Juridique

Tout savoir de la dissolution d’une SCI et sa liquidation en 2020

Découvrez les formalités de dissolution et liquidation d'une SCI et nos conseils pour les effectuer rapidement !

La dissolution d’une SCI permet de mettre fin à son existence juridique, de manière définitive. Vous êtes alors déchargé de vos obligations comptables et fiscales. Pour fermer votre Société Civile Immobilière, jusqu’à radiation de la SCI du RCS, vous devez effectuer certaines formalités.

Pourquoi dissoudre votre SCI ? Quelle est la procédure à suivre ? Combien ça coûte ? Comment dissoudre votre SCI en ligne ? Comment dissoudre une SCI vide ? On vous explique tout et on vous accompagne dans vos démarches.

Pourquoi dissoudre une SCI ?

Quelques rappels sur la SCI

La SCI est une société civile immobilière qui permet de détenir et de gérer à plusieurs un bien ou un patrimoine immobilier. Cette structure, intéressante sur le plan de la fiscalité, permet notamment d’échapper au régime relativement contraignant de l’indivision.

En tant qu’associé de SCI, vous êtes soumis à des obligations juridiques, comptables et fiscales. Réunions d’assemblées générales, tenue de comptabilité, déclarations fiscales… la gestion de votre société prend du temps et représente un coût. Seule la dissolution de votre SCI met fin à vos obligations.

Les motifs de dissolution d’une SCI

De nombreux motifs peuvent vous amener à clôturer votre SCI. L’article 1844-7 du Code civil prévoit 8 cas de dissolution d’une SCI :

  • L’arrivée du terme. Rappelez-vous qu’au moment de créer votre SCI, vous avez prévu sa durée de vie dans les statuts. Une fois expirée, vous devez dissoudre votre SCI ou la proroger. Pour proroger votre SCI, vous devez prendre la décision à l’unanimité des associés, au moins 1 an avant son expiration.
  • La disparition de l’objet social. Si la SCI a été créée avec pour objet statutaire de détenir et gérer un immeuble, par exemple, la vente du bien éteint l’objet social. Vous devez alors dissoudre la SCi vide.
  • L’annulation du contrat de société. Rare en pratique, ce cas de dissolution de SCI implique une anomalie au moment de la création de la société. Soit le consentement des associés n’a pas été obtenu dans les conditions légales, soit l’objet social se révèle contraire aux dispositions légales. Au moment de découvrir l’anomalie, la SCI doit être dissoute.
  • La décision des associés : la dissolution anticipée de la SCI (on parle aussi de dissolution volontaire) doit être votée par les associés à l’unanimité ou dans les conditions statutaires. Cette décision peut être prise suite à une mésentente entre associés, ou quand les associés n’ont plus le temps et/ou l’envie de gérer la société par exemple.
  • La décision du juge suite à la demande d’un associé : le juge peut vous imposer de fermer votre SCI sur demande d’un associé. C’est notamment le cas lorsque la mésentente paralyse l’activité, et que vous ne parvenez pas à obtenir l’accord unanime des associés pour clôturer la SCI. Vous pouvez également demander la dissolution judiciaire de votre SCI si un associé ne respecte pas ses obligations.
  • La réunion de toutes les parts sociales en une seule main. Rappelez-vous que la SCI doit avoir au moins 2 associés. Si toutes les parts sont réunies en une seule main, suite à une cession ou un décès, le juge peut vous accorder un délai de 6 mois pour faire entrer un nouvel associé. A défaut, le juge vous impose la dissolution de votre SCI.
  • Des difficultés financières insurmontables. Le juge ordonne une liquidation judiciaire, auquel cas vous devez procéder aux formalités de dissolution de votre SCI.
  • Une cause prévue par les statuts. Vos statuts peuvent prévoir, par exemple, que le décès d’un associé provoquera la dissolution de la SCI. Une fois l’évènement survenu, vous devez alors fermer votre SCI.

Les différentes types de dissolution de SCI

Le type de dissolution de votre SCI est guidé par la cause de sa dissolution.

Dissolution de plein droitDissolution volontaire
Expiration du terme statutaire sans prorogationX
Disparition de l’objet statutaire (vente du bien immobilier, par exemple)X
Annulation du contrat de sociétéX
Décision du jugeX
Réunion des parts en une seule mainX
Liquidation judiciaireX
Cause statutaireX
Dissolution anticipée par décision des associés (en cas de mésentente, par exemple)
X

Pourquoi faut-il bien différencier la dissolution de plein droit de la dissolution volontaire d’une SCI ? Parce qu’en fonction du type de dissolution, les formalités à accomplir ne sont pas les mêmes.

