La SCI, société civile immobilière, est un statut très utilisé pour acquérir, gérer et transmettre du patrimoine immobilier. Vous envisagez d’acheter un bien pour l’habiter ou comme investissement locatif ? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la SCI en 2021, pour réaliser votre projet dans les meilleures conditions.
Définition et caractéristiques de la SCI
La SCI, en tant que société, est une personne morale à part entière. Immobilière par définition, cette structure juridique est destinée à acheter et détenir du patrimoine immobilier à plusieurs.
Civile par nature, elle ne permet pas d’effectuer les actes de commerce tels qu’énumérés par la loi. À titre d’exemple, vous ne pourrez pas exercer une activité de marchand de biens (achat-revente) en SCI. De même, la location en meublé (considérée comme activité commerciale) ne vous permettra pas de bénéficier de la fiscalité avantageuse de la SCI.
Qu’est-ce qu’une SCI (définition)
La SCI est définie et réglementée aux articles 1845 et suivants du Code civil. Elle constitue un outil privilégié pour l’acquisition, l’administration et la transmission de patrimoine immobilier.
En créant une SCI, vous n’êtes pas directement propriétaire de l’immeuble. C’est la société qui est propriétaire de l’immeuble et qui le gère, vous êtes propriétaire de parts sociales à proportion de vos apports au capital social de la société. Ces parts sociales vous ouvrent droit au vote pour les décisions de gestion, et vous permettent de recevoir des bénéfices le cas échéant.
Si la SCI ne peut plus rembourser l’emprunt ayant servi à financer l’achat, par exemple, la banque peut vous solliciter personnellement pour le remboursement des échéances.
Caractéristiques de la SCI
Les principales caractéristiques de la SCI sont déterminées par la loi. La loi fixe les règles suivantes :
- Associés de SCI : 2 minimum, pas de maximum, personnes physiques et/ou morales. A noter : un mineur peut être associé de SCI. L’entrée d’un nouvel associé est soumise à l’agrément des associés, sauf cession à un ascendant ou un descendant.
- Capital social : pas de montant minimum ni maximum, possibilité de choisir un capital variable, apports en numéraire (argent) et/ou en nature.
- Direction et prise de décision : la SCI est dirigée par un gérant ; les décisions sont prises en assemblée générale par la collectivité des associés, à proportion de leurs parts sociales. Les associés se réunissent au moins une fois par an en AGO (assemblée générale ordinaire) pour approuver les comptes, ils se réunissent en AGE (assemblée générale extraordinaire) si les statuts doivent être modifiés.
- Durée de vie : la SCI est constituée pour une durée maximum de 99 ans. À ce terme, les associés peuvent décider de prolonger la société. Avant ce terme, les associés peuvent décider de fermer la société de manière anticipée.
Les statuts constitutifs peuvent aménager certaines modalités de fonctionnement de la SCI, dans la limite des règles légales.
Alternatives à la SCI
Vous avez 3 possibilités pour détenir et gérer du patrimoine immobilier à plusieurs : la SCI, l’indivision ou la SARL.
SCI ou indivision ?
- L’indivision est le régime par défaut : vous n’avez aucune formalité à accomplir, c’est gratuit. A contrario, vous devez effectuer des démarches administratives pour créer une SCI et la procédure est payante. Vous devrez en outre tenir une comptabilité et vous réunir en AG.
- La prise de décisions en indivision est contraignante. En SCI, le patrimoine immobilier est géré conformément aux règles de majorité librement déterminées par les associés dans les statuts constitutifs. Les actes de gestion courante sont accomplis par le gérant.
- Un indivisaire peut provoquer la vente du bien en cas de mésentente persistante. En SCI, l’associé cède ses parts plus facilement et le patrimoine est ainsi mieux préservé.
- En indivision, chaque indivisaire est propriétaire d’une quote-part du bien alors qu’en SCI, chaque associé détient des parts sociales. Ces parts sociales peuvent être transmises de manière successive par donations, pour bénéficier d’abattements avantageux. Le patrimoine immobilier peut ainsi être transmis du vivant sans payer de droits de donation ni de droits de succession.
Préférez l’indivision si vous ne voulez pas effectuer les formalités de création de société. Préférez la SCI si vous souhaitez alléger la gestion et sécuriser le patrimoine, et/ou pour transmettre votre patrimoine à moindre coût.
