Comptabilité SCI : quelles sont les obligations en 2023 ?

Vous êtes nombreux à vous interroger au sujet de la comptabilité d’une SCI (Société Civile Immobilière). La comptabilité d’une SCI est-elle obligatoire ? Comment la tenir ? Faut-il utiliser un expert-comptable, un modèle ou bien un logicieI pour la faire ? On vous explique tout !

Dans quel cas la comptabilité d’une SCI est-elle obligatoire ?

Comptabilité non obligatoire pour la SCI à l’IR

La SCI est soumise à l‘IR par défaut. On parle de transparence fiscale (ou translucidité), car le résultat de la SCI est imposé directement entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers (associés personnes physiques). Ce sont les associés qui sont imposés sur les revenus, et non la société (dans ce cas on parle d’opacité). La SCI dépose une déclaration de résultat n°2072 et chaque associé reporte sur sa déclaration d’impôt sa quote-part de revenus fonciers.

La comptabilité de la SCI est alors très simplifiée, c’est d’ailleurs l’un des avantages de la SCI.

Dans le cas de la SCI à l’IR, cette dernière doit tenir une comptabilité de trésorerie, qui se limite à l’enregistrement des recettes (loyers, remboursement de charges, indemnités), des dépenses (frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux, etc.) avec mention de la nature des opérations correspondantes. La différence entre les dépenses et les recettes correspond au résultat à répartir entre les associés en fonction de leur quote-part de participation dans la SCI.

Chaque année, le gérant doit par ailleurs réunir une assemblée générale afin de présenter et de faire approuver les comptes de la SCI par l’ensemble des associés.

Comptabilité obligatoire pour la SCI à l’IS

Ceux qui ont opté pour la SCI à l’IS doivent tenir une comptabilité de SCI en partie double, c’est la comptabilité commerciale, plus complexe que la comptabilité de trésorerie.

Le régime de l’IS permet notamment d’amortir les frais, c’est-à-dire de déduire une partie du prix d’acquisition ou des travaux liés aux biens détenus par la SCI. Si les biens immobiliers sont importants, ils nécessitent un entretien et le choix de l’IS est intéressant, car les frais sont déductibles des bénéfices, ainsi que les amortissements, certaines provisions, les dépréciations, etc. Choisir l’IS, c’est-à-dire l’option la plus compliquée, présente alors un intérêt.

Le cas de la comptabilité d’une SCI familiale

Comme toute SCI, la SCI familiale (constituée entre membres d’une même famille) est soumise à l’IR par défaut et a la possibilité d’opter pour l’IS. La SCI doit réunir une AG et le gérant envoyer des documents économiques aux associés une fois par an. Dans une SCI familiale, la tentation est grande de ne pas respecter ce formalisme, compte tenu du caractère « familial » de l’affaire justement.

En cas de défaut de comptabilité régulière de la SCI soumise à l’IS, le fisc pourra appliquer des pénalités, voire considérer que la société est fictive.

Obligations pour toutes les SCI

Une SCI doit toujours tenir une comptabilité minimum afin de se conformer aux obligations légales prévoyant que :

• le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, établir un rapport écrit, lors de l’assemblée annuelle des actionnaires (article 1856 du Code Civil) ;
• avant cette assemblée annuelle, le gérant doit envoyer aux associés un certain nombre de documents afférents à l’activité et à la comptabilité de la société.

Le degré de complexité de la comptabilité à tenir varie cependant en fonction du régime fiscal de la SCI.

Quels sont les autres cas où la SCI doit tenir une comptabilité commerciale ?

Il existe d’autres situations dans lesquelles la comptabilité plus approfondie d’une SCI s’impose dans les cas suivants :

• application du régime de la TVA ;
• application du régime de l’IS sur option ou de plein droit : l’article 206-2 du CGI soumet à l’IS les sociétés civiles ayant une activité commerciale, par exemple les sociétés réalisant majoritairement une activité de location meublée ;
• clause prévue dans les statuts imposant la tenue d’une comptabilité approfondie ;
• exercice d’une activité particulière, par exemple : SCI de construction vente, d’attribution, d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Vous devez nommer un commissaire aux comptes (CAC) si les recettes dépassent deux des trois critères suivants :

• Bilan : 1 550 000 €
• CA : 3 100 000 €
• Nombre de salariés : 50

Pourquoi certaines SCI ont-elles l’obligation de tenir une comptabilité ?