  • En cas de fermeture de plein droit, vous devez vous conformer à la procédure de liquidation.
  • En cas de fermeture volontaire, vous devez d’abord dissoudre puis liquider votre SCI. Les formalités de dissolution de SCI impliquent donc un nombre d’étapes supérieur.

Comment accomplir les formalités de dissolution d’une SCI ?

Vos options pour accomplir les formalités

Vous avez 3 options pour procéder à la dissolution-liquidation de votre SCI :

  1. Vous effectuez seul les démarches. Cette option est avantageuse sur le plan financier, puisque vous ne payez pas les services d’un tiers. Attention néanmoins à bien connaître et maîtriser la procédure. En cas d’erreur, vous risquez de nombreux allers-retours avec les administrations. Vous perdez du temps, et vous repoussez l’échéance : autant de temps où vous devez continuer à remplir vos obligations juridiques, comptables et fiscales.
  2. Vous faites appel à un avocat ou un juriste. Un professionnel du droit peut accomplir pour vous l’ensemble des formalités de dissolution de SCI. Vous êtes accompagné par un expert, vous économisez du temps. Mais attention : les honoraires de l’avocat peuvent coûter cher…
  3. Vous utilisez les services en ligne d’une LegalTech. Les avantages : un coût inférieur aux honoraires d’avocat, et une procédure 100 % dématérialisée ! L’inconvénient : contrairement à l’avocat, la LegalTech ne fournit pas de prestation de conseil.

Si vous souhaitez gagner du temps et dissoudre votre SCI en ligne rapidement et à bas coût, voici une sélection de sites en mesure de vous accompagner.

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Comment fonctionne la dissolution d’une SCI en ligne ?

Concrètement, les formalités de dissolution d’une SCI en ligne ou non sont les mêmes. Ce qui change, c’est la façon d’accomplir les démarches. À l’aide d’un prestataire juridique en ligne (comme ceux que nous vous avons présenté, ou encore d’autres comme Legalvision, LegalPlace…), vous gagnez pas mal de temps sur la procédure.

La dissolution de votre SCI démarrage par le remplissage d’un formulaire en ligne, sur le site du prestataire, qui vous permet de générer très rapidement les documents nécessaires à la suite des formalités. Des formalistes vous accompagnent ensuite sur les étapes pour constituer le dossier, et font la demande de dissolution en ligne à votre place.

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Dissoudre et liquider une SCI : la procédure en 3 étapes simples

Vous voulez savoir comment dissoudre une SCI jusqu’à mettre fin à son existence juridique ? La procédure s’effectue en 3 étapes. 

  1. Vous accomplissez les formalités de dissolution volontaire, le cas échéant.
  2. Vous faites procéder à la liquidation de la SCI.
  3. Vous faites radier votre SCI du RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

1ère étape : les formalités de dissolution volontaire d’une SCI

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Attention Rappelez-vous que les formalités de dissolution d’une SCI ne doivent être effectuées qu’en cas de dissolution volontaire de la société.

En cas de fermeture de plein droit, vous passez directement à l’étape de liquidation.

1. Votez la décision en AGE

La décision de dissolution volontaire de votre SCI doit être prise en assemblée générale extraordinaire, réunie à l’initiative du gérant ou d’un associé. Attention à bien respecter les modalités de convocation de l’AGE telles que prévues dans les statuts. Une fois les associés réunis, la décision est mise au vote. Sauf mention statutaire contraire, la dissolution de la SCI doit être votée à l’unanimité des associés.

À l’occasion de la même AGE, les associés nomment un liquidateur qui prendra en charge les opérations de liquidation de la SCI. Le liquidateur peut être choisi parmi les associés, gérant inclus, ou être un tiers.

Au terme de la réunion, pensez à établir le procès-verbal d’AGE. Il doit comporter certaines mentions obligatoires. Vous pouvez utiliser un modèle de PV de dissolution de SCI. Faites enregistrer le PV de dissolution de SCI au Services des Impôts des Entreprises (SIE) compétent dans un délai de 1 mois.

2. Faites publier un avis de dissolution dans un JAL

Choisissez un journal d’annonces légales habilité de votre département, et faites publier un avis de dissolution de SCI.

