faites des apports en nature, vous n’avez pas l’obligation de désigner un commissaire aux apports.

Les autres mentions

Vous devez également mentionner dans vos statuts :

• la durée de la société : elle ne peut pas excéder 99 ans ;
• les modalités de fonctionnement de la société : gérance, prise de décisions, cession des parts sociales, affectation des bénéfices, etc.

Vous pouvez vous aider de notre modèle gratuit de statuts de SCI afin de n’omettre aucune clause indispensable.

Étape 2 : choisir la fiscalité de la SCI

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) mais peut, sur option, choisir l’imposition sur les sociétés (IS).

Avec l’impôt sur le revenu (IR), chaque associé est imposé personnellement, à hauteur de sa participation au capital, dans la catégorie des « Revenus fonciers », comme s’il détenait directement le bien. Il est également redevable de prélèvements sociaux.

En optant pour l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI est directement imposée sur ses bénéfices et les plus-values. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils se versent. Notez que le choix pour l’IS est irrévocable.

La fiscalité de la SCI est un point important. Faire le bon choix peut vous permettre de réduire vos charges.

Étape 3 : déposer le capital social

Les apports en numéraire doivent être déposés sur un compte séquestre auprès d’une banque. Vous pouvez également passer par un notaire. Cette formalité vous permet d’obtenir une attestation de dépôt de fonds. Ce document vous sera demandé pour immatriculer votre SCI auprès du greffe.

Vous êtes libre de déposer la totalité de votre capital, ou seulement une partie. Vous pourrez ensuite le libérer progressivement.

Étape 4 : publier un avis de création

Vous devez ensuite publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL) du département où vous allez créer votre SCI. Cette formalité a pour objectif d’informer les tiers de la création de votre société. Il s’agit d’une démarche payante.

Cette annonce contient plusieurs informations, parmi lesquelles :

• la raison sociale de votre SCI ;
• le capital de la société ;
• l’adresse du siège social ;
• l’objet social ;
• la durée de la société ;
• les nom, prénoms et adresse du gérant ;
• l’indication du greffe du tribunal où la société sera immatriculée au RCS ;
• pour une SCI à capital variable, le montant au-dessous duquel le capital ne peut être réduit.

Vous recevrez ensuite une attestation de parution. Celle-ci est à conserver.

Étape 5 : immatriculer la SCI

L’immatriculation de la SCI est la dernière étape de votre parcours de création. Pour cela, vous devez déposer un dossier au greffe du tribunal de commerce. Attention, cette démarche est entièrement dématérialisée.

Il faudra vous connecter au Guichet électronique des formalités d’entreprises (ou Guichet unique) de l’Inpi. Une fois votre compte créé, il vous suffira de remplir un formulaire en ligne. La plupart des informations demandées figurent dans vos statuts.

Vous devrez également déposer les documents suivants :

• une copie des statuts signés et certifiés conformes par le gérant ;
• la copie de la pièce d’identité du gérant ;
• une attestation de non-condamnation et de filiation ;
• un justificatif d’occupation des locaux du siège social (quittance loyer, facture EDF, bail, etc.) ;
• l’attestation de parution au JAL ;
• une déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE) ;
• un pouvoir en cas de formalités déléguées à un tiers.

Pour les associés personnes morales, vous devez fournir un Kbis de moins de 3 mois.

Le Guichet unique transmet ensuite votre dossier au greffe du tribunal de commerce. C’est lui qui procède à l’immatriculation de votre SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS), puis au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc).

Vous recevrez alors un extrait Kbis ainsi qu’un extrait d’immatriculation au registre national des entreprises (RNE).

Par qui se faire accompagner pour créer une SCI ?

Vous pouvez créer votre SCI seul ou vous faire accompagner. Dans ce deuxième cas, vous avez le choix entre un professionnel du droit (notaire, avocat, expert-comptable) ou une Legaltech. Cet accompagnement peut être total (de la rédaction des statuts jusqu’au dépôt de votre dossier complet) ou partiel.

Les tarifs de ces plateformes en ligne sont moins élevés que ceux d’un avocat ou d’un expert-comptable. C’est pour cette raison que la création de SCI en ligne est choisie par de plus en plus d’entrepreneurs.

Combien coûte la création d’une SCI ?

Immatriculer une société n’est pas gratuit. Voici les coûts de création d’une SCI (chiffres 2024) :

• entre 185 € et 217 € en 2024 pour la publication de l’annonce légale ;
• 63,54 € de frais de greffe du tribunal de commerce ;
• 20,34 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs ;
• 12,12 € pour l’inscription au BODACC.

À cela, vous devez ajouter le coût d’un accompagnement à ces formalités si vous souhaitez passer par un professionnel.

Pensez aussi aux frais de fonctionnement de votre SCI, comme le compte bancaire professionnel, les assurances, etc.

Pourquoi créer une SCI ?

Créer une SCI pour gérer un bien à plusieurs

L’un des premiers avantages de la SCI, c’est de pouvoir acheter un bien à plusieurs. En effet, la mutualisation des efforts financiers permet de réaliser un investissement immobilier plus important.

Enfin, la création d’une SCI offre la possibilité d’obtenir un financement plus important auprès des établissements financiers.

Créer une SCI pour transmettre son patrimoine

La SCI est un excellent support de patrimoine. La présence de parts sociales permet d’organiser de manière souple la transmission d’un ou plusieurs biens de famille.

Ainsi, vous pouvez simplement céder des parts de la SCI au lieu de passer par une procédure plus coûteuse de vente d’un appartement ou d’une maison. De plus, cette cession peut se faire de manière graduelle, afin d’optimiser au maximum les abattements fiscaux disponibles.

En cas de décès, une SCI permet d’éviter le régime d’indivision aux héritiers. Il est en effet plus facile de sortir d’une SCI, ce qui peut éviter certaines situations douloureuses. Il suffit alors de se conformer aux statuts pour que les héritiers puissent vendre ou racheter les parts des autres.

Créer une SCI pour opter pour l’IS

Opter pour l’impôt sur les sociétés comporte plusieurs avantages :

• les associés peuvent capitaliser les bénéfices ou distribuer les dividendes ;
• l’immeuble fera l’objet d’amortissements déductibles du résultat imposable ;
• vous profitez du régime des plus-values professionnelles ;
• l’imposition porte uniquement sur les bénéfices ou dividendes.

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