Lorsque l’on fait de la location de meublés, il n’est pas toujours évident d’y voir clair dans les obligations comptables pour LMNP. Doit-on tenir une comptabilité et si oui, laquelle ? Comment réaliser une déclaration LMNP en ligne ? Doit-on obligatoirement faire appel à un expert-comptable ? Toutes les réponses dans cet article et notre sélection des meilleures solutions pour réaliser votre déclaration LMNP en ligne.
- Decla.fr – Le meilleur logiciel pour tout faire sans comptable
- Nopillo – Le meilleur pour l’audit fiscal offert
- JD2M – Le meilleur pour la satisfaction client
- Amarris Immo – Le meilleur pour l’expertise de ses équipes
- Dougs – Le meilleur pour son essai gratuit
Quelques rappels sur vos obligations comptables en LMNP
Les gérants de LMNP appréhendent souvent la comptabilité de leur activité. Pour faire simple, voici ce qu’il faut en retenir.
Les revenus générés par la location de meublés relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. De ce fait, deux options s’offrent à vous en matière de comptabilité, en fonction du statut choisi.
La première option est le régime micro-BIC. C’est le régime par défaut. Un abattement forfaitaire de 50%, 71% ou 92% (selon le type de logement et sa localisation) est appliqué sur les revenus issus des loyers et vous êtes imposé sur le restant. Cet abattement est représentatif des charges de votre activité. Vous ne pouvez en effet pas déclarer ces dernières.
Deuxième option, le régime réel simplifié. Il s’agit souvent de l’option la plus avantageuse et celle par défaut si vos loyers excèdent certains plafonds. Elle est en option si vos loyers sont inférieurs (à la place du régime micro-BIC). Dans ce cas, vous gérez votre comptabilité un peu comme une entreprise. Vous allez déclarer vos revenus locatifs, mais aussi vos charges et vos amortissements, contrairement au régime micro-BIC. Ainsi, vous devez tenir une comptabilité et établir :
- un bilan et un compte de résultat ;
- un tableau des immobilisations et des amortissements ;
- un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables ;
- un tableau sur la valeur ajoutée réalisée au cours de l’exercice.
Pour savoir à quel régime vous appartenez, voici un tableau récapitulatif présentant les plafonds pour les revenus générés en 2025.
| Micro-BIC (ou Réel en option) | Régime réel | |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | si < 77 700€ | si > 77 700€ |
| Meublés de tourisme non classés | si < 15 000€ | si > 15 000€ |
| Meublés de tourisme classés* | si < 188 700€ | si > 188 700€ |
| Chambres d’hôte | si < 188 700€ | si > 188 700€ |
*Le mode d’imposition d’un meublé de tourisme classé (et le taux d’abattement forfaitaire en micro-BIC) varie aussi selon que le logement se situe dans une zone tendue ou non.
Parmi vos obligations comptables, et que vous soyez au régime micro-BIC ou au régime réel, vous devez respecter aussi d’autres obligations, et notamment transmettre votre déclaration LMNP et une liasse fiscale à l’Administration fiscale chaque année comme nous le verrons ci-dessous.
La déclaration d’activité d’une LMNP
Avant de rentrer dans le détail de la déclaration fiscale d’une LMNP, rappelons que vous devez impérativement effectuer une déclaration de début d’activité.
Vous devez vous rendre sur le site du Guichet unique. Une fois votre compte créé, vous cliquez sur « Déposer une formalité d’entreprise » puis « Créer une entreprise ». Un formulaire en ligne doit ensuite être complété, collectant diverses informations comme l’identité de l’entrepreneur, les établissements, les options fiscales, etc. Une fois votre déclaration signée en ligne, elle est automatiquement adressée à l’INSEE.
Vous obtenez alors un numéro INSEE, qui correspond au numéro d’identification de votre entreprise. Il vous sera utile pour toutes vos démarches juridiques, fiscales, comptables, etc.
Les déclarations fiscales d’une LMNP
Autre obligation de la LMNP durant toute la vie de l’entreprise : la déclaration des revenus. Les obligations sont différentes selon le régime fiscal déterminé lors de votre déclaration d’activité. On distingue alors les LMNP au régime micro et celles au régime réel.
La déclaration LMNP au régime micro
Comme nous l’avons vu, le régime micro concerne les LMNP dont le montant des recettes de l’année N-1 ne dépasse pas :
- 77 700 € pour les locations de locaux d’habitation meublés ;
- 188 700 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés .
Tel que pour l’impôt sur les revenus, cette démarche s’effectue depuis votre espace particulier sur le site impots.gouv.fr. Vous devez utiliser le formulaire n° 2042-C-PRO LMNP et indiquer vos revenus comme suit :
- pour les locations hors location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme : le montant total des sommes encaissées (loyers, charges ou provisions pour charges facturées au locataire) doit être indiqué aux lignes 5ND, 5OD ou 5PD ;
- la location des meublés de tourisme classés ou de chambres d’hôtes : le montant total des recettes doit être indiqué aux lignes 5NG, 5OG, 5PG ;
- pour les locations de meublés de tourisme classés situés en zones B2 et C, si le CA est inférieur à 15 000€ : le montant total des sommes encaissées doit être indiqué aux lignes 5QS, 5ES, 5SS.
Les abattements forfaitaires sont respectivement de :
- 50% avec un minimuml de 305€ ;
- 71€ avec un minimum de 305€ ;
- 92€ (71% + 21%) avec un minimum de 305€.
Cet abattement forfaitaire est automatiquement appliqué et est représentatif des charges de votre activité.
Le déclaration LMNP au régime réel
En fonction de vos revenus (si leur montant dépasse 77 700€) ou sur option, vous pouvez être rattaché au régime réel.
La déclaration au régime réel doit être déposée après du centre des impôts qui traite la zone géographique du logement en question et s’effectue à l’aide du formulaire n° 2031-SD (Cerfa 11085). Ce document Cerfa contient :
- l’identification de votre entreprise (encadré A) ;
- l’inscription ou non au Répertoire des métiers (encadré B) ;
- le calcul du bénéfice imposable ou du déficit déductible (encadré C4) ;
- les plus-values (encadré C5) ;
- les exonérations, abattements et/ou crédits d’impot (encadré C6) ;
- la répartition des bénéfices et des déficits des sociétés, si applicable (encadré E) ;
- le relevé des frais généraux (encadré F) ;
- les rémunérations (encadré H).
Une fois le formulaire complété, vous devez reporter certaines données sur la déclaration 2042-C PRO lors de la déclaration d’impôts sur le revenu depuis votre espace particulier sur le site impots.gouv.fr.
Vous devez notamment indiquer le montant du bénéfice dans les cases 5NA, 5OA ou 5PA ou du déficit dans les cases 5NY à 5PY.
Comme pour les déclarations d’impot sur le revenus, les déclarations LMNP (régime micro-BIC ou réel) sont à réaliser entre le mois d’avril et jusque fin mai ou début juin selon le calendrier fiscal de l’année.
Comment réaliser sa déclaration LMNP en ligne ?
Il n’y a pas d’obligation à recourir à un expert-comptable pour LMNP pour gérer la comptabilité et effectuer les déclarations, même si c’est une solution que de nombreux gérants de LMNP choisissent. En effet, tenir sa comptabilité seul n’est pas à la portée de tous. C’est une combinaison de tâches chronophages et relativement complexes qui peuvent avoir des conséquences sur votre structure si elles sont mal gérées.
Alors se faire accompagner est souvent recommandé pour les nombreux avantages qu’elle apporte : limiter les erreurs, gagner du temps, assurer la conformité légale et être conseillé.
Enfin, dernier avantage et non des moindres : les honoraires d’un expert-comptable pour LMNP sont déductibles. Vous pouvez donc déduire les frais de comptabilité en tant que charges d‘exploitation et ainsi réduire votre résultat fiscal.
Si vous décidez de vous faire aider par un professionnel, vous aurez le choix entre un cabinet d’expertise-comptable physique ou un cabinet d’experts-comptables en ligne. Ce dernier offre des outils modernes pour automatiser votre comptabilité, à des tarifs jusqu’à 40% moins chers.
Toutefois, il est aussi possible de tenir la comptabilité d’une LMNP et effectuer les déclarations seul. En effet, ceux qui souhaitent faire des économies peuvent tout à fait se passer de comptable pour réaliser leurs déclarations, tant les outils ont progressé dans leur simplicité.
Nous avons sélectionné plusieurs solutions qui nous semblent particulièrement pertinentes pour leur rapport qualité/prix. Citons ainsi Decla.fr ou encore Nopillo, qui révolutionnent le marché de la déclaration LMNP en ligne depuis quelques années grâce à des logiciels intuitifs, modernes et surtout très abordables. Certains acteurs de notre sélection ci-dessous sont aussi des experts-comptables en ligne qui proposent plusieurs formules, dont une offre de gestion de la déclaration en ligne sans accompagnement (JD2M, Amarris Immo).
Notre sélection des meilleures solutions pour votre déclaration LMNP en ligne
Passons maintenant à notre sélection de solutions qui vous permettront de gérer facilement vos déclarations LMNP en ligne.
Decla.fr
Spécialiste des SCI et LMNP, decla.fr est une alternative aux experts-comptables pour LMNP, puisque cette solution vous permettra de réaliser vos déclarations en ligne seul, rapidement et simplement.
