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Juridique

La succession en SCI familiale : comment ça marche ?

En bref

  • La SCI familiale offre plusieurs avantages. Elle permet notamment d’éviter l’indivision, et facilite la gestion et transmission du patrimoine.
  • Lors du décès d’un des associés, plusieurs formalités sont à effectuer selon la situation des autres associés pouvant entrainer entres autres la dissolution de la SCI, la répartition des parts sociales ou l’indeminisation des héritiers.
  • Quelques mécanismes juridiques existent pour anticiper la succession et tirer le meilleur parti des avantages fiscaux de cette forme juridique.

Comment se passe une succession en SCI ? La SCI familiale est un formidable outil patrimonial présentant de nombreux atouts pour la gestion et le développement d’un patrimoine. Mais que se passe-t-il en cas de décès de l’un des associés ? Retrouvez tout ce que vous devez savoir sur la succession en SCI familiale !

Quelques rappels sur la SCI familiale

La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant de développer et de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Les associés de la SCI ne sont pas propriétaires directement du bien qui est détenu par la SCI. Ils possèdent des parts sociales proportionnellement à leur participation dans la société (apport au capital social).

Il existe plusieurs types de SCI :

  • SCI de location ou de gestion ;
  • SCI familiale ;
  • SCI de construction vente ;
  • etc.

À la différence de la SCI classique, la SCI familiale réunit les membres d’une même famille jusqu’au 4e degré, conjoints compris. Et contrairement à la SARL de famille, la SCI familiale ne permet pas d’exercer d’activité commerciale.

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Parmi les atouts de la SCI familiale, figure évidemment la transmission facilitée du patrimoine.

En effet, les associés disposent d’un outil patrimonial puissant qui permet d’organiser la répartition de ses biens de leur vivant. Et d’anticiper la succession en SCI familiale.

De plus, les biens en SCI appartiennent à la société et les associés se partagent, eux, les parts sociales qui la composent. Leur valeur nominale est déterminée, à la constitution, par les statuts de la SCI familiale. La valorisation des parts au moment de la transmission dépend ensuite de la valeur du bien, mais aussi du passif de la société (emprunt bancaire, charges, etc.).

Pourquoi est-ce un avantage ? Parce que cela vous permet d’appliquer les abattements légaux au montant des parts et non à la valeur du bien transmis en cas de donation ou de succession en SCI familiale.

Vous bénéficiez ainsi d’avantages solides puisque vous pouvez transmettre votre patrimoine :

  • de votre vivant ;
  • aux membres de la famille que vous choisissez ;
  • et à moindre frais !

SCI familiale et succession : conséquences du décès d’un associé

Plusieurs cas se présentent à vous en cas de décès d’un associé d’une SCI familiale. En effet, ses héritiers peuvent être déjà présents au sein de la SCI ou non, voire refuser les parts sociales.

Les héritiers font partie de la SCI familiale

La répartition des parts sociales du défunt est faite entre les héritiers. Ces derniers voient leurs proportions augmenter au sein de la SCI familiale. Pour cela, il vous suffit de tenir une assemblée générale attestant de la nouvelle répartition des parts sociales (nombre et numérotation).

Exemple : le défunt possédait les parts 1 à 10. Il les transmet à l’héritier A, qui possède déjà 10 parts numérotées de 11 à 20 et à l’héritier B, qui possède déjà 10 parts numérotées de 21 à 30. À l’issue de l’AG, l’héritier A possédera 15 parts numérotées de 1 à 5 et 11 à 20, et l’héritier B possédera 15 parts numérotées de 6 à 10 et 21 à 30.

Les héritiers ne font pas partie de la SCI familiale

Dans la majorité des cas, les statuts de la SCI familiale ne prévoient pas de dispositions particulières pour l’intégration des héritiers à la société. La transmission à titre gratuit des parts sociales aux ayants-droits est libre. En d’autres termes, ce transfert ne nécessite, le plus souvent, pas l’agrément des autres associés. Dans ce cas, il suffit de réunir les associés en assemblée générale pour acter l’arrivée des nouveaux associés et leur attribuer les parts du défunt. Il vous faut également modifier les statuts de la SCI en conséquence et en informer le greffe, via le site du Guichet unique.

Pour autant, il peut être prévu une clause d’agrément. Cela signifie que les associés doivent donner leur accord pour l’entrée des héritiers au sein de la SCI familiale dans un délai de 3 mois. Deux cas de figure sont alors possibles :

  • les associés donnent leur agrément, aux conditions prévues par les statuts, les héritiers sont intégrés à la SCI familiale ;
  • un ou plusieurs associés refusent l’agrément d’un ou plusieurs héritiers. Ils décident alors de supprimer les parts sociales concernées en faisant une réduction de capital de la SCI, ou de les racheter. Dans tous les cas, les héritiers bénéficient d’une somme égale à la valeur des parts sociales.

