Juridique

Modification des statuts d’une SCI : quand et comment procéder ?

Découvrer comment modifier les statuts d'une SCI et à qui faire appel si vous souhaitez vous être accompagné.

La modification des statuts d’une SCI est une opération relativement courante. Que ce soit lors d’une augmenttion de capital ou en cas de changement de siège social suite à un déménagement, vous serez d’une manière ou d’une autre amené à mettre à jour les statuts d’une SCI. Après avoir vu ensemble les différentes modifications statutaires possibles pour une SCI, nous vous expliquerons comment procéder à leur modification.

Modification des statuts d’une SCI : quelles sont les causes principales ?

Les statuts de votre SCI constituent le socle de votre société. Ils déterminent les règles régissant vos rapports avec les différents associés, les modalités de vote des décisions importantes, la manière dont le capital est réparti…

Bon à savoir Dès lors qu’un changement apparaît, les statuts de la SCI devront être mis à jour pour retranscrire le plus fidèlement possible la réalité.

Bien qu’il existe de nombreuses modifications statutaires possibles, les principales modifications sont opérées :

  • lors de transmission de parts sociales suite à un décès ou à une cession ;
  • une modification de l’adresse du siège social de votre SCI ;
  • la réduction ou l’augmentation du capital de la SCI.

La modification des statuts de SCI suite à une cession de parts

Ainsi, le cas de modification des statuts de SCI le plus fréquent est certainement la cession de parts sociales de la SCI. En effet, la répartition du capital et l’identité des différents associés de SCI sont consignées dans les statuts. À partir du moment où une cession de parts sociales intervient, les statuts de la SCI devront être modifiés. Il faudra mettre à jour la répartition du capital en indiquant la nouvelle prépondérance de chacun.

La modification des statuts de SCI suite au décès d’un associé

Si la SCI ne prévoit pas une dissolution automatique de cette dernière à la suite du décès d’un associé, ce décès peut se traduire selon les statuts de la SCI par :

  • une répartition des parts du défunt entre les associés survivants ;
  • la transmission des parts du défunt aux héritiers.

Dans les deux cas, le décès d’un associé entraîne une modification de la répartition du capital de votre SCI, ou du moins, un nouveau titulaire pour les droits sociaux du défunt.

Ainsi, comme pour les cessions de parts, il faudra modifier les statuts de SCI suite au décès d’un associé pour rendre compte de ces changements.

La modification du siège social de la SCI

Votre SCI était domiciliée à l’adresse de votre résidence principale ? Vous venez de déménager. Il faudra donc procéder au transfert du siège social de la SCI

D’une manière générale, quelle que soit la cause du changement, tout transfert de siège social implique de modifier les statuts d’une SCI. L’objectif est d’informer les tiers de l’adresse du siège social de cette dernière principalement pour faciliter les correspondances avec vos interlocuteurs.

L’augmentation ou la réduction de capital de la SCI

Autre situation courante : l’augmentation du capital de la SCI. En effet, la SCI est avant tout une société portant des projets immobiliers, le plus souvent locatifs. S’il est courant de créer une SCI par bien immobilier, il est tout à fait possible de concentrer plusieurs biens au sein d’une même structure. 

Afin d’acquérir de nouveaux biens immobiliers, il est possible d’effectuer de nouveaux apports au moyen d’une augmentation de capital. Comme dans toutes les sociétés, l’augmentation de capital nécessite de procéder à une modification des statuts de la SCI.

Dans le cas inverse, il est possible que certains associés souhaitent quitter votre SCI. Il est alors possible de porter la SCI acheteuse des parts sociales en vue de leur annulation. Cette opération se traduit par une réduction de capital nécessitant une modification des statuts. 

Quelle procédure pour modifier les statuts de SCI ?

Quelle qu’en soit la raison (suite à une cession de parts, suite au décès d’un associé ou encore pour un transfert de siège), la modification des statuts de SCI implique le respect d’une procédure stricte passant par la prise de décision jusqu’à l’enregistrement des statuts mis à jour au greffe du tribunal de commerce.