- En SARL de famille, vous pouvez louer votre bien immobilier en meublé et bénéficier de la fiscalité à l’IR au statut LMNP. La fiscalité avantageuse du statut LMNP n’est ouverte en SCI que sous conditions.
- La responsabilité des associés est limitée aux apports en SARL, alors que vous êtes indéfiniment responsable des dettes de la SCI.
- Les règles de comptabilité sont moins contraignantes en SCI.
- Le gérant de SARL non rémunéré paye des cotisations sociales, alors que le gérant de SCI non rémunéré en est exonéré.
- En SARL de famille, vous ne bénéficiez de la fiscalité à l’IR qu’à condition que les associés soient membres de la même famille.
Préférez la SARL de famille si vous souhaitez louer en meublé au statut LMNP, pour bénéficier de la fiscalité à l’IR. Préférez la SCI si vous souhaitez vous associer avec des tiers autres que les membres de votre famille, tout en bénéficiant de la fiscalité à l’IR.
Les avantages de la SCI
La SCI est fréquemment adoptée au moment de constituer un patrimoine immobilier, notamment pour les avantages suivants :
- Vous aménagez les règles de gestion des biens, un gérant peut accomplir seul les actes de gestion courante.
- Au moment de la succession, vous transmettez des parts de SCI et non un bien immobilier. Cela permet d’éviter le régime contraignant de l’indivision.
- Vous pouvez donner vos parts de SCI à vos enfants, à hauteur d’une valeur de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, sans payer de droits de donation.
- La SCI, via le mécanisme de démembrement croisé de parts, permet de protéger le conjoint survivant. Chaque conjoint détient la moitié des parts en usufruit et l’autre moitié en nue-propriété. Au décès de l’un, le survivant détient la totalité de l’usufruit : il ne peut être évincé du logement par les héritiers.
Cette structure est également utilisée pour les projets immobiliers de moyenne envergure entre associés non liés par un lien de parenté (des amis qui achètent une maison de vacances ou investissent dans du locatif) et qui souhaitent éviter l’indivision.
Comment créer une SCI ?
La création de SCI implique une procédure en 5 étapes :
- Rédigez les statuts de votre société : les statuts de SCI familiale ou de SCI plus classique doivent comporter toutes les mentions obligatoires prévues par la loi. Dans la limite des dispositions légales, vous pouvez aménager ou ajouter certaines clauses – éventuellement avec le concours d’un professionnel du droit ou d’un expert-comptable.
- Nommez le 1er gérant de la SCI : vous pouvez désigner le gérant dans les statuts, mais vous devrez modifier les statuts chaque fois que vous changez de gérant. Vous pouvez nommer le gérant par acte séparé, pour plus de souplesse.
- Déposez le capital social : vous déposez la valeur des apports en numéraire sur un compte dédié. En cas d’apports en nature, vous procédez vous-même à leur évaluation. Vous n’avez pas l’obligation de libérer la totalité des apports à la création de la société, auquel cas le gérant sollicitera les versements au gré des besoins financiers de la SCI.
- Faites publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
- Demandez l’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce. Vous devez joindre au dossier les documents suivants : le formulaire M0 SCI, l’attestation de dépôt des fonds, le justificatif de publicité légale, vos statuts signés. Vous joignez également une pièce d’identité, un justificatif de domicile, une attestation de filiation et une déclaration de non-condamnation du gérant.
Vous pouvez procéder seul à la création de votre SCI, mais sachez que 2 alternatives existent :
- Pour économiser du temps, vous pouvez opter pour une création de SCI en ligne via une plateforme de type LegalTech.
- Pour bénéficier des conseils d’un professionnel du droit, vous pouvez faire appel à un avocat.
Le fonctionnement et associés d’une SCI
Vous déterminez dans les statuts les modalités de fonctionnement de votre société : vous déterminez notamment les pouvoirs du gérant. En règle générale, le gérant est autorisé à effectuer tous actes de la vie courante, sans l’accord préalable des associés. Les décisions les plus importantes sont prises en AG, selon les modalités de vote convenues dans les statuts. Le gérant réunit a minima une AG par an, pour approuver les comptes de l’exercice.
Les associés de SCI détiennent des parts sociales de la société à proportion de leurs apports au capital. Les parts sociales ouvrent droit à :
- Une participation aux bénéfices de la SCI : chaque associé reçoit une part de dividendes à proportion du nombre de parts sociales qu’il possède.
