SCI : 4 avantages et 4 inconvénients à bien comprendre !

Vous avez un projet immobilier et vous hésitez peut-être à créer une SCI ou à investir en nom propre ? Est-ce que le statut de la SCI est pertinent pour acquérir un bien et le transmettre ? Cet article va vous aider à y voir un peu plus clair sur la SCI. Vous découvrirez les avantages de la SCI, mais aussi ses inconvénients pour pouvoir faire le bon choix !

Les 4 avantages de la SCI

La SCI est une société civile immobilière. Par nature civile, cette forme juridique ne peut exercer d’activité commerciale comme l’achat-revente de biens. Voici quelques rappels avant de rentrer dans le détail des avantages de la SCI :

• la SCI est composée d’au moins 2 associés (personnes physiques ou morales) et doit désigner au moins un gérant qui sera responsable de la gestion de la société ;
• une forme particulière de la SCI est la SCI familiale, composée de membres de la même famille jusqu’au 4^ème degré ;
• le capital social minimum de la SCI est de 1€ et il est possible d’opter pour un capital fixe ou variable.

1. La responsabilité non solidaire des associés de SCI

Le premier avantage de la SCI est que la responsabilité des associés est non solidaire. Si la société est en faillite, vous ne devrez donc que rembourser la dette qui correspond au pourcentage de parts sociales que vous possédez. Par exemple, si la SCI a 100 000€ à rembourser à vos créditeurs mais que vous ne possédez que 10% des parts sociales, vous devrez payer 10 000€.

2. La crédibilité auprès des banques pour emprunter via une SCI

Les banques pour SCI seront moins frileuses à l’idée de vous faire un prêt bancaire que si vous empruntez tout seul pour acquérir un bien. En effet, la SCI a l’obligation d’être composée d’au moins 2 associés. Le montant de la dette est donc payable par les 2 associés en fonction du pourcentage de leurs parts sociales.

De plus, le capital social de la SCI peut apporter une « garantie » de votre solvabilité. Vous pouvez donc augmenter votre capacité d’achat grâce à la SCI.

3. La transmission du patrimoine en SCI

Si vous souhaitez transmettre vos biens immobiliers à vos héritiers, vous avez des avantages fiscaux à opter pour la SCI familiale. En effet, vous pouvez faire une donation à hauteur de 100 000€ tous les 15 ans à chacun de vos enfants dans une SCI. Ainsi, vous n’avez pas à payer de droit de donation, vos enfants n’ont pas à payer de droit de succession et ils deviennent propriétaires des biens immobiliers de la SCI.

Vous pouvez optimiser la transmission de votre patrimoine.

En effet, vous pouvez transmettre à vos enfants la nue-propriété de vos parts sociales de SCI représentatives du patrimoine immobilier familial. Cette opération s’appelle un démembrement de propriété. Elle consiste à séparer le droit de disposer du bien (nue-propriété) et le droit de jouissance du bien (usufruit). Les droits de donation sont réduits car ils sont calculés sur une valeur partielle du bien. Ce démembrement de propriété peut bien sûr être réalisé si vous détenez le bien en nom propre. Mais les droits de donation sont moins élevés en passant par une SCI. En effet, la valeur des parts sociales prise en compte pour calculer les droits de donation est estimée en déduisant les charges (passif) de la société. Ainsi, les emprunts sont notamment souscrits pour acquérir ou rénover un bien.

Exemple : Monsieur et Madame Dupont sont associés au sein d’une SCI qui détient leur résidence secondaire et ils veulent faire donation de la nue-propriété de leurs parts sociales à leur fille unique. La maison détenue par la SCI est estimée à 400 000€ et la SCI a souscrit un emprunt pour financer une partie du prix d’acquisition et les travaux de rénovation. Au jour de la donation, le solde du capital restant dû s’élève à 200 000€. La valeur des parts sociales s’élève à 200 000€ donc, même en cas de donation en pleine-propriété, après application de l’abattement de 100 000€ de donation par parent et par enfant prévu par la loi, aucun droit de donation ne sera dû.

Notez que pour les enfants handicapés, vous avez un abattement total de 259 325€ tous les 15 ans (100 000€ d’abattement pour son enfant + 159 325€ d’abattement pour les personnes handicapées).

4. L’absence de problème d’indivision en SCI

Lorsqu’un propriétaire décède, s’il n’a pas créé de SCI, les héritiers doivent s’entendre pour décider de l’avenir du bien légué. La discussion peut bien se passer avec une vision commune (par exemple, tous les héritiers sont d’accord pour vendre le bien et se répartir les bénéfices de la vente entre eux). Mais ce n’est pas toujours le cas. 