L’obligation de comptabilité d’une SCI répond aux intérêts des associés d’une part, de la SCI d’autre part. La comptabilité permet l’enregistrement de toutes les opérations et garantit la pérennité du projet. L’obligation permet aussi d’informer les associés, les tiers en relation avec la SCI, et l’État.

Concernant les SCI soumises à l’IS, la tenue d’une comptabilité d’engagement répond aux exigences légales et réglementaires.

Comment gérer la comptabilité d’une SCI ?

Les SCI soumises à l’IR ne sont pas tenues d’établir une comptabilité approfondie, sauf cas particuliers (chiffre d’affaires et patrimoine immobilier importants, etc.). Le gérant doit cependant dans tous les cas rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an lors de la tenue de l’assemblée générale et établir, entre autres, un rapport sur sa gestion et l’activité de la SCI.

Les autres SCI sont obligées de produire une comptabilité d’engagement, c’est-à-dire commerciale (plus lourde, en partie double).

Les écritures comptables

Les écritures comptables permettent de mémoriser les flux économiques qui résultent des échanges avec la SCI. Chacune d’elles précise avec un instrument appelé compte : le montant, l’origine, la destination du flux, ainsi que les références de la pièce justificative.

Principe de la partie double :

• chaque flux donne lieu à un double enregistrement car tout emploi est compensé par une ressource ;
• pour chaque opération : emploi = ressource.

Cette obligation de comptabilité pour la SCI engendre la tenue de journaux comptables qu’on nomme journaux auxiliaires centralisés au sein d’un journal principal.

Les comptes obligatoires

La SCI tenue à une obligation de comptabilité devra établir des comptes annuels :

• un bilan ;
• un compte de résultat ;
• une annexe.

Dans ce cas, deux livres comptables devront être tenus et conservés :

• un livre-journal : enregistrement chronologique de toutes les opérations comptables (achat, vente, banque) ;
• un grand livre : regroupement de toutes les opérations (débit-crédit) par numéro de compte.

Le bilan

Le bilan est une photographie de la situation comptable de la société. C’est donc un document statique :

• la partie droite s’appelle le passif et la partie gauche l’actif ;
• l’actif représente les droits et moyens dont dispose la société pour réaliser son activité (bail, créance, stocks, etc.) ;
• le passif correspond aux devoirs et au financement de la société (capital social, réserves, emprunts bancaires, autres dettes, etc.) ;
• le bilan regroupe les éléments d’actif et de passif de la SCI, et fait ressortir le résultat de l’exercice.

Le compte de résultat

Le bilan fait apparaître un résultat, mais ne permet pas de mettre en évidence les opérations qui ont permis de le constituer, contrairement au compte de résultat.

• le compte de résultat tient compte des dépenses (appelées charges) et des recettes (appelées produits) effectuées ;
• les opérations d’exploitation permettent de caractériser l’activité économique de la SCI :
  • les achats aux fournisseurs entraînent des paiements (charges) ;
  • la location d’appartements entraîne le paiement des loyers et génère des recettes (produits) ;
  • si l’on a besoin d’un emprunt pour acheter un immeuble, il entraîne des remboursements périodiques (charges).

Enfin, le compte de résultat fait apparaître le bénéfice ou la perte de la SCI.

L’Annexe

L’annexe comptable apporte des informations complémentaires. Ce document répond aux spécificités applicables à toutes sociétés, variables en fonction du chiffre d’affaires, des activités et des formes juridiques.

L’annexe de base doit comporter des mentions obligatoires et des mentions d’importance significative.

Les entreprises qui ne dépassent pas 2 des 3 seuils suivants ont la possibilité d’établir une annexe comptable simplifiée :

• total bilan inférieur ou égal à 4 millions d’euros ;
• montant total du chiffre d’affaires inférieur ou égal à 8 millions d’euros ;
• nombre de salariés inférieur ou égal à 50.

Les petites sociétés ont la possibilité d’établir une annexe comptable abrégée, si leur chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas :

• 789 000 € pour les activités de ventes de marchandises,
• 238 000 € pour les activités de services.

Enfin, une société est dispensé de fournir une annexe si elle ne dépasse pas deux des trois critères suivants : 

• total bilan inférieur ou égal à 350 000 € ;
• chiffre d’affaires inférieur ou égal à 700 000 € ;
• nombre de salariés inférieur ou égal à 10.

Le dépôt des comptes

En cas d’option pour l’IS, la SCI est soumise à l’obligation de déposer les comptes annuels au Greffe du tribunal de commerce.

