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Juridique

Tout savoir de la SCI en 2024

La SCI, société civile immobilière, est une forme juridique très utilisée pour acquérir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Vous envisagez d’acheter un bien pour l’habiter ou comme investissement locatif ? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la SCI en 2024, pour réaliser votre projet dans les meilleures conditions.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une structure juridique destinée à acheter et à gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Cette forme juridique présente de nombreuses spécificités juridiques et fiscales.

Définition de la Société Civile Immobilière

La SCI est une société civile immobilière, personne morale réglementée par les articles 1845 et suivants du Code civil. Elle constitue un outil privilégié pour l’acquisition, la gestion et la transmission de patrimoine immobilier.

En créant une SCI, vous n’êtes pas directement propriétaire de l’immeuble.

C’est la société qui est propriétaire de l’immeuble et qui le gère, vous possédez des parts sociales à proportion de vos apports au capital social de la société. Ces parts sociales vous ouvrent droit au vote pour les décisions de gestion, et vous permettent de recevoir des bénéfices le cas échéant.

Société civile par nature, elle ne permet pas d’effectuer les actes de commerce tels qu’énumérés par la loi. À titre d’exemple, vous ne pourrez pas exercer une activité de marchand de biens (achat-revente) en SCI. De même, vous ne pouvez pas pratiquer la location en meublé, considérée comme une activité commerciale, en SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR, régime fiscal par défaut).

Attention, contrairement aux associés de société commerciale (type SARL), les associés de société civile sont indéfiniment responsables des dettes. Si la SCI ne peut plus rembourser un emprunt, par exemple, la banque peut vous solliciter personnellement pour le remboursement des échéances à hauteur de votre participation. Votre responsabilité est dite “non solidaire”, c’est-à-dire que vous ne payez pas pour les autres associés.

Caractéristiques de la SCI

Les principales règles de la SCI sont déterminées par la loi :

  • Associés : 2 minimum, pas de maximum, personnes physiques et/ou morales. A noter : un mineur peut être associé de SCI. L’entrée d’un nouvel associé est soumise à l’agrément des associés, sauf cession à un ascendant ou un descendant (hormis si les statuts le prévoient). Les statuts peuvent dispenser d’agrément les associés et conjoints d’associés.
  • Capital social : pas de montant minimum ni maximum. Vous pouvez choisir un capital variable (pas de montant fixe prévu par les statuts). Vous pouvez effectuer des apports en numéraire (argent) et/ou en nature.
  • Direction et prise de décision : la SCI est dirigée par un ou plusieurs gérant. Les décisions sont prises en assemblée générale par la collectivité des associés, à proportion de leurs parts sociales. Les associés se réunissent au moins une fois par an en AGO (assemblée générale ordinaire) pour approuver les comptes. Ils doivent se réunir en assemblée générale pour toute décision impliquant un vote, notamment si les statuts doivent être modifiés.
  • Durée de vie : la SCI est constituée pour une durée maximum de 99 ans. À ce terme, les associés peuvent décider de prolonger la société. Avant ce terme, les associés peuvent décider de dissoudre la SCI de manière anticipée.
  • Régime fiscal : la SCI est une société de personne soumise à l’impôt sur le revenu (IR) par défaut. Elle est dite fiscalement translucide (ou transparente). Cela signifie que les résultats de la SCI sont directement imposés entre les mains des associés.

Les statuts constitutifs peuvent aménager certaines modalités de fonctionnement de la SCI, dans la limite des règles légales.

Alternatives à la SCI

Vous avez 3 possibilités pour exercer à titre principal une activité civile immobilière et développer un patrimoine à plusieurs : la SCI, l’indivision ou la SARL.

SCI ou indivision ?

