Juridique

Cession de parts de SCI à titre gratuit : Pourquoi et comment ?

La cession de parts de SCI à titre gratuit est un moyen très avantageux de transmettre du patrimoine en SCI familiale : en donnant les parts sociales progressivement de votre vivant, vous faites économiser à vos héritiers les droits de succession. Vous pouvez même céder vos parts du bien tout en continuant à le gérer et à en percevoir les revenus locatifs jusqu’à votre décès.

Mais attention, la cession de parts de SCI à titre gratuit suit une procédure stricte ! Comment optimiser votre succession grâce à l’outil SCI ? Quelles formalités pour céder vos parts ? Combien ça coûte ? Réponses !

Les donations de parts de SCI en famille pour optimiser la succession

La SCI, lorsqu’elle est créée entre membres d’une même famille, est un excellent outil de transmission du patrimoine.

Les 2 avantages notables :

  • Un avantage fiscal : grâce au mécanisme des abattements successifs, vous pouvez donner le bien immobilier détenu en SCI sans payer de droits de donation. A votre décès, vos enfants détiennent le patrimoine, sans avoir payé ni droits de donation ni droits de succession. La transmission échappe à la fiscalité, elle est totalement gratuite !
  • Un avantage d’ordre pratique : en procédant à des cessions de parts de SCI à titre gratuit de votre vivant, vous évitez à vos héritiers le régime contraignant de l’indivision au moment de la succession.

Achat en SCI pour constituer un patrimoine familial facilement transmissible

Au moment d’acheter un bien immobilier à plusieurs (en couple, par exemple), vous avez 2 options principales : l’indivision (option par défaut) ou la SCI (société civile immobilière). Vous pouvez également envisager la SARL de famille.

La SCI est souvent privilégiée. Parce que le régime de l’indivision est contraignant, mais aussi parce que la SCI permet de “diviser” (de manière fictive) le bien immobilier en parts sociales. Ce faisant, vous pouvez faire des donations successives de manière à échapper à la fiscalité, pour in fine transmettre votre patrimoine gratuitement.

Cession de parts de SCI à titre gratuit pour une fiscalité avantageuse et une gestion optimale

La cession de parts de SCI à titre gratuit est intéressante pour organiser votre succession.

  • Vous donnez le patrimoine immobilier à vos héritiers, par anticipation sur leur héritage, pour leur éviter de payer des droits de succession.
  • Pour autant, vous êtes sécurisé. Vous louez votre bien immobilier en SCI ? Vous l’habitez ? Grâce au système de démembrement des parts sociales, vous pouvez conserver l’usufruit : vous continuez à percevoir les revenus locatifs ou à habiter le logement jusqu’à votre décès.

Autre astuce en SCI : vous pouvez rester gérant de la société, même après avoir cédé vos parts sociales de la SCI. En tant que gérant non associé, vous prenez les décisions concernant le bien et évitez notamment que le patrimoine soit dilapidé par vos enfants. Parents et enfants : tout le monde est gagnant !

Zoom sur les donations successives pour transmettre gratuitement votre patrimoine

Chaque parent peut donner à chaque enfant des parts de SCI pour une valeur totale de 100 000 €, tous les 15 ans, sans payer de droits de donation. Vous réitérez la cession de parts de SCI à titre gratuit tous les 15 ans jusqu’à donner l’intégralité des parts.

Bon à savoir Le montant de l’abattement diminue à mesure que le lien de parenté est lointain. Si vous voulez transmettre du patrimoine à vos petits-enfants, par exemple, l’abattement est de 31 865 €.

Zoom sur le démembrement de propriété pour garder l’usufruit des parts sociales

La cession de parts de SCI à titre gratuit peut concerner uniquement la nue-propriété : 

  1. Vous donnez la nue-propriété, vous conservez l’usufruit pour toucher les revenus locatifs ou habiter le logement.
  2. Au moment de la succession, les nus-propriétaires récupèrent l’usufruit gratuitement, sans payer de droits de succession.

L’imposition de la cession gracieuse de parts de SCI

La cession de parts de SCI à titre gratuit est imposée par tranches, après application des abattements suivants (en vigueur en 2020) :

Bénéficiaire de la donationMontant de l’abattementDroits de donation sur la valeur au-delà de l’abattement
Époux ou partenaire de PACS80 724 €de 5 à 45 %
Enfant100 000 €de 5 à 45 %
Petit-enfant31 865 €de 5 à 45 %
Arrière-petit-enfant5 310 €de 5 à 45 %
Soeur ou frère15 932 €de 35 à 45 %
Nièce ou neveu7 967 €55 %
Les tranches d’imposition de cession de parts de SCI à titre gratuit

Exemple de calcul :

  • Vous et votre conjoint détenez en SCI un immeuble d’une valeur de 400 000 €. Vous êtes chacun propriétaire de 2 parts de 100 000 € (soit 4 parts en tout).
  • En 2020, vous pouvez donner chacun 1 part de SCI à votre enfant (éventuellement en démembrement de propriété, pour garder l’usufruit) sans payer de droits de donation.
  • En 2035, vous donnez chacun votre part restante à votre enfant (toujours en gardant l’usufruit) sans payer de droits de donation. À ce moment-là, votre enfant est seul nu-propriétaire des parts de SCI, vous continuez à jouir du patrimoine avec votre conjoint.
  • À votre décès, votre enfant récupère automatiquement l’usufruit. Il est pleinement propriétaire de la SCI, il ne paye pas de droits de succession.

