La société civile immobilière n’ayant pas la possibilité d’avoir des activités commerciales, vous êtes nombreux à vous interroger au sujet de la comptabilité d’une SCI et des obligations comptables.
Petit guide pour y voir plus clair !
Dans quel cas la comptabilité d’une SCI est-elle obligatoire ?
On lit souvent qu’un gérant d’une SCI ne doit pas tenir de comptabilité.
Ce n’est pas exact :
- Le gérant doit fournir un certain nombre d’éléments sur l’activité économique de la société, dont un rapport écrit, lors de l’assemblée annuelle des actionnaires, article 1856 du Code Civil.
- Avant cette assemblée annuelle, le gérant doit envoyer aux associés les documents prévus par l’art. 41 de la loi 78-09 du 4 janvier 1978.
L’impact du choix fiscal sur les obligations comptables d’une SCI
La SCI a la possibilité d’opter soit pour l’IS soit pour l’IR, à la création ou après coup. Depuis la loi de finances de 2019, la SCI détient un délai de cinq ans pour révoquer son choix.
Si les biens immobiliers sont importants, ils nécessitent un entretien. Le choix de l’IS devient intéressant, car les frais sont déductibles des bénéfices, on soustrait aussi les amortissements, les provisions, les dépréciations. Ce n’est pas possible si la SCI est soumise à L’IR.
Choisir l’IS, c’est à dire l’option la plus compliquée, n’est donc pas toujours dénué de sens.
Le cas de la SCI à l’IR
Par défaut, la SCI est soumise à l‘IR, chaque associé déclare sur sa feuille d’impôt sa quote-part de revenus fonciers (déclaration 2072). On parle de transparence, car ce sont les associés qui déclarent les revenus, et non la société (dans ce cas on parle d’opacité).
La soustraction des dépenses sur les recettes dégage le revenu à partager entre les associés.
Le cas de la SCI soumise à l’IS
La SCI qui a opté pour l’IS doit tenir une comptabilité en partie double, c’est la comptabilité commerciale, plus complexe que la comptablité de trésorerie.
Le cas de la comptabilité d’une SCI familiale.
La SCI familiale possède la possibilité d’opter pour l’IS ou l’IR. La SCI doit réunir une AG et le gérant envoyer des documents économiques aux associés une fois par an.
Dans une SCI familiale, la tentation est grande de ne pas respecter ce formalisme, compte tenu du caractère « familial » de l’affaire justement.
Si en plus, on oublie d’établir une comptabilité d’engagement (dans le cas de la SCI à l’IS), un risque existe : le fisc pourra considérer que la société est fictive.
Les autres cas où la SCI doit tenir une comptabilité commerciale
Il existe d’autres situations dans lesquelles la comptabilité d’une SCI n’est pas une option mais une obligation :
- Au cas où un des associés est soumis à l’IS ou au BIC, article L612-1 du Code de Commerce
- Si vous optez pour le régime de la TVA.
- Les SCI de tailles importantes, si elles dépassent deux des trois critères suivants.
- Bilan = 1 550 000 €.
- CA = 3 100 000 €.
- Nombre de salariés = 50.
- Si les statuts de votre SCI l’obligent.
- Si votre SCI exerce une activité particulière par exemple : SCI de construction vente, les sociétés civiles d’attribution, les sociétés d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé, les sociétés civiles de placement immobilier SCPI.
- L’article 206-2 du CGI soumet à l’impôt sur les sociétés civiles qui ont un objet commercial. (cas fréquent).
La raison de cette obligation
L’obligation de comptabilité d’une SCI répond aux intérêts des associés d’une part, et de la SCI d’autre part. La comptabilté permet l’enregistrement de toutes les opérations et garantit la pérennité du projet. L’obligation permet aussi d’informer les associés, les tiers en relation avec la SCI et l’État.
Quelles sont les obligations comptables d’une SCI ?
En ce qui concerne les SCI soumises à l’IR et sous certaines conditions, elles ne confectionnent qu’une comptabilité de trésorerie, comme nous l’avons mentionné. Les autres SCI sont obligées de produire une comptabilité d’engagement, c’est à dire commerciale (plus lourde, en partie double).
Les écritures comptables
Les écritures comptables permettent de mémoriser les flux économiques qui résultent des échanges avec la SCI. Chacune d’elles précise avec un instrument appelé compte : le montant, l’origine, la destination du flux, ainsi que les références de la pièce justificative.
