Juridique

La succession en SCI familiale : comment ça marche ?

Comment se passe une succession en SCI familiale ? Quelles démarches faire et comment l’anticiper ? La SCI familiale est un formidable outil patrimonial qui offre une grande souplesse de transmission du vivant des associés. Mais que se passe-t-il quand l’un d’entre eux meurt ? Retrouvez tout ce que vous devez savoir sur la succession en SCI familiale ?

Quelques rappels sur la SCI familiale

La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. À la différence de la SCI, la SCI familiale réunit les membres d’une même famille jusqu’au 4e degré, conjoints compris. Et contrairement à la SARL de famille, la SCI familiale ne permet pas d’exercer une activité commerciale.

Parmi les atouts de la SCI familiale, il y a évidemment la transmission du patrimoine qui est facilitée. En effet, les associés disposent d’un outil de patrimonial puissant qui permet d’organiser la répartition de ses biens de leur vivant. Et d’anticiper la succession en SCI familiale.

De plus, les biens en SCI appartiennent à la société et les associés se partagent, eux, les parts sociales qui la composent. Leur valeur nominale est déterminée par les statuts de la SCI familiale. Pourquoi est-ce un avantage ? Parce que cela vous permet d’appliquer les abattements légaux au montant des parts et non à la valeur du bien transmis en cas de donation ou de succession en SCI familiale.

Vous bénéficiez ainsi d’avantages solides puisque vous pouvez transmettre votre patrimoine :

  • de votre vivant ;
  • aux membres de la famille que vous choisissez ;
  • et à moindre frais !

Décès d’un associé de SCI familiale : que se passe-t-il ?

Plusieurs cas se présentent à vous en cas de décès d’un associé d’une SCI familiale. En effet, ses héritiers peuvent être déjà présents au sein de la SCI ou non, voire refuser les parts sociales.

Les héritiers font partie de la SCI familiale

La répartition des parts sociales du défunt est faite entre les héritiers. Ces derniers voient leurs proportions augmenter au sein de la SCI familiale. Pour cela, il vous suffit de tenir une assemblée générale attestant de la nouvelle répartition des parts sociales (nombre et numérotation).

Exemple : le défunt possédait les parts 1 à 10. Il les transmet à l’héritier A, qui possède déjà 10 parts numérotées de 11 à 20 et à l’héritier B, qui possède déjà 10 parts numérotées de 21 à 30. À l’issue de l’AG, l’héritier A possédera 15 parts numérotées de 1 à 5 et 11 à 20, et l’héritier B possédera 15 parts numérotées de 6 à 10 et 21 à 30.

Les héritiers ne font pas partie de la SCI familiale

Dans l’immense majorité des cas, les statuts de la SCI familiale ne prévoient pas de dispositions particulières pour l’intégration des héritiers à la société. Dans ce cas, il suffit de réunir les associés en assemblée générale pour acter l’arrivée des nouveaux associés et leur attribuer les parts du défunt. Il vous faut également modifier les statuts de la SCI en conséquence et en informer le greffe.

Pour autant, il peut être prévu une clause d’agrément. Cela signifie que les associés doivent donner leur accord pour l’entrée des héritiers au sein de la SCI familiale dans un délai de 3 mois. 2 cas de figure sont alors possibles :

  • les associés donnent leur agrément, aux conditions prévues par les statuts, les héritiers sont intégrés à la SCI familiale ;
  • un ou plusieurs associés refusent l’agrément d’un ou plusieurs héritiers. Ils décident alors de supprimer les parts sociales concernées en faisant une réduction de capital de la SCI, ou de les racheter. Dans tous les cas, les héritiers bénéficient d’une indemnisation égale à la valeur des parts sociales et la SCI dispose de 2 ans pour la verser.

Les héritiers refusent les parts sociales

Il peut arriver également que les héritiers ne fassent pas partie de la SCI familiale et ne souhaite pas y entrer. Ils refusent alors les parts sociales auxquels ils ont droit. La SCI doit alors les indemniser à hauteur de la valeur des parts détenues par le défunt au jour du décès.

Cette valeur peut être évaluée par accord entre les parties, ou par un expert dont les honoraires sont à la charge de la SCI de famille.

La dissolution de la SCI familiale

Dernier cas de figure : le décès d’un associé entraîne la dissolution de la SCI familiale. C’est notamment le cas quand celle-ci est seulement constituée par un couple. En effet, l’essence même de la société civile immobilière implique la présence d’au minimum 2 associés. Un délai d’un an est toutefois toléré par l’administration pour permettre à la SCI de trouver de nouveaux associés pour pouvoir continuer à exister.

Vous pouvez retrouver toutes les modalités de dissolution de SCI dans notre article dédié.

Succession en SCI familiale : formalités et fiscalités

Quelles sont les démarches à effectuer suite au décès d’un associé ? Quelle que soit la situation des héritiers, la succession se matérialise en 3 étapes.

Tenir une assemblée générale

Suite au décès d’un associé, la SCI familiale doit tenir une assemblée générale pour décider de l’avenir des parts sociales détenues par le défunt. Une fois la décision prise, elle doit être actée dans un procès-verbal d’assemblée générale signé par l’ensemble des associés ou leurs représentants.

Modifier les statuts

Que les parts sociales soient annulées, qu’elles soient distribuées aux héritiers ou rachetées par des associés, vous devez modifier les statuts de la SCI. En effet, ceux-ci doivent refléter la réalité de la société et donc indiquer la bonne répartition des parts. Vous disposez d’un mois à compter de l’AG pour le faire.

