Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en couple ou avec d’autres membres de votre famille ? Avez-vous pensé à créer une SCI familiale ? Cette forme sociale est une alternative à l’indivision qui présente de nombreux avantages.
La société civile immobilière de famille facilite le développement, la gestion et la transmission du patrimoine immobilier dans un cadre fiscal avantageux. Cette société est créée dans la sphère familiale : entre époux ou partenaires de PACS, parents et enfants, frères et sœurs, etc. Comment créer une SCI familiale ? Vous le saurez dans 5 minutes après avoir lu ce qui suit !
Pourquoi créer une SCI familiale ?
Si la SCI connaît un franc succès, c’est parce qu’elle offre plusieurs avantages, et particulièrement lorsqu’elle est constituée entre membres d’une même famille.
Pour éviter le régime de l’indivision
L’indivision est le régime par défaut applicable à la détention de biens immobiliers à plusieurs. Il peut s’agir de biens achetés ou reçus en héritage suite à un décès, en présence de plusieurs héritiers. Le régime de l’indivision présente de nombreux inconvénients.
En effet, en tant qu’indivisaire, vous êtes responsable des dettes à proportion de votre quote-part. De plus, toutes les décisions concernant les biens doivent être prises à l’unanimité. Et enfin, l’indivision a pour vocation à rester temporaire. Comme « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », la loi permet à n’importe quel indivisaire de forcer la vente du bien, avec un droit de préférence pour ses co-indivisaires. Cela peut conduire à la perte d’une maison de famille en cas d’impossibilité des indivisaires restants de racheter la quote-part indivise de l’indivisaire sortant.
Le régime de l’indivision, en plus d’être contraignant, représente un risque réel pour la conservation d’un patrimoine familial. Ainsi, en fonction des querelles et degrés d’implication de chaque membre de la famille, les biens peuvent vite disparaître !
À l’inverse, la SCI familiale permet de préserver un patrimoine familial dans la mesure où le bien est détenu non par des personnes physiques mais par une personne morale juridiquement distincte. Par ailleurs, les statuts définissent expressément les règles de gestion du bien, ainsi que le rôle et le pouvoir de chacun des associés.
Pour faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier
La SCI familiale est un excellent outil de gestion de patrimoine. En effet, elle vous permet de gérer de votre vivant l’ensemble de votre patrimoine. Par conséquent, cela permet aux parents de garder la main sur un héritage familial tout en organisant sa transmission à leur guise. Pour cela, le jeu des abattements sur donations successives est un atout de taille !
| Degré de parenté | Abattement tous les 15 ans |
|---|---|
| Enfant | 100 000 € |
| Petit-enfant | 31 865 € |
| Arrière petit-enfant | 5 310 € |
| Neveu ou nièce | 7 967 € |
Lorsque vous achetez un bien via une SCI de famille, l’actif immobilier est détenu par la société et non par les personnes physiques associées. Les associés détiennent donc des parts sociales à hauteur de leur participation dans le capital social. Le nombre et la valeur vénale des parts sociales sont déterminés par les statuts.
Par exemple, si une femme crée une SCI avec son fils majeur avec un capital de 1000€ réparties en 100 parts de 10€ chacune et que chacun apporte 500€ au capital, ils détiendront chacun 50 parts de 10€, soit 50% chacun des titres de la société.
Cela vous permet de faire une donation de parts aux associés de votre choix de votre vivant. Il est possible alors de calculer le nombre de parts transmis pour ne pas dépasser les abattements disponibles. Vous répartissez ainsi votre patrimoine comme vous le souhaitez et évitez à vos héritiers les coûteux frais de transmission lors de votre décès !
Enfin, il est possible de procéder à des démembrements de propriété des parts sociales afin de donner uniquement l’usufruit à vos enfants, par exemple. Cela signifie que vous conservez la jouissance de la propriété familiale. Les droits de donation en sont d’autant réduits car assis uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non de la pleine-propriété. Enfin, au décès, la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit ne génère aucune imposition supplémentaire pour les héritiers.
Pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse
La fiscalité de la SCI familiale est avantageuse. En effet, les sociétés civiles sont soumises par défaut au régime fiscal des sociétés de personnes dit régime “translucide” (ou, par acquit de langage, “transparent”).
