Créer une SCI familiale – Pourquoi ? Comment ? Combien ça coûte ?

[BONUS] Notre sélection de sites pour créer une SCI familiale en ligne

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Mis à jour le 27 Mai 2019 dans

créer une SCI familiale

La société civile immobilière (SCI), régie par les articles 1845 et suivants du Code civil, permet de posséder et de gérer à plusieurs un bien – ou tout un patrimoine – immobilier. Ce statut juridique, en tant qu’alternative à l’indivision, offre de nombreux avantages, notamment en matière de gestion ainsi que sur les plans fiscal et successoral. Dans ces conditions, cette forme de société civile est privilégiée dans la sphère familiale : entre époux mariés sous le régime de la séparation de biens, entre concubins ou partenaires de PACS, entre parents et enfants… Vous envisagez de créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier ? Étapes et coûts de création, délais d’immatriculation : on vous explique et on vous guide, pas à pas.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Lorsque plusieurs membres d’une même famille ont un projet d’achat immobilier, ou détiennent ensemble du patrimoine immobilier, ils sont soumis par défaut au régime de l’indivision. Pour en sortir, ils peuvent au choix monter une SCI familiale ou une société commerciale. Commençons par vérifier ensemble qu’il s’agit du statut juridique le mieux adapté à votre projet.

SCI et SCI familiale : quelles différences ?

La SCI familiale n’obéit pas à un régime juridique spécifique : les dispositions légales applicables sont les mêmes que pour toute société civile. Seule différence entre SCI et SCI familiale : la nature des liens entre les associés. En SCI familiale, les associés sont membres de la même famille – et toute entrée d’un associé sans lien de parenté fait perdre à la société son caractère familial.

A noter que le caractère familial de la société civile permet néanmoins de bénéficier des dispositions des articles 11 et 15 de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. A condition que les associés soient parents ou alliés jusqu’au 4ème degré maximum – cela inclut les petits-neveux, les cousins germains et les grands oncles – la SCI peut louer son bien immobilier dans des conditions plus souples : durée du bail inférieur, possibilité de donner valablement congé au locataire pour loger un des associés.

Vous détenez ou vous prévoyez d’acheter de l’immobilier avec des membres de votre famille ? Vous pouvez créer une SCI familiale, vous bénéficierez d’un régime de bail avantageux dans le cas où vous souhaiteriez mettre le bien en location pour une courte durée en vue d’y loger à terme un membre de votre famille associé.

Création d’une SCI familiale, indivision, ou société commerciale ?

Il existe 3 manières d’être propriétaires et gestionnaires d’un patrimoine immobilier à plusieurs : l’indivision, la société commerciale et la SCI.

Si la SCI connaît un franc succès, c’est parce qu’elle offre plusieurs avantages, et particulièrement lorsqu’elle est constituée entre membres d’une même famille :

  • Gestion : les associés déterminent librement les règles de gestion de la SCI. De même en société commerciale. En indivision, la loi impose des règles de fonctionnement contraignantes. Autre inconvénient en indivision : toute personne peut provoquer la vente du bien immobilier, une spécificité de nature à mettre en péril la protection du patrimoine familial.

Exemple : dans une SCI entre parents et enfants, les statuts peuvent prévoir que les parents sont gérants de la société jusqu’à leur décès, aptes à prendre toutes décisions concernant le patrimoine immobilier. En indivision, de nombreux actes nécessiteraient l’accord des enfants – qui peut s’avérer contraire à l’intérêt familial en cas de mésentente.

  • Succession : Créer une SCI familiale permet de créer des parts sociales, c’est-à-dire que l’immeuble est fractionné en morceaux. En profitant des abattements sur donations successives, les parents peuvent transmettre progressivement le patrimoine immobilier de leur vivant, à leurs enfants, de manière à ce qu’ils ne payent pas de droits de successions au moment du décès des parents. La gestion peut en outre être laissée aux parents de leur vivant, afin de préserver le patrimoine familial.
  • Formalisme et fiscalité : les formalités de création de SCI sont relativement moins contraignantes en comparaison avec une société commerciale – SARL ou SAS. De même, la SCI bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse.

En résumé, la SCI familiale est une structure adaptée à votre projet :

  • Si vous souhaitez échapper aux règles de gestion contraignantes et figées de l’indivision, et préserver votre patrimoine en cas de mésentente avec vos enfants.
  • Pour profiter du mécanisme des donations successives pour transmettre du patrimoine immobilier sans frais de succession à la charge de vos enfants.
  • Afin d’éviter les formalités lourdes de création et de gestion d’une société commerciale

Les formalités de constitution d’une SCI familiale

Vous souhaitez créer une SCI familiale ? Voici les étapes obligatoires de constitution de votre société.

