Mise à jour le 28/12/2021

Créer une SCI familiale


Découvrez notre sélection de sites et nos conseils pour créer une sci familiale rapidement

Vous envisagez de créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier ? Ce statut juridique, en tant qu’alternative à l’indivision, offre de nombreux avantages, notamment en matière de gestion ainsi que sur les plans fiscal et successoral. Dans ces conditions, cette forme de société civile est privilégiée dans la sphère familiale : entre époux mariés sous le régime de la séparation de biens, entre concubins ou partenaires de PACS, entre parents et enfants, fratrie, etc. Découvrez comment créer une SCI familiale pas à pas.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Si la SCI connaît un franc succès, c’est parce qu’elle offre plusieurs avantages, et particulièrement lorsqu’elle est constituée entre membres d’une même famille.

Pour éviter le régime de l’indivision

L’indivision est le régime par défaut des biens suite à un décès, en présence de plusieurs héritiers. Et ce n’est pas la place la plus confortable. En effet, en tant qu’indivisaire, vous êtes responsable des dettes en proportion de votre quote-part. De plus, toutes les décisions concernant les biens doivent être prises à l’unanimité. Et enfin, l’indivision a pour vocation à rester temporaire. Comme « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision« , la loi permet à n’importe quel indivisaire de forcer la vente du bien, avec un droit de préférence pour ses co-indivisaires. La SCI familiale règle ce problème grâce aux statuts qui définissent le rôle de chacun.

Le régime de l’indivision, en plus d’être contraignant, représente un risque réel pour la conservation d’un patrimoine familial. Ainsi, en fonction des querelles et degrés d’implication de chaque membre de la famille, les biens peuvent vite disparaître !

La création d’une SCI familiale permet d’éviter ce genre de régime en mettant en place une véritable structure juridique indépendante.

Pour faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier

La SCI familiale est un excellent outil de gestion de patrimoine. En effet, elle vous permet de gérer de votre vivant l’ensemble de votre patrimoine. Par conséquent, cela permet aux parents de garder la main sur un héritage familial tout en organisant sa transmission à leur guise. Pour cela, le jeu des abattements sur donations successives est un atout de taille !

Degré de parentéAbattement tous les 15 ans
Enfant100 000 €
Petit-enfant31 865 €
Arrière petit-enfant5 310 €
Neveu ou nièce7 967 €
tableau abattement donation parts SCI familiale

Or, une SCI de famille est composée de parts sociales, dont le nombre et la valeur vénales sont déterminés par les statuts. Cela vous permet de faire une donation de parts aux associés de votre choix de votre vivant. Il est possible alors de calculer le nombre de parts transmis pour ne pas dépasser les abattements disponibles. Vous répartissez ainsi votre patrimoine comme vous le souhaitez et évitez à vos héritiers les coûteux frais de transmission lors de votre décès !

Pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse

La fiscalité de la SCI familiale est avantageuse. En effet, les sociétés civiles sont soumises au régime de la fiscalité des sociétés de personnes. Cela signifie que chaque associé est imposé à l’IR (Impôt sur le Revenu) proportionnellement au nombre de parts qu’il détient. Et à au taux d’imposition correspondant sa propre tranche de revenus.

La SCI a la possibilité d’opter pour l’IS sous certaines conditions

La SCI, elle, est propriétaire des biens qui la compose. À ce titre, elle règle directement les impôts fonciers et taxes de chaque immeuble.

Pour éviter de créer une société commerciale

Vous pouvez bien évidemment créer une société commerciale pour gérer vos biens. Ces dernières possèdent un parc immobilier, mais la gestion est nettement plus laborieuse. De fait, la création d’une SAS ou d’une SARL est complexe, et ce sont 2 types de sociétés aux règles diamétralement opposées : là où la SAS offre une grande souplesse, la SARL est très rigide.

Vous vous exposez également à une fiscalité et à des démarches beaucoup plus complexes : le départ ou l’arrivée d’un associé réclament plus ou moins de formalités, les décisions sont prises en AG (Assemblée Générale), tenue d’une comptabilité commerciale et dépôt des comptes, etc.