  • L’indivision est le régime par défaut : vous n’avez aucune formalité à accomplir, c’est gratuit. A contrario, vous devez effectuer des démarches administratives pour créer une SCI et la procédure est payante. Vous devrez en outre tenir une comptabilité et vous réunir en AG.
  • La prise de décisions en indivision est contraignante. En SCI, le patrimoine immobilier est géré conformément aux règles de majorité déterminées par la loi et par les statuts constitutifs. Les actes de gestion courante sont accomplis par le gérant.
  • Un indivisaire peut provoquer la vente du bien en cas de mésentente persistante. En SCI, l’associé cède ses parts plus facilement et le patrimoine est ainsi mieux préservé.
  • En indivision, chaque indivisaire est propriétaire d’une quote-part du bien alors qu’en SCI, chaque associé détient des parts sociales. Ces parts sociales peuvent être transmises de manière successive par donations, en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. En effet, les droits de donation sont réduits, voire nuls, du fait de la valorisation des parts (emprunt déductible, etc.) et du jeu des abattements. Le patrimoine immobilier peut ainsi être transmis de son vivant sans payer de droits de donation ni de droits de succession.

Préférez l’indivision si vous ne voulez pas effectuer les formalités de création de société. Préférez la SCI si vous souhaitez alléger la gestion et sécuriser le patrimoine, et/ou pour transmettre votre patrimoine à moindre coût.

SCI ou SARL de famille ?

  • En SARL de famille, vous pouvez louer votre bien immobilier en meublé et bénéficier de la fiscalité à l’IR au statut LMNP. La fiscalité avantageuse du statut LMNP n’est ouverte en SCI que sous certaines conditions ou sur option à l’IS.
  • La responsabilité des associés est limitée aux apports en SARL, alors que vous êtes indéfiniment responsable des dettes de la SCI. La responsabilité n’est cependant pas solidaire en SCI, vous n’êtes tenu aux dettes de la SCI qu’à proportion de votre participation.
  • Les règles de comptabilité sont moins contraignantes en SCI à l’IR qu’en SARL.
  • Le gérant de SARL associé majoritaire non rémunéré paye des cotisations sociales, alors que le gérant de SCI non rémunéré en est exonéré. Le gérant associé non rémunéré de SCI est néanmoins soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus fonciers perçus en tant qu’associé.
  • En SARL de famille, vous ne bénéficiez de la fiscalité à l’IR qu’à condition que les associés soient membres de la même famille.

Préférez la SARL de famille si vous souhaitez louer en meublé au statut LMNP, pour bénéficier de la fiscalité à l’IR. Préférez la SCI si vous souhaitez vous associer avec des tiers autres que les membres de votre famille, tout en bénéficiant de la fiscalité à l’IR.

Quels sont les avantages de la SCI ?

La SCI est fréquemment adoptée au moment de constituer un patrimoine immobilier, notamment pour les avantages suivants :

  • Vous aménagez les règles de gestion des biens, un gérant peut accomplir seul les actes de gestion courante.
  • Vous achetez à plusieurs, ce qui permet de prévoir un budget et un financement bancaire plus conséquents.
  • Vous détenez des parts sociales et non des biens immobiliers, ce qui protège davantage votre patrimoine en cas de poursuite des créanciers.
  • Au moment de la succession, vous transmettez des parts de SCI et non un bien immobilier. Cela permet d’éviter le régime contraignant de l’indivision.
  • Vous pouvez donner à vos enfants vos parts de SCI en pleine ou en nue-propriété en optimisant la fiscalité. Vous bénéficiez de droits de donation réduits du fait de la valorisation des parts sociales. Comme dans le cadre d’une détention en directe, vous bénéficiez d’une exonération de droit de donation à hauteur d’une valeur de 100 000€ par parent et par enfant tous les 15 ans.
  • La SCI, via le mécanisme de démembrement croisé de parts, permet de protéger le conjoint survivant. Chaque conjoint détient la moitié des parts en usufruit et l’autre moitié en nue-propriété. Au décès de l’un, comme dans le cadre d’une détention directe, le survivant détient la totalité de l’usufruit : il ne peut être évincé du logement par les héritiers.
De manière générale, la SCI a la préférence des acheteurs qui constituent un patrimoine pour le transmettre à leurs enfants ou pour sécuriser le conjoint survivant.