Informer le greffe

Que les héritiers soient intégrés ou que vous procédiez à une cession de parts sociales de SCI, le greffe doit enregistrer la nouvelle situation de la SCI familiale. Pour faire correspondre votre Kbis à la réalité, vous devez déposer un dossier de modification de SCI au greffe. Ce dernier contient entre autres :

  • la copie du PV d’AG ;
  • la copie des statuts de la SCI mis à jour et certifiés conformes par le gérant ;
  • un formulaire M2 en 2 exemplaires ;
  • la copie des pièces d’identité des nouveaux associés le cas échéant.

Cette formalité doit également être effectuée dans le mois qui suit l’Assemblée Générale. Vous recevez par la suite le nouveau Kbis de la SCI familiale.

Comment anticiper la succession en SCI familiale ?

Afin d’optimiser votre SCI familiale et d’en tirer tous les avantages, il est important d’anticiper la succession. Pour cela, quelques opérations sont particulièrement importantes.

Le démembrement de parts sociales

Tout d’abord, il faut savoir qu’une part sociale de SCI possède les mêmes facultés qu’un bien immobilier, c’est-à-dire qu’elles peuvent être démembrées. Cela signifie que vous séparez :

  • la nue-propriété, c’est ce qui vous permet de disposer du bien ;
  • et l’usufruit, qui vous permet de jouir du bien et d’en percevoir des loyers.

en gras au milieu : nue-propriété + usufruit = pleine propriété.

Pourquoi démembrer des parts sociales de SCI ? Parce nue-propriété et usufruit ont des valeurs différentes, et possèdent des propriétés qui les rendent attractives. En effet, l’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier. Cela signifie que si vous détenez la nue-propriété d’un bien et que l’usufruitier décède, vous récupérez la pleine propriété du bien sans aucune démarche ni frais à prévoir. Un sacré avantage successoral !

La donation de parts sociales

La donation de parts sociales de SCI, ou cession de parts de SCI à titre gratuit, est l’opération la plus efficace pour transmettre votre patrimoine sans débourser un centime, ou presque ! Grâce au démembrement, vous pouvez profiter des abattements fiscaux disponibles tous les 15 ans pour transmettre la nue-propriété de vos parts sociales. Celle-ci se calcule en fonction de l’usufruit qui lui-même se calcule par rapport à votre âge.

ÂgeUsufruit
moins de 21 ans révolus90 %
moins de 31 ans révolus80 %
moins de 41 ans révolus70 %
moins de 51 ans révolus60 %
moins de 61 ans révolus50 %
moins de 71 ans révolus40 %
moins de 81 ans révolus30 %
moins de 91 ans révolus20 %
plus de 91 ans révolus10 %

Plus vous êtes âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée. Il est donc intéressant de commencer à transmettre ses parts le plus tôt possible pour réduire les frais de donation.

Exemple : vous avez 50 ans et vous souhaitez faire la donation de la nue-propriété de 30 parts sociales d’une valeur nominale de 1 000 € à chacun de vos 2 enfants. La nue-propriété est donc de 40 % (usufruit 60 %).

Vous disposez d’un abattement fiscal dont le montant varie selon le lien de parenté. Cet abattement s’utilise en une seule ou plusieurs fois, et se renouvelle tous les 15 ans.

Lien de parentéAbattement
Enfant100 000 €
Petit-enfant31 865 €
Frère et sœur15 392 €
Neveu et nièce7 967 €
Arrière-petit-enfant5 310 €

Si nous reprenons notre exemple, votre donation se retrouve complètement exonérée de droits grâce aux abattements :

  • les 30 parts ont une valeur de : 30 x (1 000 x 40 %) soit 12 000 € ;
  • l’abattement disponible est de 100 000 €. Vous en utilisez donc 12 000 € pour « effacer » les frais de donations dus. Il vous restera alors 78 000 € à utiliser pour des donations ultérieures.
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La donation de parts sociales est vraiment le meilleur moyen d’anticiper la succession en SCI familiale !

Le cas du conjoint survivant

Protéger son conjoint survivant en cas de décès est un atout non négligeable de la SCI familiale. Ainsi, le démembrement devient un outil de protection du conjoint. En effet, en se donnant mutuellement la nue-propriété de leurs parts sociales, les partenaires, conjoints ou concubins, s’assurent de récupérer la pleine propriété de leur logement au moment du premier décès. Il en garde donc la jouissance et ne peut être délogé par des héritiers trop gourmands ou peu scrupuleux.

FAQ

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Cela permet de gérer un patrimoine immobilier en famille. De la maison de vacances familiale à l’investissement dans l’immobilier locatif, les opportunités sont nombreuses. Et la fiscalité, avantageuse !

Qui sont les héritiers d’une SCI familiale ?

Les héritiers de la SCI familiale sont les héritiers des associés. Il peut alors s’agir de cousin, petit-cousin, neveu, nièce, frère, sœur, petit-enfant ou même arrière-petit-enfant !

Quels sont les avantages fiscaux de la SCI familiale ?

La fiscalité d’une SCI familiale est transparente, et vous profitez de quelques avantages en matière de location immobilière. Les abattements prévus pour les donations offrent un atout fiscal supplémentaire à la SCI familiale.

Guillaume Robez

Responsable éditorial

Guillaume est le co-fondateur d'independant.io. Sa spécialité ? Décrypter les offres, lire les conditions générales et les grilles tarifaires pour vous dénicher les meilleurs produits et services.