Cession de parts de SCI à titre gratuit : les formalités

Vous avez planifié les cessions de parts de SCI à titre gratuit pour optimiser votre succession ? Ne tardez pas ! Si vous voulez bénéficier des abattements successifs tous les 15 ans, commencez le plus tôt possible. Découvrez les 3 étapes de la procédure à respecter pour donner vos parts sociales.

1. L’agrément

Conformément à l’article 1861 du Code civil, vous devez obtenir l’agrément préalable de tous les associés. Cet agrément est constaté à l’occasion d’une AG, et consigné dans un procès-verbal. 

Vos statuts néanmoins peuvent prévoir des conditions d’agrément plus souples (pas d’agrément pour une cession aux descendants, par exemple) : référez-vous y pour éviter des formalités inutiles !

2. L’acte de cession

En vertu de l’article 1865 du Code civil, la cession de parts de SCI à titre gratuit doit être constatée par écrit. Vous devez donc rédiger un acte de cession. L’acte peut être sous seing privé (rédigé par vos soins ou par l’intermédiaire d’un professionnel) ou notarié (devant notaire).

3. L’enregistrement au greffe

Dernière étape de la cession de parts de SCI à titre gratuit : transmettez un dossier d’enregistrement au greffe du TC. Vous devez joindre un exemplaire de l’acte de cession, une copie du PV d’AG le cas échéant ainsi que les statuts mis à jour.

Seul ou accompagné : vos options pour réaliser la cession

Les formalités à accomplir pour céder vos parts de SCI sont relativement fastidieuses. Elles requièrent du temps, et des compétences juridiques (notamment pour rédiger l’acte de cession). Si vous avez le temps et les compétences, vous pouvez tout à fait procéder seul. Sinon, vous pouvez faire appel à un professionnel du droit (avocat ou juriste) : il vous conseillera sur le meilleur montage, et accomplira les formalités en votre nom.

Vous avez une autre option, moins chère que le recours à un avocat et plus sécurisante que si vous accomplissez seul les formalités : les LegalTechs. Ces plateformes en ligne vous proposent de prendre en charge les démarches, à moindre coût et via une procédure 100 % dématérialisée. Rédaction de l’acte de cession de parts sociales à titre gratuit, établissement du PV d’AG si nécessaire, mise à jour des statuts et enregistrement au greffe : la prestation est clé en main !

Voici quelques-uns de ces acteurs.

Legalstart

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  • avec le code INDE10

Leader des services juridiques en ligne, Legalstart accompagne aussi les entrepreneurs sur les modifications statutaires, dont les cessions de parts sociales.

Contract Factory

« Simple, rapide, efficace », telle est la devise de Contract Factory, et à en croire les avis clients, le contrat est rempli. Le site prend aussi en charge les cessions de parts sociales, entre autres formalités.

Legalvision

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Avec des tarifs intéressants et des frais limités, Legalvision est aussi un bon choix pour gérer une cession de parts sociales en ligne pour votre SARL.

Coût des formalités de cession de parts de SCI

Les coûts se décomposent en plusieurs postes :

  1. L’imposition : si les abattements ne suffisent pas à vous exonérer totalement, vous payez des droits de donation. A noter : dans la mesure où la cession de parts de SCI est à titre gratuit, vous ne payez ni droits d’enregistrement ni impôt sur la plus-value.
  2. Les frais d’enregistrement au greffe : comptez une quinzaine d’euros.
  3. Les honoraires de l’avocat ou les frais facturés par la LegalTech, le cas échéant.
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Si vous constatez la donation par acte notarié, ajoutez les honoraires du notaire pour l’établissement de l’acte de cession.

FAQ

Cession de parts de SCI à titre onéreux : quelles formalités ?

Les formalités sont très similaires. 2 différences notables :

  • Étape préalable à la cession : vous devez bien sûr fixer le prix des parts sociales de SCI !
  • Lorsque la cession est à titre onéreux, vous payez des droits d’enregistrement calculés par les SIE.

En savoir plus sur la Cession de parts sociales en SCI

Cession de parts de SCI à titre gratuit ou donation de bien en indivision : quelles différences ?

La SCI permet de fractionner la valeur du bien immobilier en parts sociales, pour bénéficier des abattements successifs visant à vous exonérer totalement de droits de donation et de succession.

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