Comptabilité SCI : quelles sont les obligations en 2025 ?

Tenir la comptabilité d’une SCI (Société Civile Immobilière) n’est pas toujours obligatoire. Cela dépend notamment de votre régime d’imposition. Dans quel cas devez-vous tenir une comptabilité pour votre SCI ? Quelles sont vos obligations comptables ? Le recours à un expert-comptable est-il obligatoire ? On vous explique tout !

La comptabilité d’une SCI est-elle obligatoire ?

La Société Civile Immobilière (SCI) a pour objectif principal la gestion et la détention d’un patrimoine immobilier. Son activité n’est donc pas commerciale. Pour cette raison, elle est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Sa comptabilité est alors simplifiée. C’est l’un des avantages de la SCI.

Cependant, une SCI peut avoir l’obligation de tenir une comptabilité commerciale (donc plus complexe) dans les cas suivants :

• la SCI a opté pour l’IS ;
• la SCI a opté pour le régime de la TVA ;
• une clause des statuts impose la tenue d’une comptabilité commerciale ;
• la SCI exerce une activité particulière, par exemple : SCI de construction vente, d’attribution, d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Vous avez aussi l’obligation de tenir une comptabilité commerciale si vous dépassez 2 des 3 seuils suivants :

• un bilan annuel supérieur à 1 550 000 € ;
• un chiffre d’affaires HT annuel supérieur à 3 100 000 € ;
• un effectif de plus de 50 salariés.

Pourquoi tenir une comptabilité en SCI ?

Quel que soit le niveau de vos obligations, tenir une comptabilité en SCI comporte plusieurs avantages :

• la comptabilité vous aide à suivre l’évolution financière de votre SCI, à connaître les rentabilités locatives et à identifier les charges et les revenus générés ;
• elle permet de suivre les biens immobiliers détenus, leur amortissement, les frais associés et la rentabilité de chaque bien. Elle facilite aussi la gestion des emprunts et des charges financières ;
• cela facilite la transmission des parts sociales, surtout dans le cadre d’une SCI familiale. Elle permet également de connaître la valeur du patrimoine immobilier au moment de la succession ;
• lorsque la SCI souhaite emprunter ou obtenir des financements, une comptabilité bien tenue permet de présenter des états financiers clairs.

Les obligations de la SCI en comptabilité simplifiée

Pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), la comptabilité est souvent limitée à une comptabilité de trésorerie. Ce type de comptabilité consiste à enregistrer les flux financiers uniquement lorsqu’ils sont réellement encaissés ou déboursés, ce qui simplifie la gestion :

• enregistrement des recettes : loyers perçus inscrits au moment de leur encaissement ;
• enregistrement des dépenses : charges, intérêts d’emprunt et travaux notés à leur date de paiement ;
• conservation des pièces justificatives : pour prouver les transactions en cas de contrôle fiscal ;
• absence d’amortissements : contrairement à une comptabilité commerciale, les biens ne peuvent pas être amortis.

On parle ici de transparence fiscale (ou translucidité), car le résultat de la SCI est imposé directement entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers (associés personnes physiques). Ce sont les associés qui sont imposés sur leurs revenus, et non la société. La SCI doit déposer une déclaration de résultat n°2072 et chaque associé reporte sur sa déclaration d’impôt sa quote-part de revenus fonciers.

Le gérant d’une SCI à l’IR doit également rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an lors de l’assemblée générale annuelle. Il doit préalablement envoyer aux associés plusieurs documents relatifs à la comptabilité de la société.

Les obligations de la SCI en comptabilité commerciale

Si votre SCI est soumise à une comptabilité commerciale, vous devez tenir une comptabilité d’engagement. Vous devez aussi tenir des livres et journaux comptables. Il faut enfin établir des comptes annuels : un bilan, un compte de résultat et une annexe comptable.

La comptabilité d’engagement

Si votre SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), vous devez établir une comptabilité d’engagement, c’est-à-dire commerciale.

Dès lors, chaque opération financière doit être enregistrée dès qu’elle est réalisée, indépendamment de son encaissement ou décaissement. Voici vos obligations :

• les recettes (loyers) et les charges (travaux, frais de gestion) doivent être comptabilisées à la date où elles surviennent, même si aucun paiement n’a encore été effectué ;
• vous devez tenir des journaux comptables, tels que le journal des achats, des ventes et des opérations diverses, pour tracer tous les mouvements financiers de la SCI ;
• les dettes et les créances doivent être inscrites dans les comptes afin de permettre un suivi précis de la trésorerie et des engagements futurs ;
• le lettrage des comptes s’impose pour vérifier la cohérence entre les opérations enregistrées et les mouvements réels sur les relevés bancaires.

Les livres et journaux comptables

La SCI en comptabilité commerciale doit tenir et conserver les livres comptables suivants :

• un grand livre : il regroupe toutes les opérations comptables par compte. Il permet de suivre l’évolution de chaque compte (ex : compte de banque, comptes de charges, comptes de produits) ;
• la balance des comptes : ce document présente un récapitulatif des soldes de tous les comptes ouverts au sein de la SCI à un moment donné, souvent à la fin de l’exercice comptable. Il permet de vérifier que les écritures sont équilibrées.

Vous devez également tenir des journaux comptables (liste non exhaustive) :

• un livre journal : ce registre enregistre toutes les opérations comptables de manière chronologique. Chaque opération doit être accompagnée d’une pièce justificative (facture, reçu, etc.) ;
• un livre des achats : il est utilisé pour enregistrer toutes les opérations d’achats réalisés par la SCI (matériel, services, biens immobiliers, etc.) ;
• un livre des ventes : Il enregistre toutes les ventes réalisées par la SCI, telles que les loyers perçus ou la vente de biens immobiliers.

