Créer une SCI familiale : étapes, avantages et options

Vous envisagez de créer une SCI familiale ? Cette forme juridique est une bonne alternative à l’indivision. La société civile immobilière de famille facilite en effet le développement, la gestion et la transmission du patrimoine immobilier dans un cadre fiscal avantageux. Voici les 4 étapes de création d’une SCI familiale.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) familiale est une forme juridique dont les associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance. Elle permet plus précisément de gérer un patrimoine immobilier entre membres d’une même famille, tout en profitant d’une fiscalité avantageuse.

Les associés peuvent être des parents, des enfants, des frères et sœurs, ou même des ascendants et descendants plus éloignés. Il n’est pas nécessaire qu’ils soient tous membres de la même branche directe.

Pour créer une SCI familiale, vous devez être 2 minimum. Un enfant mineur peut même être associé. Dans ce cas, il sera représenté par son représentant légal (parents, tuteur).

Chaque membre de la famille détient des parts sociales de la SCI, proportionnelles à son apport. Les décisions de gestion sont prises collectivement par les associés, à l’unanimité ou la majorité.

Une SCI familiale est une société civile, et non une société commerciale. Cela implique plusieurs choses :

• les revenus fonciers perçus dans le cadre de la SCI (des loyers par exemple) sont soumis à l’impôt sur le revenu par défaut : cette obligation vaut que les bénéfices aient été distribués ou non ;
• les associés de la SCI sont responsables des dettes de la société, proportionnellement à leurs parts dans le capital social : leur patrimoine personnel n’est donc pas protégé en cas de dettes ;
• vous ne pouvez pas lancer une activité de marchand de biens en SCI, au risque d’être requalifié en société commerciale. La SARL de famille est plus adaptée dans ce cas.

Notez toutefois qu’il est tout à fait possible de transformer votre SCI familiale en SARL de famille si vous souhaitez modifier votre activité.

Comment créer une SCI familiale ?

Étape 1 : rédiger les statuts

La loi autorise les associés à déterminer librement les modalités de fonctionnement de la SCI familiale, mais impose néanmoins quelques mentions obligatoires dans les statuts.

Les statuts de la SCI familiale doivent ainsi contenir les mentions suivantes :

• la raison sociale de la SCI familiale : il s’agit du nom officiel sous lequel la société est enregistrée et identifiée. Ce nom figure sur les documents administratifs, juridiques et commerciaux de la SCI ;
• l’objet social : en SCI de famille, l’objet est limité à la gestion d’un patrimoine immobilier. Il ne peut pas inclure d’actes de commerce ;
• le siège social : la SCI peut être domiciliée à l’adresse personnelle du gérant, dans un local commercial ou via une société de domiciliation ;
• le montant du capital social et les apports respectifs des associés ;
• la durée de la société : elle ne peut pas excéder 99 ans.

Dans les statuts, les associés doivent également préciser les modalités de gestion de leur SCI familiale. Vous allez ainsi préciser :

• l’étendue des pouvoirs du gérant (qui peut être nommé dans les statuts ou par une première assemblée générale) ;

• les modalités de prise des décisions collectives des associés (règles de vote, fréquence des assemblées générales, etc.) ;

• les conditions de cession des parts de SCI : pour préserver le caractère familial de la SCI, il est important de bien encadrer les conditions d’agrément d’un nouvel associé.

Au moment de rédiger les statuts constitutifs de votre SCI familiale, retenez que vous créez une société dans laquelle vous êtes associé à d’autres personnes. Même s’il s’agit de membres de votre famille, vous devez prendre des précautions de manière à anticiper tout conflit ou difficulté présent ou à venir.

Veillez également à bien respecter les mentions obligatoires des statuts de SCI familiale. À défaut, le greffe du Tribunal de commerce peut exiger des modifications et vous risquez de retarder la création de votre SCI familiale.

Étape 2 : déposer le capital social

Aucun capital minimum n’est requis. Vous pouvez donc créer une SCI avec 1 € symbolique.

Vous pouvez apporter un bien immobilier – ou une partie d’un bien immobilier – que vous détenez déjà. On parle alors d’apport en nature. Sachez cependant que cette opération sera taxée. En revanche, puisque vous êtes en société civile, vous n’avez pas l’obligation de nommer un commissaire aux apports.

Vous pouvez également apporter de l’argent, qui servira à financer votre achat immobilier – ou qui constituera un apport dans le cadre d’un emprunt. Ici, on parle d’apport en numéraire.

En cas d’apports en numéraire, vous devez déposer vos fonds sur un compte séquestre auprès d’une banque. Vous pouvez également passer par un notaire.

Vous obtiendrez alors une attestation de dépôt de fonds. Conservez ce document car il vous sera demandé pour immatriculer votre SCI familiale.