Vous disposez de 3 options pour déposer les comptes annuels de votre SCI :

• vous rendre directement au Greffe compétent ;
• réaliser un dépôt par courrier ;
• réaliser un dépôt en ligne sur le site du Guichet électronique des formalités des entreprises.

Doit-on passer par un expert-comptable pour la comptabilité de sa SCI ?

Nous l’avons vu, une SCI peut relever de différents régimes fiscaux et comptables. Elle peut gérer de très gros projets commerciaux, à de petits projets familiaux. Ses obligations comptables vont varier (déclaration de résultat ou liasse fiscale de la SCI) et être plus ou moins complexes.

Ceci dit, l’expert-comptable est recommandé dans la plupart des SCI à l’IS. Même si certains décident d’utiliser un modèle Excel pour tenir la comptabilité de leur SCI, nous le déconseillons, tant les risques sont importants (cf. ci-dessous).

En ce qui concerne l’option entre IR et IS, nous vous conseillons de pratiquer des simulations. Le rôle de l’expert-comptable est aussi de vous accompagner pour bien choisir entre les deux. Ensuite, il saura vous accompagner sur les obligations comptables annuelles de votre SCI, puisque c’est son métier. Plus besoin de se poser la question des cas particuliers !

Côté options, vous pourrez passer par un expert-comptable traditionnel, ou bien un expert-comptable en ligne afin d’éviter le risque d’erreurs dans la tenue de la comptabilité de votre SCI.

Quelle alternative pour la comptabilité d’une SCI ?

Si vous ne souhaitez pas passer par un cabinet d’expertise comptable, nous vous recommandons d’investir dans un logiciel de comptabilité pour votre SCI. Il existe aujourd’hui de nombreux outils dédiés à la comptabilité des SCI.

Certains logiciels sont dédiés aux SCI alors que d’autres sont plus généralistes. Pour choisir l’outil le plus adapté, pensez à bien évaluer vos besoins et à les confronter aux fonctionnalités de chaque logiciel : SCI à l’IS ou à l’IR, TVA ou non, taille de la société… Vous avez aussi le choix entre des logiciels à télécharger ou des logiciels en ligne. Enfin, la question du coût du logiciel est à considérer par rapport au temps que cet outil va vous faire gagner.

L’idée de prendre un modèle Excel gratuit pour tenir la comptabilité de sa SCI est une erreur selon nous. Certains choisissent de tenir leur comptabilité à la main, mais avec les risques que cela engendre (redressement fiscal, rejet de comptabilité, etc.). Les nouvelles solutions qui existent aujourd’hui (logiciels, etc.) permettent de limiter ces risques.

Quels sont les risques en cas d’erreur de comptabilité d’une SCI ?

Les risques d’erreur de comptabilité sont nombreux, surtout si vous utilisez un modèle Excel gratuit pour tenir la comptabilité de votre SCI (classique ou familiale). Il est en effet facile sur Excel de commettre des erreurs, de se tromper de compte, de mal enregistrer une facture, etc. Certaines sont dues à l’inattention, d’autres, plus graves, peuvent être considérées comme volontaires.

Les sanctions du non-respect des obligations comptables sont le plus souvent fiscales. Mais elles peuvent également relever du droit commercial ou du droit pénal.

L’absence de comptabilité pour la SCI, la comptabilité inexacte ou fictive sont sanctionnées par le Code général des impôts. Le délit est constitué sans que l’auteur ait recherché la fraude fiscale (Cass. crim., 3 décembre 1979, n° 79-90288).

• la première sanction est le rejet de la comptabilité et la taxation d’office ;
• les sanctions prévues à l’article 1741 du CGI (500 000 € d’amende et cinq ans de prison) pour l’omission de passation d’écriture peuvent s’appliquer ;
• en droit commercial, les sanctions n’apparaissent généralement qu’en cas de redressement ou de liquidation judiciaire :
  • la banqueroute (article L654-2 du Code de Commerce) ;
  • la faillite personnelle du dirigeant ou commerçant (article 653-4 et article 653-5 du Code de Commerce) ;
  • des peines complémentaires peuvent le frapper : interdiction de gérer ou bien l’interdiction d’exercer une fonction publique élective et le tribunal en fixe la durée (article L653 du Code de Commerce). On peut aussi citer interdiction des droits civiques, civils et de famille, exclusion des marchés publics pour une durée maximale de cinq ans, interdiction d’émettre des chèques, l’affichage ou la diffusion du jugement de condamnation. 

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