Decla.fr est un logiciel moderne, créé par des fiscalistes, qui permet donc de réaliser soi-même les déclarations, pour un prix plus qu’abordable : comptez 189€ par déclaration, quel que soit le nombre de biens, et avant réduction d’impôt de ⅔ des frais comptables. Notez qu’en plus, decla.fr propose une réduction de 20€ à nos lecteurs, en utilisant le code INDE20 lors du paiement.
Nopillo
Nopillo est un outil qui vous permet de réaliser vos déclarations LMNP en ligne seul et en toute simplicité, et de bénéficier jusqu’à 2 000€ de réduction d’impôts grâce au régime réel.
Comptez 116€ uniquement la première année pour nos lecteurs, puis 216€ par an après la première année et après réduction d’impôts (599€ TTC avant) pour pouvoir gérer dans le logiciel comptable l’ensemble de vos obligations (suivi d’activité, catégorisation des transactions, liasse fiscale, justificatifs) tout au long de l’année. Profitez ensuite de la télétransmission automatisée de la liasse.
JD2M
Spécialiste des LMNP et LMP, JD2M (Jedeclaremonmeublé.com) propose plusieurs solutions pour gérer vos revenus de location meublée en ligne.
À partir de 200€/liasse fiscale (déductible d’impôt si vous adhérez à un OGA), JD2M vous accompagne dans toute la gestion comptable de vos meublés. Vous pouvez choisir entre utiliser un logiciel en toute autonomie ou confier les tâches à un expert-comptable JD2M. Le point fort de JD2M ? Il fait un saus-faute auprès de ses clients.
Amarris Immo
Dédié aux professionnels et non professionnels de l’immobilier, Amarris Immo est un cabinet d’expertise-comptable spécialiste des revenus locatifs meublés.
Vous pouvez choisir entre deux formules, l’une permettant de gérer sa comptabilité en toute autonomie depuis leur logiciel comptable, et l’autre confiant l’intégralité de la gestion comptable à l’équipe d’experts. On apprécie l’accompagnement exhaustif et très qualifié du cabinet sur le sujet des locatifs meublés vous permettant d’obtenir des conseils d’optimisations ficales.
Dougs
Interface de gestion simple et intuitive, accompagnement personnalisé et illimité, gestion comptable performante, le cabinet d’expert-comptable en ligne Dougs a tout pour plaire aux LMNP.
Ils proposent aux LMNP une formule au tarif de 29€/mois tout inclus, avec bilan et compte de résultat. L’offre est sans engagement et avec en plus un mois d’essai gratuit.
D’autres cabinets d’expertise-comptable en ligne dédiés aux LMNP existent. On peut notamment citer LMNP Expert ou encore Option réel, mais aussi Livli.
Quel est le tarif d’une solution de déclaration LMNP en ligne ?
De nombreux critères influencent les prix pratiqués par les cabinets comptables pour LMNP :
- les tâches comptables à effectuer ;
- le nombre de loyers et les montants perçus ;
- la renommée du cabinet et sa spécialisation dans le domain ;
- la localisation ;
- etc.
Il est donc difficile de définir le tarif d’un expert-comptable pour LMNP.
À titre indicatif, le prix d’un comptable pour LMNP varie généralement entre 200 € et 1 000 € par an. Cela représente en effet un coût. Mais comme nous l’avons mentionné plus haut, les avantages sont nombreux et c’est souvent un bon investissement. Tout dépend aussi des missions que vous lui confier. Si vous souhaitez effectuer la déclaration sans payer l’accompagnement, vous aurez accès à des offres beaucoup plus abordable: autour de 100€ par an, tant chez Decla.fr la solution la plus abordable, que chez Nopillo.
Enfin, souvenez-vous que vous pouvez réduire vos frais de comptabilité en adhérant à un CGA et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 915€ pour 2025 ! Chez les acteurs sélectionnés ci-dessus, vous économisez ainsi 366€ chez JD2M sur l’offre Intégrale, et 199€ chez Amarris Immo sur l’offre Expert, ce qui aboutit à un prix final de moins de 250€ par an chez l’un comme l’autre.
FAQ
Comment déclarer un bien LMNP en ligne ?
Vous devez tout d’abord effectuer une déclaration de début d’activité sur le site du Guichet Unique. Puis la déclaration des revenus LMNP est réalisée au même moment que la déclaration de revenus. Le formulaire dépend de votre régime fiscal et des montants encaissés.
Quel montant déclarer en LMNP ?
Les sommes à déclarer dépendent de votre régime fiscal. Si vous êtes en micro-BIC, vous devez compléter le formulaire 2042 C-PRO. Si vous êtes au régime réel, il s’agit du formulaire n° 2031-SD.
Peut-on faire sa déclaration LMNP en ligne seul ?
Oui, en utilisant un outil de comptabilité dédié (comme ceux de notre sélection), vous pourrez facilement réaliser vos déclarations obligatoires en ligne. C’est un des statuts qui s’y prête le mieux.