Cela signifie que le résultat de la société est directement appréhendé et donc imposé entre les mains de chaque associé personne physique à l’IR (Impôt sur le Revenu) proportionnellement au nombre de parts qu’il détient. L’associé est en conséquence soumis à l’impôt sur sa quote-part de revenus fonciers (en cas de bénéfice) au taux d’imposition correspondant sa propre tranche de revenus. En cas de déficit réalisé par la société (charges supérieures aux loyers par exemple), l’associé peut déduire une quote-part du déficit.
L’avantage tient au fait que, contrairement à une société dite “opaque” où le résultat est imposé au niveau de la société, la SCI familiale n’a pas besoin de distribuer de dividendes. Le phénomène de double-imposition existant dans les sociétés opaques n’existe pas avec les SCI.
Ce régime peut cependant présenter un inconvénient si l’associé est lourdement imposé et que la société réalise des bénéfices car cela va augmenter son taux d’imposition.
La SCI est propriétaire des biens qu’elle a achetés. À ce titre, elle règle directement les impôts fonciers et taxes de chaque immeuble.
En cas de location meublée, cette option est obligatoire dans la mesure où les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Or, une SCI à l’IR a un objet civil par nature (location nue).
Pour protéger le patrimoine familial
La SCI est propriétaire des biens immobiliers figurant à son actif, chaque associé détenant indirectement une partie de cet actif à travers ses parts sociales.
En conséquence, si un associé rencontre des difficultés financières, ses créanciers n’ont pas le droit de saisir le bien, ni d’en demander la vente judiciaire. Ils peuvent uniquement saisir les parts sociales de l’associé débiteur.
De quoi protéger une maison de famille sur des décennies !
Pour éviter de créer une société commerciale
Vous pouvez bien évidemment créer une société commerciale pour gérer vos biens. Ces dernières possèdent un parc immobilier, mais l’objectif est distinct. Une SCI familiale a pour finalité le développement, la gestion et la transmission d’un patrimoine personnel. Vous pouvez par ailleurs acheter votre résidence principale via une SCI sans recherche de profit.
Les actifs immobiliers détenus par une société sont destinés soit à être loués à la société pour l’exercice d’une activité professionnelle (bureaux, usine, etc.), soit à générer des recettes locatives (cas de la location meublée professionnelle par exemple).
Par ailleurs, la gestion et la fiscalité sont un peu plus lourdes pour une société commerciale que pour une SCI. La SAS et la SARL sont 2 types de sociétés aux règles très différentes : là où la SAS offre une grande souplesse, la SARL est plutôt rigide.
Vous vous exposez également à une fiscalité et à des démarches plus complexes : tenue d’une comptabilité commerciale, dépôt des comptes au greffe du tribunal de commerce, IS et fiscalité opaque sauf option à l’IR, etc.
À qui faire appel pour créer votre SCI familiale ?
Vous disposez de 3 options pour monter une SCI familiale :
- Tout faire vous-même : c’est la solution la plus économique. Mais c’est également celle qui présente le plus de risque d’erreurs ou d’oublis qui pourraient retarder l’immatriculation de votre SCI, voire donner naissance à des erreurs juridiques et/ou fiscales.
- Passer par un professionnel du droit : avocat, notaire ou expert-comptable, ils vous offrent une prestation allant du conseil à la création d’entreprise. C’est lui qui se charge de la collecte, de la vérification et de la transmission des documents nécessaires au greffe. Les honoraires sont variables mais assez élevés.
- Recourir à la création d’entreprise en ligne, à l’aide d’une Legaltech : c’est la solution intermédiaire. La Legaltech vous permet de bénéficier des services de juristes spécialisés à un tarif abordable : une centaine d’euros environ. L’avantage ? Un gain de temps, puisque la Legaltech accomplit les formalités à votre place. Elle vous fournit ainsi un service d’assistance par des experts et la vérification de votre dossier par un spécialiste avant son envoi.
Contract Factory
Créer une SCI immobilière familiale sur un des sites mentionnés ci-dessus est très simple. Le processus est relativement rapide, et vous permettra de montrer votre SCI familiale en quelques jours.
