Juridique

SARL de famille ou SCI : comment choisir ?

Vous achetez un bien immobilier avec un membre de votre famille ? SARL de famille ou SCI : ces 2 statuts juridiques vous permettent de détenir et de gérer à plusieurs votre patrimoine. Similitudes, différences et modes de fonctionnement : découvrez les subtilités de ces 2 structures, pour bien faire votre choix !

SARL familiale ou SCI : quelques rappels

Plusieurs options vous permettent d’acheter de l’immobilier à plusieurs : 

  • le régime de l’indivision s’applique par défaut, il est relativement contraignant ; 
  • les acquéreurs peuvent créer une société : SARL familiale ou SCI. 

Pour aménager plus librement les modalités de gestion (et de transmission) de leur patrimoine, la plupart des acquéreurs choisissent de créer une société. Si la SCI est largement privilégiée, la SARL de famille peut nénamoins s’avérer intéressante eu égard aux caractéristiques de votre projet… Explications !

Société commerciale vs société civile : rappels sur les 2 statuts

Juridiquement, une différence majeure distingue SCI et SARL de famille : la 1ère société est “civile” par nature, la 2nde est commerciale.

Conséquence, la SCI ne peut pas faire d’actes de commerce tels qu’énumérés aux articles L110-1 et L110-2 du Code de commerce. Exemple : en SCI, vous ne pouvez pas acheter des immeubles pour les revendre.

En SARL de famille, telle que définie à l’article 239 bis AA du Code général des impôts, vous pouvez exercer tous types d’activité économique à l’exclusion des professions libérales. Attention cependant, pour bénéficier du régime de la SARL familiale, vous devez constituer votre société avec des membres de votre famille exclusivement – ascendants et descendants, frères et soeurs, conjoints et partenaires de PACS.

Les critères de choix principaux

Vous avez précisé les détails de votre projet ? Vous en avez déterminé les finalités sur le long terme ? 2 critères centraux peuvent alors guider votre choix.

La fiscalité au statut LMNP

Vous achetez de l’immobilier pour placer votre argent et en tirer des revenus locatifs ? Vous décidez de louer meublé ? En-dessous du seuil de recettes légal, vous pouvez bénéficier du statut LMNP (loueur meublé non professionnel). La fiscalité est alors différente en SCI et en SARL familiale :

  • En SARL familiale, vous pouvez rester à l’IR au statut LMNP : les revenus de la location sont imposés entre les mains des associés, au barême progressif. Cette fiscalité est notamment intéressante lorsque votre tranche de revenus vous fait profiter d’un taux d’imposition bas.
  • En SCI, l’activité de loueur meublé est en principe interdite (elle est considérée comme un acte de commerce). Exceptionnellement, vous pouvez demander le bénéfice du statut LMNP en restant à l’IR, si les revenus de location ne dépassent pas 10 % du CA de votre SCI. A défaut, vous passez à l’IS : le CA total annuel est imposé à hauteur de 15 à 31 %, puis vous payez de l’impôt sur les bénéfices distribués.

Le critère de la fiscalité en LMNP est la principale raison qui incite à transformer une SCI en SARL de famille.

Si le statut LMNP vous séduit, prenez conseil auprès de votre expert-comptable : il saura vous indiquer la fiscalité la plus avantageuse entre IR et IS, pour orienter votre choix entre SARL de famille ou SCI.

Vos objectifs

Au moment d’investir, essayez d’adopter une vision globale pour faire le bon choix.

  • Votre achat s’inscrit dans le cadre d’un projet d’envergure ? Si le risque financier est élevé, la SARL de famille peut être recommandée. En SCI en effet, votre responsabilité est illimitée. En SARL de famille, votre responsabilité est limitée au montant de vos apports : en cas de faillite, votre patrimoine personnel est protégé.
  • Vous vous associez à des membres de votre famille pour investir dans l’immobilier, tout en envisageant d’autres activités économiques à terme ? La SCI ne permet pas d’exercer une activité commerciale. Une fois encore, la SARL familiale est donc préférable.
  • Vous constituez du patrimoine simplement pour placer votre argent et le transmettre à vos héritiers ? La SCI est un excellent outil de transmission du patrimoine. En tant que société civile, elle permet de faire entrer des associés mineurs (vos enfants, par exemple) sans conditions. Les contraintes de gestion – comptabilité notamment – sont en outre allégées en comparaison avec la SARL de famille.