À qui faire appel pour créer votre SCI familiale ?

Vous disposez de 3 options pour monter une SCI familiale :

  • Tout faire vous-même : c’est la solution la plus économique. Mais c’est également celle qui présente le plus de risque d’erreur ou d’oubli qui pourraient retarder l’immatriculation de votre SCI, voire enregistrer des informations erronées.
  • Passer par un professionnel du droit : avocat, notaire ou expert-comptable, ils vous offrent une prestation allant du conseil à la création d’entreprise. C’est lui qui se charge de la collecte, la vérification et la transmission des documents nécessaires au greffe. Les honoraires sont variables mais assez élevés ;
  • Recourir à la création d’entreprise en ligne, à l’aide d’une Legaltech : c’est la solution intermédiaire. La Legaltech vous permet de bénéficier des services de juristes spécialisés à un tarif abordable : une centaine d’euros environ. L’avantage ? Un gain de temps, puisque la Legaltech vous fournit tous les documents dont vous avez besoin, un service d’assistance par des experts et la vérification de votre dossier par un spécialiste avant son envoi.

Sans plus attendre, voici notre sélection de sites fiables pour créer votre SCI familiale rapidement et à bas prix.

Legalstart

Legalstart est la plateforme leader des services juridiques en ligne pour les entreprises.

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La création d’une SCI familiale est bien évidemment prise en charge par Legalstart. 94% des clients se déclarent satisfaits de leurs services. Interface de création très simple à utiliser, avec même une option pour créer vos statuts gratuitement.

Contract Factory

Contract Factory a vu le jour en 2014 dans le but de simplifier les démarches juridiques.

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Avec une note de satisfaction client de 94%, Contract Factory se présente comme un partenaire de choix pour créer une SCI familiale en ligne à bas prix. Pour en savoir plus, lire notre avis sur Contract Factory.

Legalvision

Legalvision accompagne entrepreneurs sur toutes les formalités juridique.

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Avec une note de satisfaction des clients de 92%, Legalplace semble une valeur sûre pour créer votre SCI familiale. L’interface de rédaction des statuts est très intuitive. Les tarifs pratiqués sont intéressants et l’accompagnement est jugé excellent.

Le fonctionnement de ces plateformes en détail

Créer une sci immobilière familiale sur un des sites mentionnés ci-dessus est très simple. Le processus est relativement rapide, et vous permettra de montrer votre SCI familiale en quelques jours.

création SCI familiale avec Contract Factory

La procédure de constitution d’une SCI familiale avec Contract Factory

  1. La rédaction des statuts en ligne : grâce au formulaire proposé par ces sites, vous ne ratez aucune mention obligatoire et êtes guidé pas à pas dans la rédaction de vos statuts. Comptez 10-15 minutes pour des statuts générés automatiquement une fois le formulaire rempli ;
  2. Vous payez pour la prestation que vous avez choisie. En général ces sites proposent deux types de prestation : soit un accompagnement simple, soit plus complet avec immatriculation express. En plus du règlement de la prestation il faudra régler aussi le dépôt d’annonce légale et les frais de greffe ;
  3. Le dépôt d’annonce légale est pris en charge par le site ;
  4. Vous fournissez les documents justificatifs nécessaires (identité…) ;
  5. Le reste du dossier est composé et contrôlé par des experts, et envoyé au Tribunal de Commerce

Comment créer une SCI familiale : les formalités à la loupe

Vous vous lancez pour créer une SCI familiale ? Voici les étapes obligatoires de constitution de votre société.

Conditions préalables

Pour créer une SCI familiale, vous devez obligatoirement :

  • Être au moins 2. Un enfant mineur peut être associé.
  • Effectuer un apport au capital social. Vous pouvez apporter un bien immobilier – ou une partie d’un bien immobilier – que vous détenez déjà. Vous pouvez également apporter de l’argent, qui servira à financer votre achat immobilier – ou qui constituera un apport dans le cadre d’un emprunt. Sachez que votre apport détermine le nombre de parts que vous possédez dans la SCI familiale.
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En cas d’apport d’un immeuble, les statuts doivent obligatoirement être rédigés sous forme authentique, c’est-à-dire devant notaire.