À noter néanmoins que nous aborderons la procédure de manière générale sans traiter des détails liés à chaque modification. Celle-ci se déroule en 3 étapes principales :

  1. la prise de décision des associés ;
  2. la modification des statuts et la publication dans un JAL ;
  3. L’enregistrement de la modification au greffe du tribunal de commerce

1. La décision des associés de modification des statuts de SCI

Pour procéder à la modification des statuts de la SCI, le gérant doit procéder à la convocation des associés en assemblée générale (AG). En principe, les décisions de l’AG d’une SCI sont prises à l’unanimité. Ceci dit, les statuts de la SCI peuvent prévoir une majorité simple ou renforcée en fonction des décisions.

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Attention Il est donc impératif de consulter les statuts de votre SCI avant d’entreprendre toute forme de modification statutaire !

La décision prise donnera lieu à l’édition d’un procès-verbal attestant de la validité de la décision au regard des exigences légales et statutaires de la SCI. Il devra mentionner à minima : 

  • l’objet de la décision ;
  • la date du vote ;
  • les associés présents et représentés ;
  • les règles de quorum applicable (nombre de votants requis) ;
  • les numéros d’articles des statuts modifiés ;
  • les nouveaux articles à insérer dans les statuts ;
  • la signature des associés et du gérant.

En cas de modification attenante au capital (réduction, augmentation, cession…), le PV devra être enregistré au service des impôts. 

2. la modification des statuts de SCI et la publication dans un JAL

Une fois la décision validée, il convient de mettre à jour les statuts de la SCI. Pour se faire, il faudra reporter les modifications mentionnées dans le PV d’AG directement dans les statuts. 

Le gérant devra ensuite certifier conformes les statuts de la SCI via une signature et l’ajout de la mention “certifiés conformes” sur la première page.

Parallèlement, il faudra assurer de la publicité des modifications statutaires via l’insertion d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales (JAL). Cette formalité devra être effectuée dans un délai d’un mois à compter de l’établissement du procès-verbal d’assemblée générale.

Vous recevrez en contrepartie une attestation de parution pour procéder à l’enregistrement de la modification statutaire au greffe du tribunal de commerce.

3. L’enregistrement de la modification des statuts de SCI au greffe du tribunal de commerce

Vous disposez d’un mois à compter du vote de la modification des statuts pour enregistrer la décision au greffe du tribunal de commerce. Pour ce faire, il faudra envoyer un dossier d’inscription modificative comprenant les documents suivants :

  • 2 exemplaires du formulaire M2 SCI dûment rempli ;
  • le PV d’AG entérinant la décision ;
  • un exemplaire des statuts de SCI mis à jour et certifiés conformes par le gérant ;
  • l’attestation de parution (obtenue grâce à la publication de l’annonce légale) ;
  • un chèque à l’ordre du greffe pour le paiement des frais d’enregistrement. 

À noter que d’autres documents complémentaires peuvent être demandés selon la modification statutaire entreprise notamment en cas de nomination d’un nouveau gérant.

Réaliser la modification des statuts de SCI : à qui faire appel ?

Maintenant que nous avons vu les formalités, il convient de vous poser la question du mode opératoire de la modification de statuts de la SCI.

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Cette étape est relativement complexe puisqu’il est nécessaire de respecter de nombreuses lois issues du droit des sociétés et de réaliser des formalités chronophages.

Dès lors, il est possible d’envisager la réalisation de la modification par vos soins, uniquement si vous êtes à l’aise avec la paperasse et disposez d’une expérience en la matière, i

A contrario, il est vivement recommandé de faire appel au choix :

  • à un professionnel du droit (juriste, avocat, notaire…) ;
  • à une société spécialisée dans l’accomplissement des formalités des sociétés (legaltech). 

Cette dernière option est certainement la plus adaptée et la moins coûteuse pour la majorité des modifications de statuts en SCI. En effet, ces sites sont spécialisés dans les formalités juridiques en ligne et seront en mesure de vous conseiller au mieux sur l’opération envisagée tout en vous proposant un parcours client fluide, vous permettant de perdre un minimum de temps.