Cette structure est également utilisée pour les projets immobiliers de moyenne envergure entre associés non liés par un lien de parenté (des amis qui achètent une maison de vacances ou investissent dans du locatif) et qui souhaitent éviter l’indivision.

Comment créer une SCI ?

La création de SCI implique une procédure en 5 étapes :

  1. Rédigez les statuts de votre société : les statuts de SCI familiale ou de SCI classique doivent comporter toutes les mentions obligatoires prévues par la loi. Dans la limite des dispositions légales, vous pouvez aménager ou ajouter certaines clauses – éventuellement avec le concours d’un professionnel du droit ou d’un expert-comptable.
  2. Nommez le 1er gérant de la SCI : Vous pouvez désigner le gérant dans les statuts, mais vous devrez modifier les statuts chaque fois que vous changez de gérant. Vous pouvez nommer le gérant par acte séparé (premier procès-verbal d’assemblée générale), pour plus de souplesse.
  3. Fixez le montant du capital social : Vous devez définir le montant du capital social, aucun minimum n’étant imposé par la loi (1€ possible). En cas d’apports en nature, il faut procéder à l’évaluation des biens apportés. Vous n’avez pas l’obligation de libérer la totalité des apports à la création de la société. Le gérant sollicitera, dans ce cas, les versements au gré des besoins financiers de la SCI.
  4. Faites publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
  5. Transmettre la demande d’immatriculation en ligne sur le site du Guichet unique : Vous devez joindre à votre dossier un certain nombre de documents, dont : l’attestation de publicité légale, les statuts signés, l’éventuel PV de nomination du gérant, etc. Vous devez également fournir une pièce d’identité, un justificatif de domicile, une attestation de filiation et une déclaration de non-condamnation du ou des gérant.
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Vous pouvez procéder seul à la création de votre SCI, mais sachez que 2 alternatives existent :

  • pour économiser du temps, vous pouvez opter pour une création de SCI en ligne via une plateforme de type LegalTech ;
  • pour bénéficier des conseils d’un professionnel du droit, vous pouvez faire appel à un avocat.

Comment fonctionne une SCI ?

Vous déterminez dans les statuts les modalités de fonctionnement de votre société dans le respect des règles légales. Vous fixez notamment les pouvoirs du gérant et les limites de ces derniers. En règle générale, le gérant est autorisé à effectuer tous les actes de la vie courante, sans l’accord préalable des associés.

Les décisions les plus importantes sont prises en AG, selon les modalités de vote convenues par la loi et dans les statuts. Le gérant réunit à minima une AG par an, pour approuver les comptes de l’exercice.

Les associés de SCI sont propriétaires des parts sociales de la société à proportion de leurs apports au capital. Ces parts sociales ouvrent droit à :

  • une participation aux charges et un droit aux bénéfices de la SCI : chaque associé est responsable des dettes de la société à proportion du nombre de parts sociales qu’il détient. Il a également droit à une quote-part des bénéfices de la société à hauteur de sa participation.
  • un droit de vote au moment des assemblées générales : Chaque associé dispose d’un nombre de voix égal au nombre de parts qu’il détient.

Quelle est la fiscalité d’une SCI ?

En principe, les bénéfices sont imposés à l’IR entre les mains des associés, en fonction de leur taux d’imposition. Les associés supportent donc l’impôt en cas de bénéfices, peu importe qu’ils se versent ou non des dividendes. Ils reportent les déficits fonciers sur leur déclaration de revenus en cas de pertes.

Les associés peuvent opter pour une fiscalité à l’IS. Dans ce cas la société paye l’impôt (15% jusqu’à 42 500€ de bénéfice, 25% au-delà). En cas de distribution de bénéfices, les associés paient en plus de l’IR sur les dividendes qu’ils se versent (phénomène dit de “double imposition”).

Le choix entre IS et IR permet d’optimiser la fiscalité de la SCI en fonction de la situation des associés.

Quelle la comptabilité d’une SCI ?

Vous devez tenir une comptabilité conforme pour votre SCI, en fonction de votre régime fiscal (IR ou IS). Chaque année à la clôture de l’exercice comptable, les associés réunis en AG votent l’approbation des comptes annuels et l’affectation du résultat. Les comptes de la SCI doivent ensuite être déposés au greffe du Tribunal de commerce.