- Un droit de vote au moment des assemblées générales : chaque associé dispose d’un nombre de voix égal au nombre de parts qu’il détient.
La fiscalité d’une SCI
En principe, les bénéfices sont imposés à l’IR entre les mains des associés, à leur taux marginal d’imposition. Les associés supportent de l’impôt peu importe qu’ils se versent ou non des dividendes.
Les associés peuvent opter pour une fiscalité à l’IS. Dans ce cas la société paye de l’impôt (15 % en-dessous de 38 120 €, 28 % au-delà) puis les associés paient de l’IR sur les dividendes qu’ils se versent.
Le choix entre IS et IR permet d’optimiser la fiscalité de la SCI en fonction de la situation des associés.
La comptabilité d’une SCI
Vous devez tenir une comptabilité conforme pour votre SCI, en fonction de votre option fiscale (IR ou IS). Chaque année à la clôture de l’exercice comptable, les associés réunis en AG votent l’approbation des comptes annuels et l’affectation du résultat. Les comptes de la SCI doivent ensuite être déposés au greffe du Tribunal de commerce.
Pour gérer la comptabilité de votre SCI, plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous pouvez tout d’abord recourir aux services d’un expert-comptable. Il peut s’agir d’un cabinet d’expertise-comptable en ligne ou d’un cabinet local trouvé sur notre annuaire des experts-comptables. Si vous préférez le faire seul, il existe aussi aujourd’hui de nombreux logiciels de comptabilité pour SCI. Modernes et performants, ils vous permettent de gérer tout ou partie de votre comptabilité, de la tenue comptable jusqu’à la télétransmission de la liasse fiscale. Enfin, rien ne vous empêche de combiner plusieurs solutions : un logiciel comptable pour une partie des tâches et un expert-comptable pour les missions plus complexes.
Comment modifier les statuts d’une SCI ?
Plusieurs évènements nécessitent de modifier les statuts de la SCI, par exemple :
- Vous transférez le siège social de la SCI.
- Vous réduisez ou augmentez le capital social de la SCI – sauf si vous aviez prévu un capital variable.
- Vous faites entrer de nouveaux associés.
La modification statutaire en SCI implique plusieurs étapes : vous votez la décision en AGE, vous mettez vos statuts à jour, vous publiez la modification puis vous l’enregistrez auprès du greffe du TC.
Comment fermer une SCI ?
Plusieurs évènements peuvent vous amener à fermer votre société, et notamment à l’occasion de la vente du bien immobilier détenu en SCI. Pour clôturer votre société, respectez les étapes suivantes :
- Dissolution : vous votez la dissolution de la SCI en AGE, et vous nommez un liquidateur. Vous faites ensuite publier un avis de dissolution, puis vous enregistrez votre dossier de dissolution au greffe du TC.
- Liquidation : le liquidateur effectue tous les actes nécessaires pour clôturer les affaires en cours, puis demande la radiation de votre société du RCS.
En résumé sur la SCI
| Conditions de création | 2 associés minimum, pas de capital social minimum |
| Formalités de création / de fermeture | Complexes, payantes et encadrées par la loi |
| Associés de SCI | Droit de vote aux AG Participation aux bénéfices Responsabilité indéfinie |
| Fiscalité | IR ou IS |
FAQ
Pourquoi créer une SCI ?
La SCI est souvent choisie comme outil de transmission de patrimoine, dans la mesure où elle permet de réduire l’imposition au moment des donations et des successions. Elle permet également d’échapper au régime contraignant de l’indivision au moment d’acheter un bien immobilier à plusieurs.
SCI familiale ou SCI “classique” ?
La SCI familiale est constituée entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré. A cette condition, elle permet de mettre en location le bien dans le cadre d’un bail de 3 ans contre 6 ans pour les SCI classiques. Hormis cette spécificité, aucune différence entre SCI familiale et SCI classique.
Comment acheter en SCI ?
Plusieurs possibilités :
- Vous êtes déjà propriétaire d’un bien à plusieurs, en indivision. Vous créez une SCI à laquelle vous apportez le bien en nature.
- Vous avez un projet immobilier. Vous constituez une SCI qui emprunte pour acheter le bien.
Créer une SCI, combien ça coûte ?
La création inclut le coût de publicité légale ainsi que les frais d’enregistrement au greffe. Prévoyez environ 250 €. Si vous faites appel à un professionnel (LegalTech ou avocat), incluez en outre le montant de ses honoraires.