Principe de la partie double :
- Chaque flux donne lieu à un double enregistrement car tout emploi est compensé par une ressource
- Pour chaque opération : emploi = ressource
Exemple d’une écriture comptable d’un loyer soumis à la TVA, si elle est récupérable
| 411 | Client | 400 | ||
| 512 | Banque | 800 | ||
| 708 | Loyer d’un appartement à une personne morale | 1000 | ||
| 44 571 | TVA | 200 |
La troisième colonne représente les débits, la quatrième les crédits : crédit = débit
Dans cet exemple on loue à un client un appartement, le loyer est 1200 €, dont 200 € de TVA, il nous paie avec un chèque de 800 €, on constate qu’il nous doit encore 400 €.
Cette obligation de comptabilité engendre la tenue de journaux comptables qu’on nomme journaux auxiliaires centralisés au sein d’un journal principal.
Les comptes obligatoires
La SCI devra établir des comptes annuels :
- Un bilan,
- Un compte de résultat,
- Une annexe.
Dans ce cas, depuis 2016, deux livres comptables devront être tenus et conservés :
- Un livre-journal : enregistrement chronologique de toutes les opérations comptables (achat, vente, banque).
- Un grand livre : regroupement de toutes les opérations (débit-crédit) par numéro de compte
Le bilan
Le bilan est une photographie, c’est un document statique :
- La partie droite s’appelle le passif et la partie gauche l’actif.
- Le passif indique les ressources de la SCI et l’origine des capitaux
- L’actif représente les emplois qui sont faits avec les ressources.
- Le bilan regroupe les éléments d’actif et de passif de la SCI, et fait ressortir le résultat de l’exercice de l’entreprise
Le compte de résultat
Le bilan fait apparaître un résultat, mais ne permet pas de mettre en évidence les opérations qui ont permis de le constituer, contrairement au compte de résultat.
- Les opérations d’exploitation permettent de caractériser l’activité économique de la SCI.
- Les achats aux fournisseurs entraînent le paiement des fournisseurs
- La location d’appartements entraîne le paiement des loyers
- Si l’on a besoin d’un emprunt pour acheter un immeuble, il entraîne le versement des annuités.
- Le compte de résultat tient compte des dépenses (appelées charges) et des recettes (appelées produits) effectuées.
Il fait apparaître le bénéfice ou la perte de la SCI.
L’Annexe
L’annexe comptable apporte des informations complémentaires.
Elle répond aux spécificités de celle de toutes les sociétés en distinguant plusieurs cas. Vous pouvez consultez ce site au sujet des seuils.
Les annexes de base comportent les mentions obligatoires et d’importance significatives (normes comptables p 325).
Les entreprises qui ne dépassent pas 2 des 3 seuils suivants ont la possibilité d’établir une annexe comptable simplifiée :
- Total bilan inférieur ou égal à 4 millions d’euros,
- Montant total du chiffre d’affaires inférieur ou égal à 8 millions d’euros,
- Nombre de salariés inférieur ou égal à 50.
Les petites sociétés placées sous le régime réel simplifié d’imposition ont la possibilité d’établir une annexe comptable abrégée.Les sociétés peuvent se placer sous le régime simplifié d’imposition sont celles dont le chiffre d’affaires hors-taxe ne dépasse pas :
- 789 000 euros pour les activités de ventes de marchandises,
- 238 000 euros pour les activités de services.
Des SCI considérés comme des micro-entreprises au sens comptable bénéficient d’une mesure d’allègement importante : Elles sont dispensés d’annexe comptable (sous réserve de l’établissement d’une courte note pour certaines opérations).
- Total bilan inférieur ou égal à 350 000 euros ;
- Chiffre d’affaires inférieur ou égal à 700 000 euros ;
- Nombre de salariés inférieur ou égal à 10.
Le dépôt des comptes
En cas d’option pour l’IS, la SCI est soumise à l’obligation de déposer les comptes annuels au Greffe du tribunal de commerce.
Les 3 possibilités de déposer les documents
- Se rendre directement au Greffe
- Réaliser un dépôt par courrier
- Réaliser un dépôt en ligne
Doit-on passer par un expert-comptable pour la comptabilité de sa SCI ?
Nous l’avons vu, une SCI peut correspondre à des entités réellement différentes, ce qui influence le rôle de l’expert-comptable. On va en effet de très gros projets commerciaux, à de petits projets familiaux.
Dans le cadre familial, la SCI est le support juridique à la gestion de quelques immeubles au maximum. Certaines SCI répondent au besoin du monde des affaires, lorsqu’on bâtit par exemple une usine. On confie la propriété des murs à la SCI. On sépare la pierre et l’exploitation.
Ceci dit, l’expert-comptable est recommandé dans la plupart des SCI à l’IS.
