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Juridique

Modification des statuts d’une SCI : quand et comment procéder ?

Découvrez comment modifier les statuts d'une SCI et à qui faire appel si vous souhaitez être accompagné.

La modification des statuts d’une SCI est une opération relativement courante. Que ce soit lors d’une augmentation de capital ou en cas de changement de siège social suite à un déménagement, vous pourrez être amené à mettre à jour les statuts d’une SCI. Comment modifier les statuts d’une SCI ? Vous le saurez après avoir lu ce qui suit.

Quelle procédure pour modifier les statuts de SCI ?

Quelle qu’en soit la raison (cession de parts, transfert de siège…), la modification des statuts de SCI implique le respect d’une procédure stricte, depuis la prise de décision jusqu’à la mise à jour sur le site du Guichet unique.

Celle-ci se déroule en 3 étapes principales :

  1. La prise de décision des associés
  2. La modification des statuts et la publication dans un JAL
  3. L’enregistrement de la modification sur le site du Guichet unique

1. La décision des associés de modifier les statuts de SCI

Pour procéder à la modification des statuts de la SCI, le gérant doit procéder à la convocation des associés en assemblée générale (AG).

La loi n’impose pas de conditions de quorum, ni de règles de vote qui relèvent donc des statuts. Les statuts de la SCI peuvent ainsi prévoir une majorité simple ou renforcée en fonction des décisions.

Si les statuts ne prévoient rien, loi prévoit cependant que l’unanimité s’impose.

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Il est donc impératif de consulter les statuts de votre SCI avant d’entreprendre toute forme de modification statutaire !

La décision prise donnera lieu à l’édition d’un procès-verbal attestant de la validité de la décision au regard des exigences légales et statutaires de la SCI.

Le PV d’AG devra mentionner a minima :

  • l’objet de la décision ;
  • la date du vote ;
  • les associés présents et représentés ;
  • les règles de quorum applicables (nombre de votants requis pour pouvoir tenir l’AG) ;
  • les numéros d’articles des statuts modifiés ;
  • les nouveaux articles à insérer dans les statuts.

Le PV d’AG devra être inséré dans le Registre spécial d’assemblées générales.

Une fois la décision validée, il convient de mettre à jour les statuts de la SCI. Pour se faire, il faudra reporter les modifications mentionnées dans le PV d’AG directement dans les statuts.

Le gérant devra ensuite certifier conformes les statuts de la SCI via une signature et l’ajout de la mention “certifiés conformes” sur la première page.

2. La publication dans un JAL

La modification des statuts de SCI doit faire l’objet d’une publicité légales via l’insertion d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales (JAL).

Vous devez effectuer cette formalité dans le délai d’un mois. Dès réception de l’attestation de parution, vous pouvez passer à l’étape suivante : l’enregistrement de la modification statutaire.

En cas de modification statutaire suite à un transfert de siège social hors ressort, vous devez publier 2 avis, l’un dans le département de l’ancien siège, le second dans le département du nouveau du siège social.

3. La déclaration de la modification au Guichet unique

Vous disposez d’un mois à compter du vote de la modification des statuts de votre SCI pour déclarer la modification sur le site du Guichet électronique des formalités des entreprises (Guichet unique).

Pour ce faire, il faudra envoyer un dossier d’inscription modificative comprenant les documents suivants :

  • le PV d’AG entérinant la décision ;
  • un exemplaire des statuts mis à jour et certifiés conformes par le gérant ;
  • l’attestation de parution de l’avis de modification dans un JAL.

À noter que d’autres documents complémentaires peuvent être demandés selon la modification statutaire entreprise. C’est le cas notamment en cas de transfert de siège social ou de nomination d’un nouveau gérant.

La transmission du dossier au Guichet unique entraîne la publication automatique d’un avis au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC).

Modifier les statuts d’une SCI : quelles sont les causes principales ?

Les statuts de votre SCI constituent le socle de votre société. Ils déterminent les règles régissant vos rapports avec les différents associés, les modalités de vote des décisions importantes, la manière dont le capital est réparti… Dès lors qu’un changement impactant les statuts de la SCI apparaît, ce document doit être mis à jour pour retranscrire le plus fidèlement possible la réalité.

Bien qu’il existe de nombreuses modifications statutaires possibles, les principales modifications sont opérées :

  • lors de transmission de parts sociales suite à une cession ou à un décès ;
  • une modification de l’adresse du siège social de votre SCI ;
  • la réduction ou l’augmentation du capital de la SCI.

La modification des statuts de SCI suite à une cession de parts

Ainsi, le cas de modification des statuts de SCI le plus fréquent est certainement la cession de parts sociales de la SCI. En effet, la répartition du capital et l’identité des différents associés de SCI sont consignées dans les statuts. Par ailleurs, les noms des associés figurent sur l’extrait Kbis de la SCI.