Pour vous aider à réaliser rapidement vos modifications de SCI, voici une sélection de sites qui vous permettront d’effectuer toutes les démarches en ligne.

Legalstart

Premier acteur de notre sélection, Legalstart est le leader des services juridiques en ligne.

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C’est donc tout naturellement que Legalstart accompagne les gérants de SCI sur l’ensemble des modifications de statuts. Pour en savoir plus, lire notre avis sur Legalstart.

LegalPlace

LegalPlace, acteur présent sur le marché du juridique en ligne depuis 2015, accompagne aussi les gérants de SCI sur toutes leurs formalités.

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Chez LegalPlace, on apprécie l’expérience sur le site et les tarifs abordables. Pour en savoir plus, lire notre avis sur Legalplace.

Captain Contrat

Dernier acteur de notre sélection, Captain Contrat n’en est pas moins un bon choix.

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Chez Captain Contrat, les SCI sont accompagnées sur tout type de modification, et les clients apprécient l’accompagnement proposé par cet acteur et notamment la possibilité d’avoir recours à un avocat pour les modification les plus complexes comme la modification des statuts de SCI suite à une cession de parts ou bien la modification des statuts de SCI suite au décès d’un associé. Pour en savoir plus, lire notre avis sur Captain Contrat.

Enfin, même si nous avons sélectionné 3 acteurs pour vous permettre de modifier les statuts d’une SCI en ligne, il en existe d’autres qui feront tout aussi bien l’affaire (Contract Factory, Legalvision,…).

Modification des statuts de SCI : combien ça coûte ?

Le coût de la modification des statuts d’une SCI dépend essentiellement de la manière dont vous procédez. Il y a en effet des frais incompressibles (frais de greffe, frais d’annonce légale) et des coûts tenant à la prestation souscrite pour opérer la modification. De plus, les frais incompressibles peuvent varier selon le type de modification opérée.

Détail du coût de modification des statuts en SCIFourchette
Coût de la publication de l’annonce légaleEntre 100 et 160 euros
Frais de greffe (frais de dépôt, émolument…)Environ 200 euros
Les frais incompressibles de mise à jour des statuts d’une SCI

Relativement complexe à mettre en oeuvre, la modification des statuts de d’une SCI  peut s’avérer compliquée si vous n’êtes pas expert dans la matière. Nous vous recommandons vivement de faire appel à des spécialistes du droit pour procéder à une modification en toute quiétude !

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FAQ

Comment mettre à jour son kbis suite aux modifications ?

La mise à jour du Kbis est automatique suite à la modification officielle de votre société, il vous suffira juste d’en demander un extrait à jour (c’est maintenant gratuit).

Combien coûte la modification des statuts d’une SCI ?

Le prix des formalités varie selon le type de modification statutaire et le niveau d’accompagnement juridique souhaité. Si vous réalisez seul les modifications, vous n’aurez qu’à payer les frais d’enregistrement et d’annonce légale. En cas d’accompagnement, il vous faudra aussi payer le prix de la prestation (comptez une centaine d’euros avec un acteur comme Legalstart ou Contract Factory par exemple).

Qui peut modifier les statuts d’une SCI ?

Les statuts d’une SCI sont modifiés sur approbation à l’unanimité des associés. Néanmoins, les statuts de la SCI peuvent assouplir cette règle en prévoyant une majorité simple ou renforcée selon les modifications envisagées.

Comment modifier les statuts d’une SCI ?

Comme expliqué plus haut, la modification des statuts de SCI implique de réunir l’ensemble des associés pour que ces derniers se prononcent au moyen d’un vote sur les modifications envisagées. Si elle est adoptée, il faudra enregistrer la décision et les statuts mis à jour au greffe du tribunal de commerce.

Guillaume Robez

Responsable éditorial

Guillaume est le co-fondateur d'independant.io. Sa spécialité ? Décrypter les offres, lire les conditions générales et les grilles tarifaires pour vous dénicher les meilleurs produits et services.