Juridique

À quoi sert le capital social d’une SCI et quel minimum prévoir ?

C’est décidé, vous souhaitez créer une SCI ? Que ce soit pour transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants (et lutter contre l’indivision) ou pour un projet d’acquisition de maison secondaire avec des amis, savoir identifier quelle somme vous allez apporter au capital social de la société est indispensable.

À quoi sert le capital social d’une SCI et comment l’apporter ?

Utilité

Le capital social d’une SCI correspond aux parts sociales qui sont attribuées aux associés après leur apport en numéraire et en nature. Avoir un capital suffisamment élevé vous donne de la crédibilité auprès des banques pour faire un emprunt. C’est particulièrement le cas avec la création d’une SCI car cette société peut être utilisée pour acquérir des biens. En effet, le fait qu’il y ait au moins 2 associés permet de réunir facilement les fonds nécessaires pour le capital social.

Vous devez mentionner dans les statuts le montant et la nature des apports. Par exemple, si la SCI a deux associés qui sont mariés et ont une maison (estimée à 300 000€) qu’ils souhaitent faire entrer au capital social de la SCI et qu’ils apportent chacun 5 000€ en numéraire, il faudra l’indiquer dans les statuts (apport en numéraire = 10 000€ et apport en nature = 300 000€). Il faudra également mentionner quel type d’apport a apporté chaque associé ainsi que la répartition des parts sociales (dans ce cas c’est 50% pour chaque associé.)

Vous avez deux choix : soit vous libérez l’apport en totalité, soit vous faites une libération partielle (la délimitation de temps est définie dans les statuts.) Néanmoins, la libération partielle n’est possible que pour l’apport en numéraire : vous devez libérer la totalité des apports en nature lors de la constitution de la société.

Si vous avez choisi l’IS comme mode d’imposition, la libération totale du capital social vous fait bénéficier d’un taux réduit d’imposition sur vos bénéfices (taux réduit d’IS à 15%). Notez également que le versement des dividendes n’est possible qu’une fois que le capital social est complètement libéré.

Il est conseillé de prévoir des clauses en cas de non-respect des délimitations de temps lors de l’apport du capital social. Il faut prendre des mesures dissuasives pour inciter les associés à répondre à leurs obligations. Et ne pas pénaliser les autres associés qui ont respecté les règles établies dans les statuts. 

Différents apports au capital d’une SCI

Vous pouvez apporter à votre capital social des apports en numéraire ou des apports en nature. Les apports en numéraire correspondent à l’argent que vous apportez. Les apports en nature sont tous les biens mobiliers ou immobiliers (avec une SCI, c’est généralement des appartements ou des maisons.) 

En apportant des biens immobiliers à votre capital social, vous devrez estimer le montant de l’immeuble. Vous n’aurez pas à faire appel à un commissaire aux apports, c’est à vous de déterminer son prix (par exemple en se basant sur les prix du marché). Vous devrez payer de droit d’enregistrement de 5% si vous faites un apport en nature d’un immeuble que vous avez déjà acquis.

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Il n’y a pas d’apport en industrie dans une SCI.

Enfin, notez que vous pouvez opter pour une SCI à capital fixe ou une SCI à capital variable. Un capital fixe est déterminé par les associés au moment de la constitution de la société : c’est une somme fixe qui est difficilement modifiable. En effet, une assemblée générale extraordinaire et l’accord des associés sont nécessaires pour dans le cadre des formalités d’augmentation du capital de la SCI (ou de réduction de capital) tout comme la publication de l’annonce légale, la modification des statuts etc.). Malgré cela, le capital social fixe en SCI est la forme la plus utilisée par les entreprises car la plus simple à mettre en place.

Un capital variable est un capital social qui varie entre un montant plancher et une somme plafond. C’est-à-dire que si le capital social varie entre les deux valeurs déterminées dans les statuts, il n’y a aucune formalité à effectuer. En outre, avec un capital variable, il n’y a pas besoin de clause d’agrément pour qu’un associé se retire. C’est donc un avantage en cas de tension entre associés. De plus, les nouveaux associés gardent leur anonymat car seuls les associés fondateurs doivent dévoiler au public leur nom sur les statuts. Si un investisseur immobilier veut entrer au capital et rester anonyme, c’est un mode de fonctionnement qui est adapté.

Quel est le capital minimum d’une SCI ?

Le minimum imposé par la loi

Pour constituer une SCI, le minimum imposé par la loi pour le capital social est 1€. Néanmoins, la plupart des sociétés adoptent un capital supérieur à 1€.

Le minimum imposé par la réalité des besoins d’une SCI

La première étape est de définir vos objectifs avec une SCI. Est-ce que le but est d’apporter vos biens personnels pour favoriser la transmission de votre patrimoine immobilier à vos enfants :

  • Est-ce que le but est de faire de la location ?
  • Est-ce que l’objectif de la SCI est d’acheter un bien pour votre famille ?

En fonction de l’objet social de votre société, vous pourrez adopter un capital social adapté. Gardez bien en tête que si vous souhaitez emprunter auprès de votre banque, celle-ci doit avoir une garantie de votre solvabilité. Elle regarde donc le montant de votre capital social de la SCI pour décider si oui ou non elle vous accorde ce prêt.

Dans les sociétés commerciales, si vous perdez la moitié du capital social, vous devez le reconstituer. Par exemple, si vous avez un capital de 5 000€ et qu’il descend en dessous des 2 500€, vous devrez le reconstruire. La SCI a l’avantage de ne pas dépendre de cette contrainte. En effet, il n’y a aucune obligation de recouvrir un capital initialement souscrit. C’est donc un statut juridique beaucoup plus souple sur la question du capital social.

Quels risques à fixer un capital social trop faible pour une SCI ?

Une SCI avec un capital minimum trop faible peut entraîner des risques pour votre trésorerie. En effet, en cas de manque de liquidités, votre capital social ne sera pas assez élevé pour couvrir vos besoins de financement.

Aussi, avec un capital social trop faible, vous paierez plus d’impôts car vous aurez une grande plus-value. En effet, la valeur de vos parts sociales ne sera pas très élevée mais la plus-value en revanche sera taxée et vous payerez plein pot. Il est donc conseillé au niveau fiscal d’apporter un capital social assez élevé pour payer moins d’impôts lorsque vous visez une cession de parts sociales de la SCI à un horizon relativement faible.

FAQ

Quel est le capital minimum pour une SCI ?

Une SCI doit avoir un capital de 1€ minimum et elle n’a pas de plafond.

Comment déterminer le capital social à la création d’une SCI ?

Pour déterminer le capital social d’une SCI, il faut définir si vous aurez besoin de faire des prêts à la banque (en fonction de l’objet social de votre société). Il est également conseillé de ne pas se contenter d’1€ symbolique et d’investir un minimum pour montrer son sérieux.

Où déposer le capital d’une SCI ?

Le capital d’une SCI se dépose :

  • Chez un notaire
  • Sur un compte bancaire au nom de votre entreprise (dans une banque)
  • A la caisse des dépôts et consignations

Guillaume Robez

Responsable éditorial

Guillaume est le co-fondateur d'independant.io. Sa spécialité ? Décrypter les offres, lire les conditions générales et les grilles tarifaires pour vous dénicher les meilleurs produits et services.