3. Envoyez votre dossier de dissolution au greffe du TC

Dans un délai de 1 mois à compter du vote de la dissolution de SCI, vous devez adresser au greffe du Tribunal de commerce un dossier dûment constitué. Pensez à joindre :

  • Le formulaire M2 SCI rempli et signé, en 3 exemplaires.
  • Une copie du PV de dissolution volontaire anticipée.
  • Une attestation de parution de l’avis dans le JAL.
  • Une déclaration de non-condamnation et une attestation de filiation du liquidateur.

2ème étape : la liquidation de la SCI

Une fois les formalités de dissolution de votre SCI accomplies, le liquidateur prend en charge la suite des opérations. La liquidation consiste notamment en les missions suivantes :

  • Finaliser les contrats en cours, le cas échéant.
  • Réaliser l’actif, c’est-à-dire vendre les biens immobiliers.
  • Apurer le passif, c’est-à-dire régler les créanciers.
  • Partager le boni de liquidation, c’est-à-dire distribuer les bénéfices éventuels à proportion des parts des associés de SCI.

Au terme de sa mission, le liquidateur établit les comptes de liquidation de la SCI puis soumet au vote des associés la décision de clôture des opérations.

3ème étape : la radiation de votre SCI

Une fois la clôture des opérations approuvée par les associés, le liquidateur accomplit la procédure de radiation de la SCI. Il procède aux formalités suivantes :

  • Publication d’un avis de clôture des opérations de liquidation dans un JAL.
  • Déclaration de radiation au greffe du TC. Le dossier inclut le formulaire M4 dûment rempli, un exemplaire du PV de clôture des opérations de liquidation, une copie des comptes de liquidation de la SCI et l’attestation de parution de l’avis de liquidation dans un JAL.

Quelques cas particuliers de dissolution de SCI

La dissolution d’une SCI suite à la vente d’un immeuble

En règle générale, l’objet social d’une SCI est de détenir et gérer à plusieurs un bien ou un patrimoine immobilier. En cas de vente d’un immeuble, 2 alternatives :

  • La SCI détient d’autres biens immobiliers. La vente de l’immeuble ne provoque pas la dissolution de la SCI de plein droit.
  • La SCI ne détient plus de patrimoine immobilier. Dans ce cas, l’objet social a disparu : la dissolution de la SCI est prononcée de plein droit, et les associés doivent faire procéder à la liquidation. On parle de dissolution d’une SCI vide.

La dissolution d’une SCI familiale

La SCI familiale obéit au même régime juridique que la SCI classique. Dans ces conditions, les causes et les formalités de fermeture de la société sont identiques. La dissolution d’une SCI familiale pour mésentente, tout comme la dissolution d’une SCI inactive ou endettée, impliquent d’accomplir les formalités classiques de dissolution-liquidation.

Le coût de dissolution d’une SCI en détail

Le coût total de dissolution d’une SCI se décompose ainsi :

  • Publication de l’avis de dissolution dans un JAL : comptez entre 150 et 200 €.
  • Enregistrement de la dissolution de SCI au greffe du TC : un peu moins de 200 €.
  • Publication de l’avis de liquidation dans un JAL : comptez entre 150 et 200 €.
  • Radiation de la SCI : environ 15 €.

Pensez ensuite à inclure dans vos frais les honoraires du liquidateur, ainsi que le coût du recours à un tiers le cas échéant – avocat ou LegalTech.

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FAQ

Dissolution d’une SCI : que devient le bien ?

Suite à la dissolution de la SCI, le liquidateur réalise l’actif. Cela consiste notamment à vendre le bien ou le patrimoine immobilier. Le produit de la vente sert d’abord à payer les dettes, le cas échéant. En cas de boni de liquidation, le prix de vente du bien de la SCI dissoute est partagé entre les associés à proportion de leurs parts.

À noter : le bien immobilier peut être attribué à un associé, sous réserve de compensation financière.

Comment dissoudre une SCI sans mouvement ?

Pour dissoudre une SCI sans mouvement, procédez à une dissolution-liquidation classique en 3 étapes : dissolution volontaire anticipée, liquidation puis radiation.

Comment dissoudre une SCI vide ?

La SCI qui ne détient plus de patrimoine immobilier, et qui n’a plus d’objet social, est dissoute de plein droit. Vous devez alors procéder aux formalités de liquidation et de radiation de la société.

Guillaume Robez

Responsable éditorial

Guillaume est le co-fondateur d'independant.io. Sa spécialité ? Décrypter les offres, lire les conditions générales et les grilles tarifaires pour vous dénicher les meilleurs produits et services.