À partir du moment où une cession de parts sociales intervient, les statuts de la SCI doivent être modifiés. Il faut mettre à jour les noms des associés et la répartition du capital social en indiquant le nouveau nombre de parts détenus par chacun.

La modification des statuts de SCI suite au décès d’un associé

Si la SCI ne prévoit pas une dissolution automatique de cette dernière à la suite du décès d’un associé, ce décès peut se traduire selon les statuts de la SCI par :

  • une répartition des parts du défunt entre les associés survivants ;
  • la transmission des parts du défunt aux héritiers.

Dans les deux cas, le décès d’un associé entraîne une modification de la répartition du capital de votre SCI, avec, le cas échéant, un nouveau titulaire pour les droits sociaux du défunt.

Ainsi, comme pour les cessions de parts, il faut modifier les statuts de SCI suite au décès d’un associé pour rendre compte de ces changements.

Au sein d’une SCI, l’identité des associés est déterminante car cette forme juridique se crée souvent dans un cadre familial pour développer un patrimoine immobilier et préparer une succession. Le décès peut entraîner l’arrivée de nouveaux associés dans la société (héritiers…). C’est pourquoi, les statuts prévoient parfois un agrément en cas de transfert de parts sociales aux héritiers, voire une répartition des parts du défunt entre ses associés survivants.

Les nouveaux titulaires des parts de la SCI devront régler aux héritiers la valeur des parts sociales de l’associé défunt, valeur déterminée par un expert au jour du décès (article 1870-1 du Code civil).

Si la société ne compte plus qu’un associé suite au décès, ce dernier dispose de 1 an pour régulariser la situation (trouver un nouvel associé) car une SCI doit compter au minimum 2 associés.

La modification du siège social de la SCI

Votre SCI était domiciliée à l’adresse de votre résidence principale ? Vous venez de déménager. Il faut donc procéder au transfert du siège social de la SCI.

D’une manière générale, quelle que soit la cause du changement, tout transfert de siège social implique de modifier les statuts d’une SCI.

En effet, le siège social figure sur l’extrait Kbis et il doit être mis à jour en cas de changement. L’objectif est d’informer les tiers de la nouvelle adresse de la société, principalement pour faciliter les correspondances avec vos interlocuteurs.

La modification du siège social d’une SCI implique des formalités différentes selon que le nouveau siège se trouve dans le même ressort que l’ancien ou pas (voir ci-dessous).

L’augmentation ou la réduction de capital de la SCI

Autre situation courante : l’augmentation du capital de la SCI. Cette opération peut s’avérer nécessaire afin de faire face à de nouveaux investissements ou travaux immobiliers. En effet, la SCI est avant tout une société destinée à porter des projets immobiliers, parfois dans le cadre d’investissements locatifs.

S’il est courant de créer une SCI par bien immobilier, il est tout à fait possible de concentrer plusieurs biens au sein d’une même structure.

Afin d’acquérir de nouveaux biens immobiliers, il est possible d’effectuer de nouveaux apports au moyen d’une augmentation de capital. Comme dans toutes les sociétés, l’augmentation de capital nécessite de procéder à une modification des statuts de la SCI.

En effet, le montant et la répartition du capital social figurent dans les statuts. Ce dernier est également mentionné sur l’extrait Kbis.

Il est également possible que certains associés souhaitent quitter votre SCI. Il est alors possible pour la SCI d’acheter les parts sociales en vue de leur annulation (Article 1862 du Code civil). Cette opération se traduit par une réduction de capital nécessitant une modification des statuts nécessitant une modification statutaire.

Réaliser la modification des statuts de SCI : à qui faire appel ?

Maintenant que nous avons vu les formalités, il convient de vous poser la question du mode opératoire de la modification de statuts de la SCI. Cette étape est relativement complexe puisqu’il est nécessaire de respecter la législation en vigueur et de réaliser des formalités chronophages.

Dès lors, il est possible d’envisager la réalisation de la modification par vos soins, uniquement si vous êtes à l’aise avec la paperasse et disposez d’une expérience en la matière.

A contrario, il est vivement recommandé de faire appel au choix :

  • à un professionnel du droit (juriste, avocat, notaire…) ;
  • à une société spécialisée dans l’accomplissement des formalités des sociétés (legaltech).

Cette dernière option est certainement la plus adaptée et la moins coûteuse pour la majorité des modifications de statuts en SCI. En effet, ces sites sont spécialisés dans les formalités juridiques en ligne et seront en mesure de vous conseiller au mieux sur l’opération envisagée. Par ailleurs, la plupart de ces sites offrent des parcours clients fluides, vous permettant de perdre un minimum de temps.

Pour vous aider à réaliser rapidement vos modifications de SCI, voici une sélection de sites qui vous permettront d’effectuer toutes les démarches en ligne.

Legalstart

Premier acteur de notre sélection, Legalstart est le leader des services juridiques en ligne.