Pour gérer la comptabilité de votre SCI, plusieurs solutions s’offrent à vous.

Vous pouvez tout d’abord recourir aux services d’un expert-comptable. Il peut s’agir d’un cabinet d’expertise-comptable en ligne ou d’un cabinet local trouvé sur notre annuaire des experts-comptables. Si vous préférez le faire seul, il existe aussi aujourd’hui de nombreux logiciels de comptabilité pour SCI. Modernes et performants, ils vous permettent de gérer tout ou partie de votre comptabilité, de la tenue comptable jusqu’à la télétransmission de la liasse fiscale. Enfin, rien ne vous empêche de combiner plusieurs solutions : un logiciel comptable pour une partie des tâches et un expert-comptable pour les missions plus complexes.

Comment modifier les statuts d’une SCI ?

Plusieurs évènements nécessitent de modifier les statuts de la SCI, par exemple :

  • vous transférez le siège social de la SCI ;
  • vous réduisez ou augmentez le capital social de la SCI – sauf si vous aviez prévu un capital variable ;
  • vous faites entrer de nouveaux associés.

La modification statutaire en SCI implique plusieurs étapes. Il vous faut voter la décision en AGE, mettre vos statuts à jour et faire paraître une annonce légale. Enfin, vous devrez enregistrer la modification sur le site du Guichet unique.

Comment fermer une SCI ?

Plusieurs évènements peuvent vous amener à dissoudre votre société, par exemple à l’occasion de la vente de l’unique bien immobilier détenu en SCI. Ce pourra être le cas également en cas dr départ d’un associé entraînant la réunion des parts sociales en une seule main. Pour clôturer votre société, respectez les étapes suivantes :

  • Dissolution : vous votez la dissolution de la SCI en assemblée générale. Au cours de cette AG, vous nommez un liquidateur (qui peut être le gérant). Vous faites ensuite publier un avis de dissolution. Puis, vous transmettez votre dossier de dissolution au Guichet unique.
  • Liquidation : le liquidateur effectue tous les actes nécessaires pour clôturer les affaires en cours, puis radier votre société du RCS.

La SCI en résumé

Conditions de création2 associés minimum, pas de capital social minimum
Formalités de création / de fermetureComplexes, payantes et encadrées par la loi
Associés de SCI Droit de vote aux AG
Participation aux bénéfices
Responsabilité indéfinie mais non solidaire
FiscalitéIR ou IS
La SCI résumée

FAQ

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI est souvent choisie comme outil de transmission de patrimoine, dans la mesure où elle permet de réduire l’imposition au moment des donations et des successions. Elle permet également d’échapper au régime contraignant de l’indivision au moment d’acheter un bien immobilier à plusieurs.

SCI familiale ou SCI “classique” ?

La SCI familiale est constituée entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré. Hormis cette spécificité, il n’y a aucune différence entre SCI familiale et SCI classique.

Comment acheter en SCI ?

Le schéma le plus classique est de constituer une SCI qui emprunte et achète le bien. Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien en indivision, vous pouvez créez une SCI à laquelle vous apportez le bien.

Créer une SCI, combien ça coûte ?

La création inclut le coût de publicité légale ainsi que les frais d’immatriculation au guichet unique. Prévoyez environ 250€. Si vous faites appel à un professionnel (legaltech ou avocat), incluez en outre le montant des frais ou honoraires correspondants.

Emilie Mesmin
Rédactrice spécialisée en droit des affaires

Émilie est diplômée d’un Master 2 en fiscalité appliquée obtenu à l’UPEC (Université Paris-Est Créteil) et du CAPA (diplôme d’avocat) obtenu à l’École de Formation du Barreau (E.F.B) de Paris. Pendant une quinzaine d’années, elle a exercé comme avocate en droit des affaires et fiscalité. Elle écrit aussi quotidiennement des articles et contenus juridique et fiscalité (print et web).

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