Conditions préalables à la création d’une SCI familiale

Pour créer une SCI familiale, vous devez obligatoirement :

  • Être au moins 2 associés. À noter : un enfant mineur peut être associé.
  • Effectuer un apport au capital social. Vous pouvez apporter un bien immobilier – ou une partie d’un bien immobilier – que vous détenez déjà. Vous pouvez également apporter de l’argent, qui servira à financer votre achat immobilier – ou qui constituera un apport dans le cadre d’un emprunt. Sachez que votre apport détermine le nombre de parts que vous possédez dans la SCI familiale. À noter : en cas d’apport d’un immeuble, les statuts doivent obligatoirement être rédigés sous forme authentique, c’est-à-dire devant notaire.

1ère étape : la rédaction des statuts de votre SCI familiale

1ère étape de constitution de votre SCI de famille, la rédaction des statuts. Ce document remplit 2 fonctions :

  1. Les statuts de la SCI familiale regroupent l’ensemble des informations qui permettent d’identifier la société. Il s’agit des clauses statutaires suivantes : nom de la SCI, adresse du siège social, montant du capital social, apports respectifs des associés, durée de la société et objet – attention, l’objet ne peut pas être commercial.
  2. Les statuts précisent les modalités de fonctionnement telles que déterminées par les associés fondateurs. Il s’agit de nommer le gérant et de décider des modalités de la gérance : quelles sont les décisions que le gérant peut prendre seul, quelles sont les limites de ses attributions, pour combien de temps le gérant exerce-t-il ses fonctions, comment le révoquer… Il s’agit également d’organiser les modalités de prise des décisions collectives des associés : quelles décisions doivent être prises en assemblée, comment convoquer et consulter l’assemblée… Enfin, il s’agit d’aménager les conditions de cession des parts de SCI : pour préserver le caractère familial de la SCI, il est important de bien encadrer les conditions d’agrément d’un nouvel associé.

La loi autorise les associés à déterminer librement les modalités de fonctionnement de la SCI familiale, mais impose néanmoins des mentions obligatoires. Parmi celles-ci : la clause d’agrément est essentielle.

A savoir au moment de rédiger les statuts constitutifs de la SCI familiale :

  • Vous créez une société dans laquelle vous êtes associé à d’autres personnes. Même s’il s’agit de membres de votre famille, vous devez prendre des précautions de manière à anticiper tout conflit ou difficulté – les discordes peuvent survenir même dans les familles les plus soudées.
  • Veillez à bien respecter les mentions obligatoires des statuts de SCI familiale. A défaut, le greffe du Tribunal de commerce, en charge de vérifier les dossiers d’immatriculation, peut exiger des modifications et vous risquez de retarder la création de votre SCI familiale.

Qui rédige les statuts d’une SCI familiale ?

A défaut d’expérience et de connaissances juridiques solides, il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit pour rédiger les statuts de SCI familiale. Cette précaution, bien qu’elle implique un coût de création de SCI supplémentaire, permet d’éviter de mauvaises surprises – qui pourraient coûter bien plus cher in fine.

Pour rappel : si un associé apporte au capital social un bien immobilier, les statuts de constitution de la SCI familiale doivent obligatoirement être rédigés par un notaire.

Parmi les professionnels du droit qui peuvent vous aider : expert-comptable, avocat, juriste ou bien notaire, mais aussi tous les sites qui ont fleuri ces dernières années et qui permettent de monter une SCI familiale en ligne et à bas coût.

2ème étape : faites publier une annonce légale

Vous devez obligatoirement informer les tiers de la création de votre SCI familiale. Pour cela, vous faites paraître une publication dans un journal d’annonces légales. C’est relativement simple :

  • Contactez 2 à 3 journaux de votre département et demandez à chacun un devis.
  • La plupart des annonceurs facturent au nombre de lignes : plus votre annonce est longue, plus le prix est cher. Contentez-vous du minimum, sans oublier aucune mention obligatoire. Votre interlocuteur vous fournit la liste des informations à mentionner, il s’agit notamment : de la date de signature des statuts, du nom de votre SCI familiale, de l’adresse de son siège social, des informations relatives au capital social, de la durée de la société et de son objet civil – vous pouvez le résumer.
  • Transmettez votre annonce par email. En échange, le journal d’annonces légales vous envoie une attestation de parution – par email également. Ce document compte parmi les justificatifs à joindre au dossier de constitution de votre SCI familiale, conservez-le précieusement.
  • Au moment de la parution, vous recevez généralement un exemplaire du journal où paraît votre annonce.