Si Arnaud veut faire de la location vide, Béatrice veut vendre et que Claude veut habiter dans la propriété en donnant une contrepartie financière aux 2 autres associés, on est en situation de blocage. En effet, les règles de l’indivision sont que pour prendre une décision, il faudra la majorité des 2/3. Et si un héritier veut sortir de l’indivision, les deux autres ne peuvent pas s’y opposer (”Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”, article 815 du Code civil). Ainsi, en cas de retrait d’un co-indivisaire, cette situation peut conduire à la vente d’une maison de famille.

En SCI, il est plus facile de sortir de cette situation car chaque associé peut vendre ses parts sociales sans que la société doive vendre le bien pour autant.

Dans le cas des 3 enfants qui n’ont pas le même objectif pour la propriété commune, Béatrice pourrait vendre ses parts sociales pour régler la situation. Ensuite, un arrangement pourrait être trouvé entre Arnaud et Claude pour que la propriété soit divisée en 2 espaces. Claude pourrait ainsi habiter dans sa partie et Arnaud pourrait faire de la location dans le second espace.

Les 4 inconvénients de la SCI

1. Les obligations comptables et administratives en SCI

Comme dans toute société, vous devez répondre à des obligations administratives et comptables avec la SCI. Tout d’abord, vous devez établir les comptes (vous-même ou par via un expert-comptable dédié SCI). Vous devez également tenir des assemblées générales et rédiger un procès-verbal (PV) à chaque assemblée générale. Aussi pendant ces réunions, le gérant doit rendre des comptes sur sa gestion de la SCI devant les associés.

2. L’activité non commerciale de la SCI

Il n’est pas possible pour la SCI d’avoir une activité commerciale. L’achat-revente (marchand de biens) est par exemple impossible. Si vous voulez faire de l’achat-revente à plusieurs, il faudra vous tourner vers la SAS ou si vous êtes tout seul, vers la SASU.

De même, il est impossible de faire de la location meublée à titre principal via une SCI soumise à l’IR. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale à l’inverse de la location vide (activité civile). En conséquence, vous devrez obligatoirement faire opter votre SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).

3. La responsabilité illimitée des associés d’une SCI

En cas de difficulté financière, chaque associé doit rembourser le créancier à hauteur de ses parts sociales. Même si cette responsabilité n’est pas solidaire, réfléchissez bien avant de créer une SCI à qui seront vos associés. En cas de dettes, votre patrimoine personnel sera mis à contribution.

4. L’impossibilité de créer une SCI unipersonnelle

L’obligation pour la SCI d’être composée d’au moins 2 associés peut en rebuter certains. En effet, si vous voulez investir seul dans l’immobilier, ce n’est pas possible avec la société civile immobilière.

Aussi, le statut d’associé apporte son lot de contraintes :

• responsabilité illimitée ;
• nécessité de s’entendre sur la stratégie immobilière ;
• rédaction des statuts à 6 mains (2 associés + 1 avocat) ;
• désignation du ou des gérants ;
• accord sur le montant de l’endettement pour acquérir un bien.

De plus, si vous êtes 2 associés gérants possédant chacun 50% des parts, il peut survenir des désaccords bloquants. En effet, des problèmes personnels peuvent survenir comme un divorce ou le non paiement de sa quote-part de charges par un associé. Cela peut entraîner un blocage au même titre que lors de l’indivision. La mésentente peut même conduire à la dissolution de la société.

L’impossibilité de constituer une SCI avec un seul associé présente une certaine souplesse. Ainsi, en cas de retrait de votre associé (ou de décès), la réunion des parts en une seule main peut entraîner la dissolution de la société. Mais sachez que vous disposez d’une année pour régulariser la situation, une année au cours de laquelle vous êtes seul maître à bord ! De même, vous pouvez constituer une SCI avec un enfant mineur que vous (et l’autre parent) représentez jusqu’à sa majorité et être, en pratique, le seul décisionnaire.

Avec ces avantages et inconvénients, la SCI est-elle faite pour vous ?

Ce statut juridique est adapté si vous avez une volonté de transmission de votre bien (avec la création d’une SCI familiale) et que vous voulez éviter une situation d’indivision entre vos enfants. C’est aussi une forme juridique souple, et qui vous laisse le choix du régime d’imposition.

De plus, au niveau professionnel, vous pouvez créer des montages financiers pour séparer l’immobilier de votre entreprise par exemple. Ainsi, vous protégez les biens immobiliers de la saisie des créanciers. En effet, si l’entreprise est en faillite, le bien immobilier ne fait pas partie de la société d’exploitation, vous gardez donc la propriété de ce bien foncier.

Quant aux formalités de création d’une SCI, elles ne sont ni sont ni un avantage ni un inconvénient : elles sont plus complexes qu’en SARL sur la rédaction des statuts, mais c’est à peu près tout ! En revanche, la complexité de certains projets peut entraîner de nombreux frais qui font grimper les frais de constitution d’une SCI. Notez enfin qu’il est possible de créer une SCI en ligne rapidement à un tarif abordable, pour les projets les plus simples.

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