La procédure de constitution d’une SCI familiale avec Contract Factory
- La rédaction des statuts en ligne : grâce au formulaire proposé par ces sites, vous ne ratez aucune mention obligatoire et êtes guidé pas à pas dans la rédaction de vos statuts. Comptez 10-15 minutes pour des statuts générés automatiquement une fois le formulaire rempli ;
- Vous payez pour la prestation que vous avez choisie. En général ces sites proposent deux types de prestation : soit un accompagnement simple, soit plus complet avec immatriculation express. En plus du règlement de la prestation il faudra régler aussi le dépôt d’annonce légale et les frais de greffe ;
- Le dépôt d’annonce légale est pris en charge par le site ;
- Vous fournissez les documents justificatifs nécessaires (identité…) ;
- Le reste du dossier est composé et contrôlé par des experts, et envoyé au Tribunal de Commerce.
Comment créer une SCI familiale : les formalités à la loupe
Vous vous lancez pour créer une SCI familiale ? Voici les étapes obligatoires de constitution de votre société.
Conditions préalables
Pour créer une SCI familiale, vous devez obligatoirement :
- Être au moins 2 : un enfant mineur peut être associé, il sera cependant représenté par son représentant légal (parents, tuteur) ;
- Effectuer un apport au capital social : aucun capital minimum n’est requis. Vous pouvez donc créer une SCI avec 1€ symbolique ! Vous pouvez apporter un bien immobilier – ou une partie d’un bien immobilier – que vous détenez déjà. Sachez cependant que cette opération sera taxée. Vous pouvez également apporter de l’argent, qui servira à financer votre achat immobilier – ou qui constituera un apport dans le cadre d’un emprunt. Sachez que votre apport détermine le nombre de parts que vous possédez dans la SCI familiale.
1ère étape : la rédaction des statuts de votre SCI familiale
La loi autorise les associés à déterminer librement les modalités de fonctionnement de la SCI familiale, mais impose néanmoins quelques mentions obligatoires dans les statuts. Parmi celles-ci, la clause d’agrément des associés est essentielle.
Les statuts de la SCI familiale remplissent 2 fonctions :
- Identifier la société et indiquer son objet : les statuts contiennent ainsi le nom de la SCI, l’adresse du siège social, le montant du capital social, les apports respectifs des associés, la durée de la société et son objet social.
- Préciser la gestion de la SCI familiale : il s’agit entre autres de déterminer l’étendue des pouvoirs du gérant (qui peut être nommé dans les statuts ou par une première assemblée générale). L’objectif est également d’organiser les modalités de prise des décisions collectives des associés (règles de vote, fréquence des assemblées générales, etc.). Enfin, il s’agit d’aménager les conditions de cession des parts de SCI : pour préserver le caractère familial de la SCI, il est important de bien encadrer les conditions d’agrément d’un nouvel associé.
Au moment de rédiger les statuts constitutifs de votre SCI familiale, retenez les quelques conseils suivants :
- Vous créez une société dans laquelle vous êtes associé à d’autres personnes. Même s’il s’agit de membres de votre famille, vous devez prendre des précautions de manière à anticiper tout conflit ou difficulté présent ou à venir – les discordes peuvent survenir même dans les familles les plus soudées.
- Veillez à bien respecter les mentions obligatoires des statuts de SCI familiale. À défaut, le greffe du Tribunal de commerce peut exiger des modifications et vous risquez de retarder la création de votre SCI familiale.
2ème étape : la publication d’une annonce légale
Vous devez obligatoirement informer les tiers de la création de votre SCI familiale. Pour cela, vous publiez une annonce légale de création dans un journal d’annonces légales ou un site habilité (JAL ou SHAL) du ressort de votre SCI. Cette formalité se réalise en ligne : vous envoyez votre annonce contenant toutes les mentions obligatoires par mail, et recevez en retour une attestation de parution. Un modèle d’avis de création de SCI est à votre disposition.
Notez que les plateformes de services juridiques en ligne comme Legalstart, Contract Factory ou encore Legalvision prennent en charge la création de SCI familiale, et incluent dans leur forfait la rédaction et la publication de l’annonce légale, à un tarif négocié.