Les héritiers refusent les parts sociales

Il peut arriver également que les héritiers ne fassent pas partie de la SCI familiale et ne souhaite pas y entrer. Ils refusent alors les parts sociales auxquels ils ont droit. La SCI doit alors les indemniser à hauteur de la valeur des parts détenues par le défunt au jour du décès.

Cette valeur peut être évaluée par accord entre les parties, ou par un expert dont les honoraires sont à la charge de la SCI de famille.

La dissolution de la SCI familiale

Dernier cas de figure : le décès d’un associé entraîne la dissolution de la SCI familiale. C’est notamment le cas quand celle-ci est seulement constituée par un couple. En effet, l’essence même de la société civile immobilière implique la présence d’au minimum 2 associés. La réunion de toutes les parts en une seule main est une cause de dissolution. Un délai d’un an est toutefois toléré par l’administration pour permettre à la SCI de trouver de nouveaux associés pour pouvoir continuer à exister.

Différence entre SCI et indivision

L’indivision est la situation de plusieurs personnes détenant à parts égales ou inégales des droits sur un bien, notamment dans le cadre d’une succession. A la différence d’une SCI, l’indivision n’a pas de personnalité moral ni juridique. Cela signifie que le patrimoine de l’indivision est détenu directement par les membres qui la composent.

Dans le cadre d’une succession, les indivisaires doivent décider du sort du bien. Ils peuvent conclure une convention d’indivision pour une durée déterminée ou indéterminée.

Chaque coindivisaire peut quitter l’indivision à tout moment. Dans ce cas, les autres indivisaires doivent racheter leur quote-part indivisée ou vendre le bien.

La SCI permet de pérenniser le patrimoine familiale car seules les parts de l’associé souhaitant sortir sont cédées et non le bien.

Succession en SCI familiale : formalités et fiscalités

Quelles sont les démarches à effectuer suite au décès d’un associé ? Quelle que soit la situation des héritiers, la succession en SCI se matérialise en 3 étapes.

1. Tenir une assemblée générale

Suite au décès d’un associé, la SCI familiale doit tenir une assemblée générale pour décider de l’avenir des parts sociales détenues par le défunt. Une fois la décision prise, elle doit être actée dans un procès-verbal d’assemblée générale signé par l’ensemble des associés ou par leurs représentants.

2. Modifier les statuts

Que les parts sociales soient annulées, qu’elles reviennent aux héritiers ou rachetées par des associés, vous devez modifier les statuts de la SCI familiale. En effet, ceux-ci doivent refléter la réalité de la société et donc indiquer la bonne répartition des parts. Vous disposez d’un mois à compter de l’AG pour le faire.

3. Déclarer le changement de situation sur le site du Guichet unique

Que les héritiers soient intégrés ou que vous procédiez à une cession de parts sociales de SCI, la nouvelle situation de la SCI familiale doit être officiellement enregistrée. Pour faire correspondre votre Kbis à la réalité, vous devez déclarer la modification de la SCI sur le site du Guichet électronique des entreprises (ou Guichet unique).

Vous devez transmettre au Guichet unique, entre autres :

  • le PV d’AG ;
  • les statuts de la SCI mis à jour et certifiés conformes par le gérant ;
  • les pièces d’identité des nouveaux associés le cas échéant.

Cette formalité doit être effectuée dans le mois qui suit l’Assemblée Générale. Vous recevez par la suite le nouvel extrait Kbis de la SCI familiale.

SCI familiale et succession : l’art de bien anticiper sa transmission

Afin d’optimiser votre SCI familiale et d’en tirer tous les avantages, il est important d’anticiper la succession. Pour cela, quelques mécanismes juridiques et fiscaux sont intéressants à connaître.

Le démembrement de parts sociales

Tout d’abord, il faut savoir qu’une part sociale de SCI possède les mêmes facultés qu’un bien immobilier, c’est-à-dire qu’elles peuvent être démembrées. Cela signifie que vous séparez :

  • la nue-propriété, c’est ce qui vous permet de disposer du bien ;
  • de l’usufruit, qui vous permet de jouir du bien et d’en percevoir des loyers.

Ainsi :

nue-propriété + usufruit = pleine propriété

Pourquoi démembrer des parts sociales de SCI ? Parce que nue-propriété et usufruit ont des valeurs différentes, et possèdent des propriétés qui les rendent attractives. Par exemple, en cas de donation de la nue-propriété à vos enfants, les droits de mutation seront calculés sur une assiette (ou base) moindre que si vous leur donnez le pleine-propriété des titres. Les droits varient par ailleurs en fonction de votre âge au moment de la donation de la nue-propriété (plus vous donnez jeune, plus les droits seront réduits, voir détail ci-dessous).