Bon à savoir : les plateformes de services juridiques en ligne comme Legalstart, Contract Factory ou encore Legalvision prennent en charge la création de SCI familiale, et incluent dans leur forfait la rédaction et la publication de l’annonce légale, à un tarif négocié.

3ème étape : réunissez les justificatifs obligatoires pour constituer votre dossier

Une fois que vous avez rédigé les statuts et publié votre annonce légale, vous pouvez réunir les pièces du dossier d’immatriculation de la SCI familiale. Vous avez besoin des justificatifs suivants :

  1. Le formulaire de création d’une société civile (familiale) – formulaire M0 disponible sur le site du Service Public. Vous pouvez consulter la notice explicative pour bien remplir les champs appropriés. N’oubliez pas de faire signer le formulaire rempli par le gérant.
  2. Un exemplaire des statuts signé par tous les associés. Si un enfant mineur est associé, son parent – en tant que représentant légal – peut signer en son nom.
  3. L’attestation de parution de votre annonce légale.
  4. Des documents d’identification du gérant : une copie de sa pièce d’identité, une attestation de filiation et une déclaration sur l’honneur de non-condamnation – modèle officiel en téléchargement gratuit. Réunissez également les copies des pièces d’identité des associés.
  5. Un justificatif de jouissance régulière du siège social de la SCI familiale. Vous pouvez produire à ce titre une quittance d’énergie, une facture de téléphone, un contrat de bail…
  6. Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI familiale. Vous pouvez effectuer cette démarche en ligne sur le site Infogreffe.
  7. Un chèque à l’ordre du greffe du Tribunal de commerce du lieu d’immatriculation de la SCI familiale – le lieu de votre siège social. Les tarifs peuvent varier sensiblement d’un greffe à l’autre : contactez préalablement les services compétents pour connaître le montant exact des frais de création de votre SCI familiale.

Bon à savoir : si le gérant n’est pas nommé dans les statuts de votre SCI familiale, vous devez joindre en plus une copie de l’acte de nomination.

4ème étape : envoyez le dossier d’immatriculation complet

Une fois les documents réunis, vous adressez votre dossier pour immatriculation de la SCI familiale (détails sur infogreffe). Seule l’immatriculation confère une existence juridique à votre structure.

Créer une SCI familiale : combien ça coûte ?

Le coût de création d’une SCI familiale varie selon un critère majeur : le recours ou non à un notaire pour rédiger les statuts et effectuer pour votre compte les formalités de constitution.

Au-delà du recours ou non à un professionnel, comptez dans les frais de création :

  1. Le prix de l’annonce légale – 200 € en moyenne.
  2. Le tarif pratiqué par le greffe du Tribunal de Commerce de votre siège social pour immatriculation de la SCI familiale – Compter 60-70€ environ, auxquels il faut rajouter 25€ environ pour le registre des bénéficiaires effectifs.

Coût de création d’une SCI familiale chez un notaire

Votre notaire de famille peut représenter une aide précieuse au moment de créer votre SCI familiale. Au-delà de vous conseiller, ce professionnel du droit peut prendre en charge la rédaction des statuts voire l’accomplissement des formalités de constitution de votre société. Quoi qu’il en soit, le recours au notaire est obligatoire si un associé apporte un immeuble à la SCI familiale.

Bien sûr, l’intervention du notaire a un coût. Pour la création d’une SCI familiale, le notaire fixe librement ses honoraires. Demandez une convention d’honoraires pour anticiper les coûts.

Création d’une SCI familiale seul : à quel prix ?

Si vous voulez/pouvez effectuer seul les formalités de création de votre société, comptez environ 300 € tout compris. Attention, cette option est risquée et nécessite une bonne connaissance des sujets juridiques pour éviter les erreurs lors de la rédaction des statuts.

Les tarifs de de création d’une SCI familiale en ligne

Hormis le cas où vous avez l’obligation de passer par un notaire, vous pouvez déléguer l’accomplissement des démarches de création de SCI familiale à un prestataire en ligne. Pour payer le juste prix, comparez les offres des différents acteurs du marché – et vérifiez que les frais de publicité et d’immatriculation sont inclus.

Comparatif des tarifs de création d’une SCI familiale

 

Sélection de sites pour créer une SCI familiale en ligne

Préambule : pourquoi choisir un acteur en ligne pour immatriculer sa SCI familiale

Nous venons d’évoquer le prix, qui est un argument de choix pour passer par une des Legaltech (Legalstart, Captain Contrat, Agence Juridique…) pour créer une SCI en ligne, mais il existe aussi d’autres raisons, qu’il est bon de rappeler ici.

