Lorsque l’on fait de la location de meublés, il n’est pas toujours évident d’y voir clair dans les obligations comptables pour LMNP. Doit-on tenir une comptabilité et si oui, laquelle ? Doit-on obligatoirement faire appel à un expert-comptable ? Toutes les réponses dans cet article et notre sélection des meilleurs experts-comptables en ligne pour LMNP.
- JD2M – Le meilleur pour la satisfaction client
- Amarris Immo – Le meilleur pour l’expertise de ses équipes
- ComptaCom – Le meilleur pour l’accompagnement sur-mesure
- Nopillo – Le meilleur pour son audit fiscal
- Decla.fr – Le meilleur pour ses tarifs fixes et transparents
- Ça Compte Pour Moi – Le meilleur pour ses offres sur-mesure
- Dougs – Le meilleur pour son essai gratuit
Quelques rappels sur vos obligations comptables en LMNP
Les gérants de LMNP appréhendent souvent la comptabilité de leur activité. Pour faire simple, voici ce qu’il faut en retenir.
Les revenus générés par la location de meublés relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.
Pour rappel, le statut LMNP est réservé aux loueurs qui remplissent au moins l’une des deux conditions suivantes :
- les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € (recettes générées par cette activité pour l’ensemble des membres de votre foyer fiscal) ;
- les recettes des loyers des meublés restent inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Dans les autres cas, vous devenez loueur professionnel.
En tant que LMNP, vous êtes soumis soit au régime micro-BIC soit au régime réel. Cela va dépendre :
- du type de logement meublé ;
- de la zone/localisation du logement ;
- du montant de revenus généré.
Pour vous aider à vous y retrouver, voici un tableau récapitulatif présentant les plafonds pour les revenus générés en 2024.
| Micro-BIC (ou Réel en option) | Régime réel | |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | si < 77 700€ | si > 77 700€ |
| Meublés de tourisme non classés | si < 15 000€ | si > 15 000€ |
| Meublés de tourisme classés* | si < 188 700€ | si > 188 700€ |
| Chambres d’hôte | si < 188 700€ | si > 188 700€ |
*Le mode d’imposition d’un meublé de tourisme classé (et le taux d’abattement forfaitaire en micro-BIC) varie aussi selon que le logement est situé dans une zone tendue ou non.
La première option est donc le régime micro-BIC. C’est le régime par défaut dans certains cas, et le régime réel peut alors être choisi sur option. Un abattement forfaitaire de 30%, 50%, 71% ou 92% (selon le type de logement et sa localisation) est appliqué sur les revenus issus des loyers et vous êtes imposé sur le restant. Vous ne pouvez pas déduire les charges de vos recettes.
Dans certains cas, si vos recettes sont inférieures à 305€ (pour une location de meublé de longue durée par exemple), vous ne paierez aucun impôt.
Deuxième option, le régime réel simplifié. Il s’agit souvent de l’option la plus avantageuse et celle par défaut si vos loyers excèdent les plafonds cités dans le tableau ci-dessus. Elle est en option si vos loyers sont inférieurs. Dans ce cas, vous gérez votre comptabilité un peu comme une entreprise. Vous allez déclarer vos revenus locatifs, mais aussi vos charges et vos amortissements. Ainsi, vous devez tenir une comptabilité et établir :
- un bilan et un compte de résultat ;
- un tableau des immobilisations et des amortissements ;
- un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables ;
- un tableau sur la valeur ajoutée réalisée au cours de l’exercice.
Vous devrez transmettre votre déclaration LMNP en ligne et cette liasse fiscale à l’Administration fiscale chaque année.
Souvent considérée comme complexe de prime abord, cette option est en effet plus exigeante que les deux précédentes mais elle offre aussi de nombreux avantages, et notamment la possibilité de déduire vos charges.
Micro-BIC ou régime réel, il existe plusieurs subtilités à la comptabilité d’un LMNP et bien souvent, la gestion comptable est plus complexe qu’il n’y parait.
Pour finir, rappelons ainsi qu’il n’est pas obligatoire, mais recommandé, de confier sa gestion comptable à un professionnel.
Quel est le rôle du comptable pour gérer la comptabilité d’une LMNP ?
Pour tenir votre comptabilité et faire votre déclaration en LMNP, vous avez en effet deux choix :
- faire seul ;
- vous faire accompagner par un expert-comptable (physique ou en ligne).
Évidemment, l’option 2 est la plus choisie par les gérants de LMNP, surtout compte tenu du tarif abordable des offres proposés par les experts-comptables en ligne aux LMNP.