Enfin, l’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier. Cela signifie que si vous détenez la nue-propriété d’un bien et que l’usufruitier décède, vous récupérez la pleine propriété du bien sans aucune démarche ni droits de mutation à prévoir. Cela représente un réel avantage successoral.

La donation de parts sociales

La donation de parts sociales de SCI, ou transfert de parts de SCI à titre gratuit, est l’opération la plus efficace pour transmettre votre patrimoine sans débourser un centime, ou presque ! Grâce au démembrement, vous pouvez profiter des abattements fiscaux disponibles tous les 15 ans pour transmettre la nue-propriété de vos parts sociales. Celle-ci se calcule en fonction de l’usufruit qui lui-même se calcule par rapport à votre âge.

ÂgeUsufruit
moins de 21 ans révolus90 %
moins de 31 ans révolus80 %
moins de 41 ans révolus70 %
moins de 51 ans révolus60 %
moins de 61 ans révolus50 %
moins de 71 ans révolus40 %
moins de 81 ans révolus30 %
moins de 91 ans révolus20 %
plus de 91 ans révolus10 %
Calcul de l’usufruit par rapport à l’âge

Plus vous êtes âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée. Il est donc intéressant de commencer à transmettre ses parts le plus tôt possible pour réduire les frais de donation.

Exemple : vous avez 50 ans et vous souhaitez faire la donation de la nue-propriété de 30 parts sociales d’une valeur nominale de 1 000 € à chacun de vos 2 enfants. La nue-propriété est donc de 40 % (usufruit 60 %).

Vous disposez d’un abattement fiscal dont le montant varie selon le lien de parenté. Cet abattement s’utilise en une seule ou plusieurs fois, et se renouvelle tous les 15 ans.

Lien de parentéAbattement
Enfant100 000 €
Petit-enfant31 865 €
Frère et sœur15 392 €
Neveu et nièce7 967 €
Arrière-petit-enfant5 310 €
Abattement fiscal selon le lien de parenté

Si nous reprenons notre exemple, votre donation se retrouve complètement exonérée de droits grâce aux abattements :

  • les 30 parts ont une valeur de : 30 x (1 000 x 40 %) soit 12 000 € ;
  • l’abattement disponible est de 100 000€. La donation de la nue-propriété des 30 parts sociales ne donnera donc lieu à aucun droit de donation. Il vous reste par ailleurs 78 000€ de parts à donner hors droit de donation sur la même période de 15 ans.
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La donation de la nue-propriété des parts sociales est donc un excellent moyen d’anticiper la succession en SCI familiale.

Le cas du conjoint survivant

Protéger son conjoint survivant en cas de décès est un atout non négligeable de la SCI familiale. Ainsi, le démembrement de la propriété des parts sociales devient un outil de protection du conjoint. En effet, en se donnant mutuellement la nue-propriété de leurs parts sociales, les partenaires, conjoints ou concubins, s’assurent de récupérer la pleine propriété de leur logement au moment du premier décès. Le conjoint survivant en garde donc la jouissance et ne peut être délogé par un héritier peu scrupuleux.

FAQ

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Cette forme de société permet de développer, de gérer et de pérenniser un patrimoine immobilier en famille. De la maison de vacances à l’investissement dans l’immobilier locatif, les opportunités sont nombreuses. Et la fiscalité, avantageuse !

SCI et succession : qui sont les héritiers ?

Les héritiers de la SCI sont les héritiers des associés. Il peut alors s’agir de cousin, petit-cousin, neveu, nièce, frère, sœur, petit-enfant ou même d’un arrière-petit-enfant.

Quels sont les avantages fiscaux de la SCI familiale ?

Cette forme sociale permet de développer un patrimoine immobilier ou de réaliser des investissements locatifs en famille. Le bien immobilier est détenu par la société et non par les associés, ce qui permet de préserver le patrimoine. Les abattements prévus pour les donations offrent enfin un atout fiscal dans le cadre de la transmission.

Emilie Mesmin
Rédactrice spécialisée en droit des affaires

Émilie est diplômée d’un Master 2 en fiscalité appliquée obtenu à l’UPEC (Université Paris-Est Créteil) et du CAPA (diplôme d’avocat) obtenu à l’École de Formation du Barreau (E.F.B) de Paris. Pendant une quinzaine d’années, elle a exercé comme avocate en droit des affaires et fiscalité. Elle écrit aussi quotidiennement des articles et contenus juridique et fiscalité (print et web).

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