SARL de famille ou SCI: comparatif des avantages et inconvénients

SCISARL de famille
Formalités de créationComplexes, rapides, payantesComplexes, rapides, payantes
Responsabilité des associésIllimitéeLimitée aux apports
ComptabilitéTrès simpleComplexe
Régime fiscalIR, IS obligatoire si location meubléeIR ou IS
Régime socialGérant rémunéré et associé au régime des TNSGérant majoritaire au régime des TNS
Taux des cotisationsMoyenMoyen
Cotisations en l’absence de rémunérationNonOui
Possibilité de s’associerOuiOui, avec des membres de la même famille
Tableau comparatif SARL de famille et SCI

Les différences entre SARL familiale et SCI à la loupe

Les formalités de création

SARL de famille ou SCI : les formalités de constitution sont très similaires, dans la mesure où vous créez une nouvelle personne morale.

Rédaction des statuts, publicité légale, immatriculation au greffe… pour gagner du temps et alléger vos contraintes, vous pouvez faire appel à une LegalTech pour la création de votre société en quelques clics !

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La comptabilité

Les obligations comptables sont légèrement plus complexes en SARL de famille : vous devez notamment établir, approuver et déposer vos comptes chaque année.

En SCI, les contraintes sont moindres. Sachez néanmoins que si vous optez pour l’IS, vous devez vous astreindre à la même comptabilité commerciale qu’en SARL familiale…En savoir plus sur la comptabilité en SCI.

Le régime d’imposition

À une exception près, la fiscalité de votre société est identique en SARL de famille et en SCI :

  • En SARL familiale, vous pouvez bénéficier de la transparence fiscale des sociétés de personnes. Vous êtes indéfiniment soumis à l’IR et vous profitez ainsi de la progressivité du barême de l’impôt sur le revenu. L’option IS vous est également ouverte si elle s’avère plus avantageuse…
  • IR ou IS : vous disposez des mêmes options en SCI. Une nuance néanmoins : au statut LMNP, vous êtes obligatoirement à l’IS en SCI.

Le régime social

Le régime social du dirigeant est identique en SCI et en SARL familiale, à une différence près. Alors que le gérant de SARL de famille paye des cotisations sociales même en l’absence de rémunération, le gérant de SCI en est exonéré. En contrepartie, le gérant de SCI non rémunéré ne bénéficie d’aucune couverture sociale.

La croissance de votre activité

L’envergure de votre projet compte parmi les critères de choix entre SARL de famille ou SCI. Les projets les plus ambitieux profiteront du mécanisme de la responsabilité limitée en SARL de famille. Mais attention ! Pour continuer de bénéficier indéfiniment du régime d’imposition à l’IR, vous ne pourrez vous associer qu’avec des membres de votre famille… A défaut, la société devient une SARL de droit commun.

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FAQ

SARL et SARL de famille : quelle différence ?

La SARL de famille se caractérise par le lien de parenté entre les associés. En conséquence, cette forme de société peut opter pour une fiscalité à l’IR sans limite dans le temps. Au contraire, la SARL de droit commun ne peut bénéficier de l’IR que pour une durée de 5 ans.

Location meublée : SCI ou SARL ?

Si vous projetez de tirer parti de votre investissement grâce à la location meublée, créer une SARL de famille est souvent recommandée. En SCI en effet, vous êtes soumis à l’IS dès que vos revenus de LMNP dépassent 10 % du CA de la société. En SARL familiale, vous conservez le bénéfice de l’IR quel que soit le chiffre d’affaires généré par la location meublée.

Guillaume Robez

Responsable éditorial

Guillaume est le co-fondateur d'independant.io. Sa spécialité ? Décrypter les offres, lire les conditions générales et les grilles tarifaires pour vous dénicher les meilleurs produits et services.