Un expert-comptable pour LMNP se charge ainsi de :
- collecter, contrôler et classer vos pièces comptables ;
- établir la liasse fiscale de la LMNP ;
- réaliser les télédéclarations ;
- apporter des conseils d’optimisation fiscale, juridique ou financière.
Lors de la création d’une LMNP, un expert-comptable peut aussi se charger de toutes les démarches juridiques.
Notre sélection des meilleurs experts-comptables en ligne pour LMNP
Passons maintenant à notre sélection d’experts-comptables qui vous permettront de gérer facilement la comptabilité pour LMNP en ligne.
JD2M
Spécialiste des LMNP et LMP, JD2M (Jedeclaremonmeublé.com) propose plusieurs solutions pour gérer vos revenus de location meublée en ligne.
À partir de 289€/liasse fiscale (déductible d’impôt si vous adhérez à un OGA), JD2M vous accompagne dans toute la gestion comptable de vos meublés. Vous pouvez choisir entre utiliser un logiciel en toute autonomie ou confier les tâches à un expert-comptable JD2M. Le point fort de JD2M ? Il fait un saus-faute auprès de ses clients.
Amarris Immo
Dédié aux professionnels et non professionnels de l’immobilier, Amarris Immo est un cabinet d’expertise-comptable spécialiste des revenus locatifs meublés.
Vous pouvez choisir entre deux formules, l’une permettant de gérer sa comptabilité en toute autonomie depuis leur logiciel comptable, et l’autre confiant l’intégralité de la gestion comptable à l’équipe d’experts. On apprécie l’accompagnement exhaustif et très qualifié du cabinet sur le sujet des locatifs meublés vous permettant d’obtenir des conseils d’optimisations ficales. Pour en savoir plus, lire notre avis sur Amarris Immo.
ComptaCom
ComptaCom est un cabinet d’experts-comptables spécialistes des LMNP. Ils proposent une offre sur-mesure avec un accompagnement personnalisé pour réaliser votre déclaration LMNP, recevoir des conseils d’optimisation et assurer la conformité de vos obligations comptables et fiscales.
Dès 16€/mois, vous accédez à une interface de gestion comptable collaborative, la déclaration de vos revenus et des conseils d’experts sur votre activité. Ils vous guident dans le choix du statut et dans les meilleures options fiscales. Plus de 17 000 clients ont déjà été conquis par l’offre.
Nopillo
Nopillo est un acteur qui sort un peu du lot parmi notre sélection, puisque c’est un outil qui vous permet de réaliser vos déclarations LMNP seul et en toute simplicité, et de bénéficier jusqu’à 2000€ de réduction d’impôts grâce au régime réel.
Comptez 216€ par an après réduction d’impôts (599€ TTC avant) pour pouvoir gérer dans le logiciel comptable l’ensemble de vos obligations (suivi d’activité, catégorisation des transactions, liasse fiscale, justificatifs) tout au long de l’année. Et comptez même 116€ uniquement la première année pour nos lecteurs. Profitez ensuite de la télétransmission automatisée de la liasse.
Decla.fr
Spécialiste des SCI et LMNP, decla.fr est une alternative aux experts-comptables pour LMNP, puisque cette solution vous permettra de réaliser vos déclarations en ligne seul, rapidement et simplement.
Decla.fr est un logiciel moderne, créé par des fiscalistes, qui permet donc de réaliser soi-même les déclarations, pour un prix plus qu’abordable : comptez 219€ par déclaration, quel que soit le nombre de biens, et avant réduction réduction d’impôt de ⅔ des frais comptables.
Ça Compte Pour Moi
Membre de l’Ordre des Experts-comptables, le cabinet en ligne Ca Compte Pour Moi s’adresse aux LMNP avec une offre dédiée à partir de 49€/mois.
La formule est à la carte, avec des modules à ajouter en fonction de vos besoins. Une équipe dédiée disponible sans rendez-vous prend en charge votre comptabilité et vous avez accès à une interface de gestion intuitive pour échanger avec eux. Pour en savoir plus, lire notre avis sur Ça Compte Pour Moi.
Dougs
Interface de gestion simple et intuitive, accompagnement personnalisé et illimité, gestion comptable performante, le cabinet d’expert-comptable en ligne Dougs a tout pour plaire aux LMNP.
Ils proposent aux LMNP une formule au tarif de 29€/mois tout inclus, avec bilan et compte de résultat. L’offre est sans engagement et avec en plus un mois d’essai gratuit. Pour en savoir plus, lire notre avis sur Dougs.
D’autres cabinets d’expertise-comptable en ligne dédiés aux LMNP existent. On peut notamment citer Ca Compte pour Moi, Livli, Wity ou encore LMNP Expert. Keobiz est également une option si votre activité de LMNP est rattachée à une société gérée par ce cabinet.