1ère étape : la rédaction des statuts de votre SCI familiale

La loi autorise les associés à déterminer librement les modalités de fonctionnement de la SCI familiale, mais impose néanmoins quelques mentions obligatoires dans les statuts. Parmi celles-ci, la clause d’agrément des associés est essentielle.

Les statuts de la SCI familiale remplissent 2 fonctions :

  • identifier la société et indiquer son objet. Ils contiennent ainsi : le nom de la SCI, l’adresse du siège social, le montant du capital social, les apports respectifs des associés, la durée de la société et son objet social.
  • préciser la gestion de la SCI familiale. Il s’agit entre autres de nommer le gérant et de décider des modalités de ses fonctions, mais aussi d’organiser les modalités de prise des décisions collectives des associés. Enfin, il s’agit d’aménager les conditions de cession des parts de SCI : pour préserver le caractère familial de la SCI, il est important de bien encadrer les conditions d’agrément d’un nouvel associé.
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Une SCI familiale est une société civile : elle ne peut pas avoir d’objet social à caractère commercial !

Au moment de rédiger les statuts constitutifs de votre SCI familiale, retenez les quelques conseils suivants :

  • Vous créez une société dans laquelle vous êtes associé à d’autres personnes. Même s’il s’agit de membres de votre famille, vous devez prendre des précautions de manière à anticiper tout conflit ou difficulté présent ou à venir – les discordes peuvent survenir même dans les familles les plus soudées.
  • Veillez à bien respecter les mentions obligatoires des statuts de SCI familiale. À défaut, le greffe du Tribunal de commerce peut exiger des modifications et vous risquez de retarder la création de votre SCI familiale.
Bon à savoir Si un associé apporte au capital social un bien immobilier, les statuts de constitution de la SCI familiale doivent obligatoirement être rédigés par un notaire.

2ème étape : la publication d’une annonce légale

Vous devez obligatoirement informer les tiers de la création de votre SCI familiale. Pour cela, vous publiez une annonce légale de création dans un journal d’annonces légales ou un site habilité (JAL ou SHAL) du ressort de votre SCI. Cette formalité se réalise en ligne : vous envoyez votre annonce contenant toutes les mentions obligatoires par mail, et recevez en retour une attestation de parution. Un modèle d’avis de création de SCI est à votre disposition.

Notez que les plateformes de services juridiques en ligne comme LegalstartContract Factory ou encore Legalvision prennent en charge la création de SCI familiale, et incluent dans leur forfait la rédaction et la publication de l’annonce légale, à un tarif négocié.

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3ème étape : réunissez les justificatifs obligatoires pour constituer votre dossier

Une fois que vous avez rédigé les statuts et publié votre annonce légale, vous pouvez réunir les pièces du dossier d’immatriculation de la SCI familiale. Vous avez besoin des justificatifs suivants :

  • Le formulaire de création d’une société civile (familiale) – formulaire M0 SCI rempli et signé par le gérant ;
  • Un exemplaire des statuts signé par tous les associés. En présence d’enfant mineur, son parent – en tant que représentant légal – peut signer en son nom ;
  • L’attestation de parution de votre annonce légale ;
  • La copie de la pièce d’identité du gérant et de tous les associés. Le gérant doit également fournir une attestation de filiation et une déclaration sur l’honneur de non-condamnation – modèle officiel en téléchargement gratuit ;
  • Un justificatif de jouissance régulière du siège social de la SCI familiale (quittance d’énergie, une facture de téléphone, un contrat de bail, etc.) ;
  • Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI familiale. Vous pouvez effectuer cette démarche en ligne sur le site Infogreffe, ou bien télécharger le formulaire CERFA DBE ;
  • Un chèque à l’ordre du greffe du Tribunal de commerce du lieu d’immatriculation de la SCI familiale – le lieu de votre siège social.
Si le gérant n’est pas nommé dans les statuts de votre SCI familiale, vous devez joindre en plus une copie de l’acte de nomination.

