Choisir l’IS pour sa SCI : avantages et inconvénients

Contrairement à l’impôt sur le revenu qui est le régime traditionnel de la SCI, la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés se fait uniquement sur option au moment de sa constitution, ou plus tard. Mais attention, ce choix est définitif : une fois votre SCI à l’IS, vous ne pourrez plus faire marche arrière. Pourquoi choisir l’impôt sur les sociétés pour sa SCI, avantages, inconvénients, fonctionnement, retrouvez tout ce que vous devez savoir sur ce régime fiscal.

Les avantages de la SCI à l’IS

Une répartition des revenus optimisée

Une SCI soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) s’acquitte directement de ses impôts proportionnellement à ses bénéfices. Ainsi, ce ne sont pas les associés qui sont directement prélevés comme c’est le cas dans les sociétés civiles immobilières classiques (voire notre article sur la fiscalité d’une SCI). Ces derniers ne seront imposés que sur les dividendes qu’ils se dégageront éventuellement.

Cette imposition présente un double avantage pour les associés : ils ne paient un impôt sur le revenu que s’ils se versent des dividendes, et le montant des bénéfices de la SCI est soumis aux taux d’imposition des sociétés ce qui peut être avantageux s’ils ont eux-mêmes un taux d’imposition plus élevé.

Plus de charges déductibles

Dans une SCI à l’IS, vous avez la possibilité de déduire beaucoup plus de charges que lorsque votre société est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). C’est le cas notamment des travaux de construction ou d’agrandissement engagés, ou encore des différents frais liés à l’acquisition du bien : commission d’agence, frais de notaire, etc. De plus, dans le cas où le gérant de la SCI est rémunéré, son salaire peut également être déduit du résultat imposable.

L’amortissement du bien immobilier

Dernier avantage, mais pas des moindres, l’amortissement immobilier. En tant que société soumise à l’IS, vous avez la possibilité d’amortir fiscalement tous les biens détenus dans la SCI.

Il n’existe pas de barème pour calculer l’amortissement d’un bien, mais seulement des règles d’usage admises par l’administration fiscale :

• structure : 50 % sur 40 à 50 ans ;
• façade, étanchéité, menuiserie extérieure : 20 % sur 25 ans ;
• électricité : 20 % sur 20 ans ;
• autres équipements (ascenseur ou meubles par ex.) : 10 % sur 10 ans.

Bon à savoir : la valeur du terrain n’est pas amortissable, il faut donc la distinguer de celle du bien.

Exemple : vous achetez un bien d’une valeur de 100 000 € construit sur un terrain d’une valeur de 100 000 €. Vous pourrez amortir chaque année 3 800 €:

• 100 000 x 50 % = 50 000 €, soit 1 000 € par an pendant 50 ans ;
• 100 000 x 20 % = 20 000 €, soit 800 € par an pendant 25 ans ;
• 100 000 x 20 % = 20 000 €, soit 1 000 € par an pendant 20 ans ;
• 100 000 x 10 % = 10 000 €, soit 1 000 € par an pendant 10 ans.

Les inconvénients de la SCI à l’IS

Une plus-value plus élevée

Les amortissements, avantageux fiscalement au moment de déterminer le résultat net de la société, sont un piège pour les plus-values. En effet, il y a lieu d’en tenir compte au moment de la cession d’un bien immobilier par la SCI. Par conséquent, le montant des plus-values professionnelles payées par la société est nettement plus élevé que pour une SCI soumise à l’IR.

Pas d’exonération sur les cessions de titres entre associés ou d’actifs

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, les plus-values liées aux cessions de titres entre associés dépendent du régime des plus-values mobilières, et non immobilières comme c’est le cas pour les SCI à l’IR. De fait, il est impossible d’aboutir à une exonération totale pour longue durée. Vous ne pouvez obtenir qu’un abattement partiel après 2 années de détention.