Étape 3 : publier un avis de création

Vous devez obligatoirement informer les tiers de la création de votre SCI familiale. Pour cela, vous publiez une annonce légale de création dans un journal d’annonces légales (JAL) du ressort de votre SCI. Pour vous aider, vous pouvez utiliser notre modèle d’avis de création de SCI.

Vous recevez en retour une attestation de parution. Elle est également à conserver.

Notez que les plateformes de services juridiques en ligne comme Legalstart ou Contract Factory prennent en charge la création de SCI familiale et incluent dans leur forfait la rédaction et la publication de l’annonce légale, à un tarif négocié.

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Étape 4 : immatriculer la SCI de famille

Une fois que vous avez rédigé les statuts et publié votre annonce légale, vous devez procéder à l’immatriculation de votre SCI familiale. Cette étape permet d’officialiser la création de votre société auprès de l’administration.

Pour cela, vous devez vous connecter au Guichet électronique des formalités d’entreprises (ou Guichet unique) et remplir un formulaire en ligne.

Plusieurs justificatifs vous sont demandés :

• un exemplaire des statuts signé par tous les associés : en présence d’enfant mineur, son parent ou son tuteur – en tant que représentant légal – peut signer en son nom ;
• l’attestation de parution de votre annonce légale ;
• la copie de la pièce d’identité du gérant et de tous les associés. Le gérant doit également fournir une attestation de filiation et une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ;
• un justificatif de jouissance régulière du siège social de la SCI familiale (quittance d’énergie, bail, avis de taxe foncière, etc.) ;
• une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI familiale.

Votre dossier sera ensuite examiné par le Guichet unique puis transmis au greffe du tribunal de commerce. C’est lui qui procèdera à l’immatriculation de votre SCI familiale au registre du commerce et des sociétés (RCS). Celle-ci sera également inscrite au BODACC.

Vous recevrez par courrier un extrait Kbis, un extrait d’immatriculation au registre national des entreprises (RNE) ainsi que le Siren de votre SCI familiale.

Quel est le coût de création d’une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale implique des coûts obligatoires.

Voici les frais à prévoir pour la création d’une SCI :

• la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales : 189€ (ou 221€ pour les départements de La Réunion et Mayotte) ;
• la demande d’immatriculation auprès du Guichet unique : 35,59 €
• la déclaration des bénéficiaires effectifs : 20,34€.

Sachez que d’autres frais d’annonce légale sont à prévoir pour les divers actes juridiques qui peuvent survenir au cours de la vie de votre SCI (nomination d’un commissaire aux comptes, mouvement d’associés, etc.). Tous les tarifs des annonces légales sont disponibles ici.

À cela, vous devez ajouter le coût d’un accompagnement à ces formalités si vous souhaitez passer par un professionnel.

À qui faire appel pour créer votre SCI familiale ?

Vous disposez de 3 options pour la création d’une SCI de famille :

• effectuer vos formalités seul : c’est la solution la plus économique, mais la plus risquée. Une erreur peut retarder l’immatriculation de votre SCI, voire entraîner des erreurs juridiques et/ou fiscales ;
• passer par un professionnel du droit : avocat, notaire ou expert-comptable, ils vous offrent une prestation allant du conseil à la création d’entreprise. Les honoraires sont variables mais assez élevés ;
• recourir à la création d’entreprise en ligne, à l’aide d’une Legaltech : c’est la solution intermédiaire. La Legaltech vous permet de bénéficier des services de juristes spécialisés à un tarif abordable.

Les tarifs de ces plateformes en ligne sont moins élevés que ceux d’un avocat ou d’un notaire. Pour cette raison, la création de SCI en ligne est une option de plus en plus choisie par les créateurs.

Le processus est relativement rapide, et vous permettra de montrer votre SCI familiale en quelques jours.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Si la SCI connaît un franc succès, c’est parce qu’elle offre plusieurs avantages, et particulièrement lorsqu’elle est constituée entre membres d’une même famille.

Pour éviter le régime de l’indivision

L’indivision est le régime par défaut applicable à la détention de biens immobiliers à plusieurs. Il peut s’agir de biens achetés ou reçus en héritage suite à un décès. Le régime de l’indivision présente de nombreux inconvénients :

• en tant qu’indivisaire, vous êtes responsable des dettes à proportion de votre quote-part ;
• toutes les décisions concernant les biens doivent être prises à l’unanimité ;
• l’indivision a pour vocation à rester temporaire.

Comme « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », la loi permet à n’importe quel indivisaire de forcer la vente du bien, avec un droit de préférence pour ses co-indivisaires. Cela peut conduire à la perte d’une maison de famille en cas d’impossibilité des indivisaires restants de racheter la quote-part indivise de l’indivisaire sortant.

Le régime de l’indivision, en plus d’être contraignant, représente donc un risque réel pour la conservation d’un patrimoine familial.