3ème étape : réunissez les justificatifs obligatoires pour constituer votre dossier
Une fois que vous avez rédigé les statuts et publié votre annonce légale, vous pouvez réunir les pièces du dossier d’immatriculation de la SCI familiale, à savoir :
- un exemplaire des statuts signé par tous les associés. En présence d’enfant mineur, son parent ou son tuteur – en tant que représentant légal – peut signer en son nom ;
- l’attestation de parution de votre annonce légale ;
- la copie de la pièce d’identité du gérant et de tous les associés. Le gérant doit également fournir une attestation de filiation et une déclaration sur l’honneur de non-condamnation – modèle officiel en téléchargement gratuit ;
- un justificatif de jouissance régulière du siège social de la SCI familiale (quittance d’énergie, bail, avis de taxe foncière, etc.) ;
- une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI familiale. Vous pouvez effectuer cette démarche en ligne sur le site Infogreffe, ou bien télécharger le formulaire CERFA DBE.
4ème étape : envoyez le dossier d’immatriculation complet
Une fois les documents réunis, vous adressez votre dossier pour immatriculation de la SCI familiale sur le site du Guichet unique des formalités des entreprises. Seule l’immatriculation confère une existence juridique à votre structure.
Combien coûte la création d’une SCI familiale ?
Le coût de création d’une SCI familiale varie selon un critère majeur : le recours ou non à un prestataire pour rédiger les statuts et effectuer pour votre compte les formalités de constitution. Quoi qu’il en soit, il n’est pas possible de créer une SCI familiale gratuitement.
| Formalités | Coût |
|---|---|
| Prix annonce légale | 185 € / 227 € (Mayotte et Réunion) |
| Tarif Guichet unique | 49,04€ |
| Legaltech | une centaine d’euros |
| Notaire | honoraires libres |
Au total, comptez environ 300 € pour la création d’une SCI familiale seul. À ces frais, s’ajoute le coût du prestataire choisi.
Quelles alternatives à la SCI familiale ?
La SCI familiale est bien souvent la meilleure option lorsque vous ou votre famille possédez un patrimoine immobilier. Et si la SCI connaît un franc succès, c’est parce qu’elle offre plusieurs avantages, particulièrement lorsqu’elle est constituée entre membres d’une même famille. En ce sens, il n’existe pas d’alternatives satisfaisantes à la création d’une SCI familiale.
En effet, la société commerciale n’est pas vraiment adaptée pour gérer un patrimoine familial. Ainsi, la SARL de famille permet plutôt de se lancer dans des activités types marchands de biens ou location meublée. Pour rappel, ces activités commerciales sont interdites à la SCI familiale car il s’agit d’activités commerciales.
Rester en indivision offre l’avantage d’éviter de se lancer dans la création d’une société. En revanche, la gestion est très contraignante : sans unanimité lors des décisions concernant le ou les biens, l’issue est souvent la vente ou le recours à un juge pour trancher.
Retrouvez un tableau comparatif des principales différences entre les opérations principales en SCI familiale, société commerciale et en indivision.
| SCI familiale | Société commerciale | Indivision | |
|---|---|---|---|
| Gestion | Simple | Complexe | Contraignante |
| Transmission | à moindres frais | Complexe | Contraignante |
| Formalités | Assez simples | Complexe | Aucune |
| Fiscalité | IR (sauf option à l’IR) | IS (sauf option à l’IS) | IR |
En résumé, la SCI familiale est une structure adaptée à votre projet :
- si vous souhaitez échapper aux règles contraignantes de l’indivision et préserver votre patrimoine en cas de mésentente avec vos enfants ;
- afin de profiter du mécanisme des donations successives pour transmettre du patrimoine immobilier sans frais de succession à la charge de vos enfants ;
- pour éviter les formalités lourdes de création et de gestion d’une société commerciale.
Notez toutefois qu’il est tout à fait possible de transformer votre SCI familiale en SARL de famille si vous souhaitez modifier votre activité.
FAQ
Peut-on créer une SCI familiale sans apport ?
En théorie oui, le capital social minimum d’une SCI est de 1 €. En pratique, il sera difficile d’obtenir un financement ou d’acquérir un bien sans apports immobiliers ou d’argent.
Peut-on créer une SCI familiale seul ?
Non. Une SCI est composée au minimum de 2 personnes. Il existe une période de tolérance d’un an par l’administration en cas de décès dans les SCI qui n’ont que 2 associés.
Créer une SCI familiale gratuitement, c’est possible ?
Non : que vous ayez ou non recours à un notaire ou à un site comme ceux mentionnés ci-dessus, il faudra toujours compter des frais obligatoires (frais de greffe et frais de dépôt de l’annonce légale) pour monter une SCI familiale.