Il en est de même pour les cessions d’actifs réalisées par la SCI soumise à l’IS. Les plus-values sont intégrées au résultat net de la société, et par conséquent, elles sont soumises à l’impôt sur les sociétés. Aucun abattement n’est disponible, quelle que soit la durée de détention contrairement aux SCI à l’IR.

Une comptabilité contraignante

Enfin, la SCI soumise à l’IS a l’obligation de tenir une comptabilité commerciale. Vous devez donc déposer les comptes chaque année auprès du greffe, tenir un journal et un grand livre. La liasse fiscale d’une SCI à l’IS est complexe. Ces documents comptables doivent être conservés au moins 10 ans, et entraînent parfois des coûts supplémentaires pour la société si vous avez recours à un expert-comptable dédié à la SCI.

L’imposition de la SCI à l’IS

Dès lors que la SCI dégage des bénéfices, vous devez vous acquitter de l’impôt sur les sociétés et pouvez décider de vous verser des dividendes.

Le taux d’imposition

Le taux d’imposition d’une SCI à l’IS dépend de son résultat net imposable. Ce dernier est déterminé par ses revenus globaux, desquels sont déduites les charges suivantes :

• frais d’acquisition des biens ;
• frais de gestion (copropriété, kilomètres, emprunt professionnel, etc.) ;
• travaux ;
• amortissement ;
• rémunération de l’associé-gérant.

Selon le résultat, les taux d’imposition sont les suivants :

Montant des bénéfices	Taux d’imposition
inférieur à 38 120 €	15 %
supérieur à 38 120 €	28 %

Pour estimer votre impôt, vous pouvez utiliser notre simulateur d’IS.

Le revenu imposable

La fiscalité de la SCI à l’IS est dite « opaque ». C’est-à-dire que les revenus de la société sont totalement indépendants de ceux des associés. Par conséquent, tant que vous ne prélevez pas d’argent sur la SCI, vous n’avez pas d’impôts à payer !

En revanche, à partir du moment où les associés se versent des dividendes, ils doivent les déclarer dans la catégorie revenus fonciers. Ils sont alors taxés au taux de 30 %, la fameuse « flat-tax », ou prélèvement forfaitaire unique (PFU).

La plus-value dans une SCI à l’IS

Les plus-values immobilières sont lourdement taxées. 

Ainsi, la valeur comptable retenue pour le calcul tient compte de l’amortissement du bien immobilier : plus vous le détenez longtemps, plus le bien est amorti, et plus la plus-value sera élevée. De plus, une SCI soumise à l’IS ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention. Enfin, le montant de la plus-value est intégré au résultat net de la société, donc imposé au titre de l’IS, et l’associé qui perçoit des dividendes suite à la vente d’un bien immobilier voit son assiette taxable augmenter.

La plus-value immobilière de la SCI à l’IS est donc doublement taxée : une fois au titre de l’impôt sur les sociétés, et une fois au titre de l’impôt sur le revenu, le tout, sans bénéficier d’aucune réduction.

Ce régime très défavorable permet de constater que l’option IS est à réserver aux SCI qui comptent conserver leur patrimoine.

Quelle alternative à la SCI à l’IS ?

Il existe 2 principales alternatives à la SCI à l’IS afin de contourner ses inconvénients :

• la SAS : très souple, elle possède même des avantages supplémentaires. En effet, en tant que société commerciale, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports, ce qui n’est pas le cas de la SCI. De plus, les actions ont un fonctionnement plus souple que les parts sociales. Il est plus facile de les transmettre ou d’accorder des droits plus importants à certains associés. Enfin, il est possible d’exercer une activité commerciale, ce que le caractère civil de la SCI n’autorise pas.
• la SARL familiale : cet hybride entre SCI et SARL possède les avantages des deux formes juridiques, sans en cumuler les inconvénients. Il est ainsi possible d’opter pour le régime de l’IR, ou encore d’exercer une activité commerciale. Composée de parts sociales, elle laisse une forte place au statut d’associé.

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