Le bilan comptable

Le bilan est une photographie de la situation comptable de la société. C’est donc un document statique :

• la partie droite s’appelle le passif et la partie gauche l’actif ;
• l’actif représente les droits et moyens dont dispose la société pour réaliser son activité (bail, créance, stocks, etc.) ;
• le passif correspond aux devoirs et au financement de la société (capital social, réserves, emprunts bancaires, autres dettes, etc.) ;
• le bilan regroupe les éléments d’actif et de passif de la SCI et fait ressortir le résultat de l’exercice.

Le compte de résultat

Le bilan fait apparaître un résultat, mais ne permet pas de mettre en évidence les opérations qui ont permis de le constituer, contrairement au compte de résultat.

Le compte de résultat tient compte des dépenses (appelées charges) et des recettes (appelées produits) effectuées.

Les opérations d’exploitation permettent de caractériser l’activité économique de la SCI :

• les achats aux fournisseurs entraînent des paiements (charges) ;
• la location d’appartements entraîne le paiement des loyers et génère des recettes (produits) ;
• si l’on a besoin d’un emprunt pour acheter un immeuble, il entraîne des remboursements périodiques (charges).

Enfin, le compte de résultat fait apparaître le bénéfice ou la perte de la SCI.

L’annexe comptable

L’annexe comptable apporte des informations complémentaires. Ce document répond aux spécificités applicables à toutes sociétés, variables en fonction du chiffre d’affaires, des activités et des formes juridiques.

L’annexe de base doit comporter des mentions obligatoires et des mentions d’importance significative.

Les entreprises qui ne dépassent pas 2 des 3 seuils suivants ont la possibilité d’établir une annexe comptable simplifiée :

• total bilan inférieur ou égal à 4 millions d’euros ;
• montant total du chiffre d’affaires inférieur ou égal à 8 millions d’euros ;
• nombre de salariés inférieur ou égal à 50.

Les petites sociétés ont la possibilité d’établir une annexe comptable abrégée, si leur chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas :

• 789 000 € pour les activités de ventes de marchandises ;
• 238 000 € pour les activités de services.

Enfin, une société est dispensé de fournir une annexe si elle ne dépasse pas deux des trois critères suivants :

• total bilan inférieur ou égal à 350 000 € ;
• chiffre d’affaires inférieur ou égal à 700 000 € ;
• nombre de salariés inférieur ou égal à 10.

La transmission de vos comptes à l’administration

Vous devez déposer les comptes annuels de votre SCI au Greffe du tribunal de commerce. Ce dépôt doit être effectué au plus tard 7 mois après la clôture de l’exercice.

Vous devez également transmettre à l’administration fiscale une liasse fiscale comprenant :

• le bilan, le compte de résultat et leurs annexes ;
• la déclaration des résultats (formulaire 2065) indiquant le montant du bénéfice ou du déficit fiscal ;
• d’autres états fiscaux spécifiques (amortissements, provisions).

Prendre un expert-comptable est-il obligatoire en SCI ?

Faire appel à un expert-comptable n’est pas obligatoire pour une SCI. Les recommandations peuvent toutefois différer selon le régime fiscal de votre société :

• SCI à l’impôt sur le revenu (IR) : les obligations comptables étant simplifiées, la gestion peut être réalisée sans expert-comptable. Cependant, son aide peut sécuriser vos déclarations, (notamment le formulaire 2072-C-SD) et éviter des erreurs fiscales ;
• SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : bien que non obligatoire, l’intervention d’un expert-comptable est recommandée. La tenue d’une comptabilité commerciale, la production de bilans et l’établissement de la liasse fiscale nécessitent une expertise technique.

Vous pouvez choisir un expert-comptable traditionnel, ou bien un expert-comptable en ligne.

Quelles alternatives pour la comptabilité d’une SCI ?

Si vous ne souhaitez pas passer par un cabinet d’expertise comptable, nous vous recommandons d’investir dans un logiciel de comptabilité pour votre SCI. Il existe aujourd’hui de nombreux outils dédiés à la comptabilité des SCI.

Certains logiciels sont dédiés aux SCI alors que d’autres sont plus généralistes. Pour choisir l’outil le plus adapté, pensez à bien évaluer vos besoins et à les confronter aux fonctionnalités de chaque logiciel : SCI à l’IS ou à l’IR, TVA ou non, taille de la société, synchronisation avec le compte bancaire de la SCI, etc.

La question du coût du logiciel est à considérer par rapport au temps que cet outil va vous faire gagner.

L’idée de prendre un modèle Excel gratuit pour tenir la comptabilité de sa SCI est une erreur selon nous. Certains choisissent de tenir leur comptabilité à la main, mais avec les risques que cela engendre (redressement fiscal, rejet de comptabilité, etc.). Les nouvelles solutions qui existent aujourd’hui (logiciels, etc.) permettent de limiter ces risques.

Quels sont les risques en cas d’erreur de comptabilité d’une SCI ?

Les risques d’erreur de comptabilité sont nombreux, surtout si vous utilisez un modèle Excel gratuit pour tenir la comptabilité de votre SCI (classique ou familiale). Il est en effet facile sur Excel de commettre des erreurs, de se tromper de compte, de mal enregistrer une facture, etc.

Les sanctions du non-respect des obligations comptables sont le plus souvent fiscales. Elles peuvent également relever du droit commercial ou du droit pénal.

L’absence de comptabilité pour la SCI, la comptabilité inexacte ou fictive sont sanctionnées par le Code général des impôts.

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