Créer une société civile immobilière de famille permet de préserver un patrimoine familial dans la mesure où le bien est détenu non par des personnes physiques mais par une personne morale juridiquement distincte. Par ailleurs, les statuts définissent expressément les règles de gestion du bien, ainsi que le rôle et le pouvoir de chacun des associés.

Pour faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier

La SCI familiale est un excellent outil de gestion de patrimoine. En effet, elle vous permet de gérer de votre vivant l’ensemble de votre patrimoine. Par conséquent, cela permet aux parents de garder la main sur un héritage familial tout en organisant sa transmission à leur guise. Pour cela, le jeu des abattements sur donations successives est un atout de taille.

Degré de parenté	Abattement tous les 15 ans
Enfant	100 000 €
Petit-enfant	31 865 €
Arrière petit-enfant	5 310 €
Neveu ou nièce	7 967 €

Lorsque vous achetez un bien via une SCI de famille, l’actif immobilier est détenu par la société et non par les personnes physiques associées. Les associés détiennent donc des parts sociales à hauteur de leur participation dans le capital social. Le nombre et la valeur vénale des parts sociales sont déterminés par les statuts.

Par exemple, si une femme crée une SCI avec son fils majeur avec un capital de 1 000 € répartis en 100 parts de 10 € chacune et que chacun apporte 500 € au capital, ils détiendront chacun 50 parts de 10 €, soit 50 % chacun des titres de la société.

Cela vous permet de faire une donation de parts aux associés de votre choix de votre vivant. Il est possible alors de calculer le nombre de parts transmis pour ne pas dépasser les abattements disponibles. Vous répartissez ainsi votre patrimoine comme vous le souhaitez et évitez à vos héritiers les coûteux frais de succession lors de votre décès.

Enfin, il est possible de procéder à des démembrements de propriété des parts sociales afin de donner uniquement l’usufruit à vos enfants, par exemple. Cela signifie que vous conservez la jouissance de la propriété familiale. Les droits de donation en sont d’autant réduits car assis uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non de la pleine-propriété. Au décès, la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit ne génère aucune imposition supplémentaire pour les héritiers.

Pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse

La fiscalité de la SCI familiale est avantageuse. En effet, les sociétés civiles sont soumises par défaut au régime fiscal des sociétés de personnes dit régime « translucide » (ou, par abus de langage, « transparent »).

Cela signifie que le résultat de la société est directement imposé entre les mains de chaque associé personne physique à l’IR (Impôt sur le Revenu) proportionnellement au nombre de parts qu’il détient. L’associé est en conséquence soumis à l’impôt sur sa quote-part de revenus fonciers (en cas de bénéfice) au taux d’imposition correspondant sa propre tranche de revenus. En cas de déficit réalisé par la société (charges supérieures aux loyers par exemple), l’associé peut déduire une quote-part du déficit.

L’avantage tient au fait que, contrairement à une société dite « opaque » où le résultat est imposé au niveau de la société, la SCI familiale n’a pas besoin de distribuer de dividendes. Le phénomène de double-imposition existant dans les sociétés opaques n’existe pas avec les SCI.

La SCI est propriétaire des biens qu’elle a achetés. À ce titre, elle règle directement les impôts fonciers et taxes de chaque immeuble.

Notez que la SCI familiale a la possibilité d’opter pour l’IS sous certaines conditions. En cas de location meublée, cette option est obligatoire dans la mesure où les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Or, une SCI à l’IR a un objet civil par nature (location nue).

Pour protéger le patrimoine familial

La SCI est propriétaire des biens immobiliers figurant à son actif, chaque associé détenant indirectement une partie de cet actif à travers ses parts sociales.

En conséquence, si un associé rencontre des difficultés financières, ses créanciers n’ont pas le droit de saisir le bien, ni d’en demander la vente judiciaire. Ils peuvent uniquement saisir les parts sociales de l’associé débiteur.

Pour éviter de créer une société commerciale

Vous pouvez bien évidemment créer une société commerciale pour gérer vos biens. Ces dernières possèdent un parc immobilier, mais l’objectif est distinct. Une SCI familiale a pour finalité le développement, la gestion et la transmission d’un patrimoine personnel. Vous pouvez par ailleurs acheter votre résidence principale via une SCI sans recherche de profit.

Les actifs immobiliers détenus par une société sont destinés soit à être loués à la société pour l’exercice d’une activité professionnelle (bureaux, usine, etc.), soit à générer des recettes locatives (cas de la location meublée professionnelle par exemple).

Par ailleurs, la gestion et la fiscalité sont un peu plus lourdes pour une société commerciale que pour une SCI. La SAS et la SARL sont 2 types de sociétés aux règles très différentes : là où la SAS offre une grande souplesse, la SARL est plutôt rigide.

Vous vous exposez également à une fiscalité et à des démarches plus complexes : tenue d’une comptabilité commerciale, dépôt des comptes au greffe du tribunal de commerce, IS et fiscalité opaque sauf option à l’IR, etc.

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