4ème étape : envoyez le dossier d’immatriculation complet

Une fois les documents réunis, vous adressez votre dossier pour immatriculation de la SCI familiale (détails sur infogreffe). Seule l’immatriculation confère une existence juridique à votre structure.

Combien coûte la création d’une SCI familiale ?

Le coût de création d’une SCI familiale varie selon un critère majeur : le recours ou non à un prestataire pour rédiger les statuts et effectuer pour votre compte les formalités de constitution. Quoi qu’il en soit, il n’est pas possible de créer une SCI familiale gratuitement.

FormalitésCoût
Prix annonce légale189 € / 227 € (Mayotte et Réunion)
Frais de greffe66,88 €
Legaltechune centaine d’euros
Notairehonoraires libres

Au total, comptez environ 300 € pour la création d’une SCI familiale seul. À ces frais, s’ajoute le coût du prestataire choisi.

Quelles alternatives à la SCI familiale ?

La SCI familiale est bien souvent la meilleure option lorsque vous ou votre famille possédez un patrimoine immobilier. Et si la SCI connaît un franc succès, c’est parce qu’elle offre plusieurs avantages, particulièrement lorsqu’elle est constituée entre membres d’une même famille. En ce sens, il n’existe pas d’alternatives satisfaisantes à la création d’une SCI familiale.

En effet, la société commerciale n’est pas vraiment adaptée pour gérer un patrimoine familial. Ainsi, la SARL de famille permet plutôt de se lancer dans des activités types marchands de biens ou location de biens professionnels. Pour rappel, ces activités commerciales sont interdites à la SCI familiale.

Rester en indivision offre l’avantage d’éviter de se lancer dans la création d’une société. En revanche, la gestion est très contraignante : sans unanimité lors des décisions concernant le ou les biens, l’intervention d’un juge est obligatoire pour trancher.

Retrouvez un tableau comparatif des principales différences entre les opérations principales en SCI familiale, société commerciale et en indivision.

SCI familialeSociété commercialeIndivision
GestionSimpleComplexeContraignante
Transmissionà moindres fraisComplexeContraignante
FormalitésAssez simplesComplexeAucune
FiscalitéIRISIR

En résumé, la SCI familiale est une structure adaptée à votre projet :

  • si vous souhaitez échapper aux règles contraignantes de l’indivision et préserver votre patrimoine en cas de mésentente avec vos enfants ;
  • afin de profiter du mécanisme des donations successives pour transmettre du patrimoine immobilier sans frais de succession à la charge de vos enfants ;
  • pour éviter les formalités lourdes de création et de gestion d’une société commerciale.

Notez toutefois qu’il est tout à fait possible de transformer votre SCI familiale en SARL de famille si vous souhaitez modifier votre activité.

FAQ

Peut-on créer une SCI familiale sans apport ?

En théorie oui, le capital social minimum d’une SCI est de 1 €. En pratique, il sera difficile d’obtenir un financement ou d’acquérir un bien sans apports immobiliers ou d’argent.

Peut-on créer une SCI familiale seul ?

Non. Une SCI est composée au minimum de 2 personnes. Il existe une période de tolérance d’un an par l’administration en cas de décès dans les SCI qui n’ont que 2 associés.

Créer une SCI familiale gratuitement, c’est possible ?

Non : que vous ayez ou non recours à un notaire ou à un site comme ceux mentionnés ci-dessus, il faudra toujours compter des frais obligatoires (frais de greffe et frais de dépôt de l’annonce légale) pour monter une SCI familiale.

Guillaume Robez

Responsable éditorial

Guillaume est le co-fondateur d'independant.io. Sa spécialité ? Décrypter les offres, lire les conditions générales et les grilles tarifaires pour vous dénicher les meilleurs produits et services.