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C’est donc tout naturellement que Legalstart accompagne les gérants de SCI sur l’ensemble des modifications de statuts. On apprécie particulièrement l’ergonomie du site qui permet de compléter les formulaires en quelques minutes. Pour en savoir plus, lire notre avis sur Legalstart.

LegalPlace

LegalPlace, acteur présent sur le marché du juridique en ligne depuis 2015, accompagne aussi les gérants de SCI sur toutes leurs formalités.

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Chez LegalPlace, on apprécie l’expérience sur le site et les tarifs abordables. La plateforme se charge de toutes les démarches juridiques des entreprises, et donc des modifications de statuts de SCI quelle qu’en soit la raison. Pour en savoir plus, lire notre avis sur Legalplace.

Contract Factory

Troisème acteur de notre sélection, Contract Factory n’en est pas moins un excellent choix.

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Avec sa devise “Simple, Rapide, Efficace”, Contract Factory promet de vous accompagner efficacement lors de la modification de statuts de votre SCI. Les clients apprécient particulièrement l’accompagnement proposé par cet acteur. Pour en savoir plus, lire notre avis sur Contract Factory.

Captain Contrat

Dernier acteur de notre sélection, Captain Contrat est un tout aussi bon choix.

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Chez Captain Contrat, les SCI sont accompagnées sur tout type de modification, et les clients apprécient l’accompagnement proposé par cet acteur et notamment la possibilité d’avoir recours à un avocat pour les modification les plus complexes comme la modification des statuts de SCI suite à une cession de parts ou bien la modification des statuts de SCI suite au décès d’un associé. Pour en savoir plus, lire notre avis sur Captain Contrat.

Enfin, même si nous avons sélectionné 4 acteurs pour vous permettre de modifier les statuts d’une SCI en ligne, il en existe d’autres qui feront tout aussi bien l’affaire (Legalvision par exemple).

Modification des statuts de SCI : combien ça coûte ?

Le coût de la modification des statuts d’une SCI dépend du type de modification et de votre choix d’effectuer la modification seul ou non.

En effet, cette opération entraîne des frais incompressibles (Guichet unique, annonce légale) et des coûts tenant à la prestation d’accompagnement souscrite pour opérer la modification.

Détail du coût de modification des statuts en SCIFourchette
Coût moyen de la publication de l’annonce légale
(tarif au forfait, variable en fonction du département)
Entre 100 et 250€
Frais du guichet unique46,82€ RCS + 116€ BODACC
Les frais de modification des statuts d’une SCI

D’autres coûts sont à prévoir dans certains cas : transfert de siège social hors ressort (2 annonces légales), cession de parts sociales (droits d’enregistrement), transformation de société, etc.

Modifier les statuts d’une SCI peut s’avérer compliqué si vous n’êtes pas expert dans ce domaine. Nous vous recommandons vivement de faire appel à des spécialistes du droit pour procéder à une modification en toute quiétude !

FAQ

Comment mettre à jour son kbis suite aux modifications des statuts de SCI ?

La mise à jour de l’extrait Kbis est automatique suite à la modification officielle de votre société, il vous suffira d’en demander un extrait à jour (c’est maintenant gratuit).

Combien coûte la modification des statuts d’une SCI ?

Si vous réalisez seul les modifications, vous aurez à payer les frais incompressibles du Guichet unique (46,82€ RCS + 116€ BODACC) et de l’annonce légale (100 à 250€). D’autres coûts sont à prévoir dans certains cas (transfert de siège social hors ressort…). En cas d’accompagnement, il vous faudra aussi payer le prix de la prestation (comptez une centaine d’euros avec un acteur comme Legalstart ou Contract Factory par exemple).

Qui peut modifier les statuts d’une SCI ?

Les statuts d’une SCI sont modifiés sur décision des associés, dans les conditions prévues par les statuts (majorité simple…). Si les statuts ne prévoient rien, la décision doit être adoptée à l’unanimité.

Comment modifier les statuts d’une SCI ?

La modification des statuts de SCI implique une décision d’Assemblée générale, la parution d’un avis dans un journal d’annonces légales (2 en cas de transfert de siège social hors ressort) et une déclaration de la modification sur le site du Guichet électronique des formalités des entreprises (Guichet unique).

SOURCES
  1. Article 1853 du Code civil — Légifrance
  2. Article 1852 du Code civil — Légifrance
  3. Article 1870-1 du Code civil — Légifrance
  4. Article 1862 du Code civil — Légifrance
Emilie Mesmin
Rédactrice spécialisée en droit des affaires

Émilie est diplômée d’un Master 2 en fiscalité appliquée obtenu à l’UPEC (Université Paris-Est Créteil) et du CAPA (diplôme d’avocat) obtenu à l’École de Formation du Barreau (E.F.B) de Paris. Pendant une quinzaine d’années, elle a exercé comme avocate en droit des affaires et fiscalité. Elle écrit aussi quotidiennement des articles et contenus juridique et fiscalité (print et web).

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