En ce qui concerne l’option entre IR et IS, nous vous conseillons de pratiquer des simulations. Un expert-comptable connaît la fiscalité et les entreprises et pourra vous accompagner pour bien choisir, c’est donc une des premières raisons.
Ensuite, l’expert-comptable sera vous accompagner sur les obligations comptables annuelles de votre SCI, puisque c’est son métier. Plus besoin de se poser la question des cas particuliers !
Côté options, vous pourrez passer par un expert-comptable traditionnel, ou bien un expert-comptable en ligne comme Dougs ou ECL Direct par exemple.
Enfin, passer par un expert-comptable au lieu de faire sa comptabilité soi-même, c’est aussi limiter le risque d’erreurs.
Quels sont les risques en cas d’erreur de comptabilité d’une SCI ?
Les risques d’erreur de comptabilité sont nombreux. On peut se tromper de compte, enregistrer une facture à l’envers. Certaines sont dues à l’inattention. D’autres, plus graves, sont volontaires.
Les sanctions du non-respect des obligations comptables sont généralement fiscales, mais elles existent aussi en droit commercial et en droit pénal.
À titre d’exemple, on relève au sein de la jurisprudence de la cour de Cassation :
- Absence de livres dont la tenue est obligatoire : absence de livre-journal, de grand-livre, Cass. crim., 11 décembre 2002, n° 02-81655) ;
- Comptabilité présentant les anomalies suivantes : absence de justification de certaines recettes, etc (Cass. crim., 7 novembre 2001, n° 00-87900) ;
- Contribuable qui ne respecte pas ses obligations comptables puisqu’aucune comptabilité probante n’a été présentée au titre d’une année (Cass. crim., 21 février 2001, n° 00-82873) ;
- Dirigeant de société ayant reconnu enregistrer en comptabilité de fausses factures (Cass. crim., 2 juin 1999, n° 98-80307) ;
- Comptabilisation de fausses factures d’achat caractérisant la passation d’écritures comptables inexactes ou fictives (Cass. crim., 20 avril 2005, n° 04-85527).
L’absence de comptabilité, la comptabilité inexacte, la fictive sont sanctionnée par l’article 1743 du CGI. Le délit est constitué sans que l’auteur ait recherché la fraude fiscale (Cass. crim., 3 décembre 1979, n° 79-90288). Les sanctions prévu à l’article 1741 du CGI s’appliquent à l’article 1743 du CGI..
L’absence de comptabilité
- La première sanction est le rejet de la comptabilité et la taxation d’office.
- Les sanctions prévues à l’article 1741 du CGI (500 000 € d’amende et cinq ans de prison) pour l’omission de passation d’écriture peuvent s’appliquer.
- En droit commercial, les sanctions n’apparaissent généralement qu’en cas de redressement ou de liquidation judiciaire.
- La banqueroute ; l’article L654-2 du code de commerce
- La faillite personnelle du dirigeant ou commerçant ; article 653-4 et article 653-5 du code du commerce
- Des peines complémentaires peuvent le frapper : interdiction de gérer ou bien l’interdiction d’exercer une fonction publique élective, et le tribunal en fixe la durée. On peut aussi citer interdiction des droits civiques, civils et de famille, exclusion des marchés publics pour une durée maximale de cinq ans, interdiction d’émettre des chèques, l’affichage ou la diffusion du jugement de condamnation.
Les comptabilités inexactes
Dans ce cas, votre SCI est exposée au rejet de la comptabilité et la taxation d’office, consultez le BOFIP numéro 90 pour en savoir plus.
La comptabilité fictive
Le défaut de tenue de compte est une faute de gestion. Dans ce cas, le fisc taxe d’office en calculant un produit brut.
Enfin, on rencontre aussi des fraudes : la SCI présente des comptes sociaux faux. Que ce soit pour éviter les erreurs mais aussi les fraudes, prendre un expert-comptable paraît donc nécessaire.
Faut-il utiliser Excel pour la comptabilité de sa SCI
Excel est possible dans certains cas, mais déconseillé pour la plupart des SCI afin d’éviter les erreurs de comptabilité mentionnées ci-dessus.
Peut-on faire la comptabilité de sa SCI seul ?
Oui, il est possible de faire sa comptabilité soi-même dans le cas d’une SCI. Ceci dit, c’est souvent une mauvaise idée si vous n’avez pas de notions comptables, tant les risques d’erreurs sont présents.
Quel est l’intérêt de créer une SCI familiale ?
Créer une SCI familiale peut être intéressant pour échapper aux règles de gestion contraignantes et figées de l’indivision, pour profiter du mécanisme des donations successives, et pour éviter les formalités lourdes de création et de gestion d’une société commerciale.