  • Gain de temps : utiliser les formulaires proposés par ces sites pour rédiger les statuts de sa SCI en ligne permet de gagner beaucoup de temps. Vos statuts seront prêts en une quinzaine de minutes, et le site prend en charge le reste de la préparation du dossier.
  • Limiter les erreurs : le formulaire permet de tenir compte de toutes les mentions obligatoires lors de la rédaction des statuts. Votre dossier complet de création de SCI est en plus revu par un expert juridique, ce qui permet d’éviter les erreurs et les rejets lors de l’immatriculation par le Tribunal de Commerce.
  • Accompagnement : tout au long  de la procédure de création, vous serez accompagné par des experts qui répondront à la moindre de vos questions.

Sans plus attendre, voici notre sélection de sites fiables pour créer votre SCI en ligne rapidement et à bas prix.

Legalstart

Logo de LegalstartLegalstart est la plateforme leader des services juridiques en ligne pour les entreprises. L’immatriculation de SCI familiales est bien évidemment prise en charge par Legalstart. 94% des clients se déclarent satisfaits de leurs services. Interface de création très simple à utiliser, avec même une option pour créer vos statuts gratuitement.

 

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Contract Factory
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Contract Factory a été créée en 2014 dans le but de simplifier les démarches juridiques. Aujourd’hui, elle accompagne de nombreux entrepreneurs français sur les créations d’entreprise et documents juridiques. Avec une note de satisfaction client de 94%, Contract Factory se présente comme un partenaire de choix pour créer une SCI familiale en ligne à bas prix.

 

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Legalvision

Logo Legalvision

Crée en 2015, Legalvision accompagne entrepreneurs sur toutes les formalités juridique. Avec une note de satisfaction des clients de 96%, Legalvision semble une valeur sûre pour créer votre SCI en ligne. L’interface de rédaction des statuts très intuitive. Les tarifs pratiqués sont intéressants et l’accompagnement est jugé excellent.

 

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Le fonctionnement de ces plateformes en détail

Créer une sci immobilière familiale sur un des sites mentionnés ci-dessus est très simple. Le processus est relativement rapide, et vous permettra d’immatriculer votre SCI en ligne en 48H.

création SCI familiale avec Contract Factory

La procédure de constitution d’une SCI familiale avec Contract Factory

  1. La rédaction des statuts SCI en ligne : grâce au formulaire proposé par ces sites, vous ne ratez aucune mention obligatoire et êtes guidé pas à pas dans la rédaction de vos statuts. Compter 10-15 minutes pour des statuts générés automatiquement une fois le formulaire rempli.
  2. Vous payez, en ligne, pour la prestation que vous avez choisie. En général ces sites proposent deux types de prestation : soit un accompagnement simple, soit plus avancé avec immatriculation express. En plus du réglement de la prestation il faudra régler aussi le dépôt d’annonce légale et les frais de greffe.
  3. Le dépôt d’annonce légale est pris en charge par le site (le coût est détaillé le plus souvent)
  4. Vous fournissez les documents justificatifs nécessaires (identité…).
  5. Le reste du dossier est composé et revu par des experts, et envoyé au Tribunal de Commerce

Foire Aux Questions sur la création de SCI familiale

Créer une SCI familiale sans apport, c’est possible ?

Non, vous ne pouvez pas faire une SCI familiale sans apport. Vous devez apporter un bien immobilier, ou de l’argent.

En revanche, vous pouvez apporter une somme d’argent minime, puisque la loi n’impose aucun capital social minimum.

  1. Vous apportez un bien immobilier que vous possédez déjà : le bien appartient dès lors à la SCI familiale – et donc à tous les associés.
  2. Vous apportez de l’argent : l’argent sert à financer un achat immobilier partiellement – si vous avez recours à l’emprunt pour le reste – ou totalement.

Bon à savoir : pour faire rentrer un associé mineur dans la SCI familiale, les parents peuvent préalablement faire une donation à son bénéfice.

Créer une SCI familiale gratuitement, c’est possible ?

Non : que vous ayez ou non recours à un notaire ou à un site comme ceux mentionnés ci-dessus, il faudra toujours compter des frais obligatoires (frais de greffe et frais de dépôt de l’annonce légale) pour monter une SCI familiale

Créer une SCI pour divorcer ?

Au moment de divorcer, le patrimoine des époux mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts est partagé entre les 2 époux à proportions égales. Cette situation implique, dans de nombreux cas, que les époux se retrouvent en indivision sur un ou plusieurs biens immobiliers.

Pour préserver leur patrimoine en vue de le transmettre à leurs enfants communs, les époux peuvent créer une SCI. Attention : à défaut de lien de parenté ou d’alliance entre les époux divorcés, on ne parle pas de SCI familiale.

Pour aller plus loin :

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