Pourquoi faire appel à un comptable pour sa LMNP ?
Même s’il n’y a pas d’obligation de recourir à un expert-comptable pour gérer la comptabilité de sa LMNP, c’est une solution que de nombreux gérants de LMNP choisissent. En effet, tenir sa comptabilité seul n’est pas à la portée de tous. C’est une combinaison de tâches complexes qui peuvent avoir des conséquences négatives importantes sur votre structure si elles sont mal gérées.
Alors la solution de faire appel à un comptable pour LMNP est souvent recommandée pour les nombreux avantages qu’elle apporte.
- Limiter les erreurs : en confiant votre comptabilité à un expert-comptable, vous vous épargnez des erreurs qui peuvent vous coûter cher en temps et en argent.
- Gagner du temps : vous vous libérez du temps en déléguant tout ou partie des tâches comptables, qui sont souvent longues et fastidieuses.
- Assurer la conformité légale : l’expert-comptable engage sa responsabilité dans la tenue comptable. Il se doit de respecter les obligations et les délais légaux. Les chances de subir un contrôle fiscal sont moindres, mais surtout moins risquées.
- Être conseillé : le professionnel vous apporte son expertise dans un domaine parfois complexe. Il vous conseille sur les options fiscales les plus avantageuses.
Enfin, dernier avantage et non des moindres : les honoraires d’un expert-comptable pour LMNP sont déductibles.
De plus, si vous souscrivez à une adhésion à un CGA (Centre de Gestion Agréé), vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de ⅔ des frais comptables engagés sur votre impôt sur le revenu.
Si vous décidez de vous faire aider par un professionnel, vous aurez le choix entre un cabinet d’expertise-comptable physique ou un cabinet d’experts-comptables en ligne. Ce dernier offre des outils modernes pour automatiser votre comptabilité, à des tarifs jusqu’à 40% moins chers. Mais ils ne conviennent pas forcément à tous les LMNP.
Quel est le tarif d’un expert-comptable pour LMNP ?
De nombreux critères influencent les prix pratiqués par les cabinets comptables pour LMNP : les tâches comptables à effectuer, le nombre de loyers et les montants perçus, la renommée du cabinet et sa spécialisation dans le domaine, la localisation, … Il est donc difficile de définir le tarif d’un expert-comptable pour LMNP.
À titre indicatif, le prix d’un comptable pour LMNP varie généralement entre 300 € et 1 000 € par an. Cela représente en effet un coût. Mais comme nous l’avons mentionné plus haut, les avantages sont nombreux et c’est souvent un bon investissement. Ces montants sont purement indicatifs et nous vous conseillons toujours de faire plusieurs demandes de devis afin de comparer les offres et les tarifs. Pour vous aider, voici un tableau comparatif des tarifs pratiqués par les meilleurs comptables en ligne pour LMNP :
| Tarifs (à partir de) | Engagement | ||
|---|---|---|---|
| JD2M | 200€/an * | Sans | devis gratuit |
| Amarris Immo | 200€/an * | Avec | devis gratuit |
| ComptaCom | 192€/an * | Non communiqué | devis gratuit |
| Nopillo | 219€/an * | Sans | devis gratuit |
| Decla.fr | 219€/an * | Non communiqué | devis gratuit |
| Ça Compte Pour Moi | 49€/mois | Sans | 1 mois offert |
| Dougs | 29€/mois | Sans | 1 mois offert |
*après réduction d’impôt/adhésion à un CGA
Enfin, souvenez-vous que vous pouvez réduire vos frais de comptabilité en adhérant à un CGA et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 915€ pour 2023 !
FAQ
Peut-on faire sa comptabilité seul en LMNP ?
Le recours à un expert-comptable pour la gestion de LMNP n’est pas obligatoire. Cependant, pour faire face à la complexité de la tâche et profiter de conseils avisés (notamment si vous êtes au régime réel simplifié), il est fortement recommandé de prendre un expert-comptable qui assurera une gestion comptable conforme.
Combien coûte un comptable pour LMNP après déduction ?
Le prix d’un comptable pour LMNP est difficile à estimer, de nombreux éléments influencent les tarifs. Cependant, les honoraires d’un expert-comptable pour LMNP sont déductibles des revenus locatifs. Ils peuvent également donner droit à une réduction d’impôt de ⅔ sur votre impôt sur le revenu, si vous adhérez à un CGA.
Est-il facile de faire sa comptabilité LMNP en ligne ?
Oui, en choisissant un expert-comptable en ligne (comme ceux de notre sélection), vous pourrez facilement gérer votre tenue comptable en ligne et confier à distance les tâches plus complexes. C’est un des statuts qui s’y prête le mieux.
