La transformation d’une SCI en SARL de famille est une opération peu courante dans la vie d’une SCI. Support par excellence pour toutes les personnes souhaitant acquérir et gérer un patrimoine immobilier, la SCI (Société Civile Immobilière) a pourtant ses limites. En effet, ses activités sont réglementées, restreignant parfois leur utilité pour les contribuables. En revanche, la SARL familiale offre une plus grande ouverture et une optimisation fiscale intéressante. À quel moment et pourquoi transformer une SCI en SARL de famille, le guide.
Pourquoi transformer une SCI en SARL de famille ?
Quelques rappels sur les deux statuts
Bien que leurs statuts juridiques puissent sembler similaires, la SCI et la SARL de famille ont un fonctionnement différent. Dotées toutes deux de la personnalité morale, leurs activités et leurs fiscalités jouent un rôle majeur.
La société civile immobilière
Comme son nom l’indique, la SCI a un but civil, c’est-à-dire qu’elle est prévue pour servir de support de gestion de patrimoine à au moins deux personnes décidant de s’associer et mettre certains bien en commun afin de les louer. Les associés d’une SCI partagent ainsi les bénéfices, mais aussi les pertes liées à cette exploitation.
Fiscalement, une SCI est dite transparente lorsqu’elle est soumise à l’imposition sur le revenu (IR). En effet, chaque associé perçoit à titre individuel des revenus en fonction du nombre de parts qu’il détient. Ces revenus sont des revenus fonciers, et imposés comme tels.
Retenez enfin qu’une ne SCI peut opter pour l’imposition sur les sociétés (IS), mais ce choix est irrévocable, et comporte un certain nombre de contraintes : enregistrement comptable de chaque mouvement financier, et en cas de revente, plus-value calculée sur le prix d’achat moins les amortissements, et imposable au barème de l’IS.
La SARL de famille
Forme juridique parmi les plus répandues en France, la SARL (Société à Responsabilité Limitée) se décline également au format familial. Pour être considérée comme telle, les associés doivent tous être issus de la même famille (jusqu’au 2e degré), et leurs conjoints.
La SARL est une société commerciale, à ce titre, elle peut donc exercer une activité d’achat et de vente de biens immobiliers. En revanche, tous les associés doivent être majeurs. Sa fiscalité est un atout majeur puisqu’une SARL de famille peut choisir de dépendre du régime fiscal des sociétés de personnes, échappant ainsi à l’impôt sur les sociétés. De ce fait, les bénéfices sont répartis entre associés, et imposés selon le barème progressif.
Retenez enfin que les SARL de famille doivent adhérer à un CGA (centre de gestion agréé) pour tenir leur comptabilité afin d’échapper à la majoration de leurs bénéfices pour non-adhésion à un CGA.
Les raisons les plus fréquentes du changement
La principale raison de la transformation d’une SCI en SARL familiale, c’est la location en LMNP (location meublée non professionnel). En effet, ce type d’investissement locatif bénéficie d’une fiscalité très attrayante, mais inaccessible pour les SCI : le LMNP est une activité commerciale (c’est d’ailleurs un des inconvénients des SCI). Les revenus provenant d’un bien en LMNP ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des revenus commerciaux. À ce titre, ils sont soumis au régime BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) ou micro-BIC.
La seconde raison tient de l’étendue de la responsabilité. En effet, si la responsabilité des associés d’une SARL est limité à leurs seuls apports, celle des associés d’une SCI est illimitée pour les pertes de cette dernière. En cas de mauvaise opération, cela peut représenter un gouffre financier, surtout si la SCI se voit contrainte de liquider son patrimoine immobilier et de le vendre à perte.
Avantages et inconvénients de la transformation
Comme indiqué précédemment, le principal avantage de la transformation d’une SCI en SARL de famille est d’échapper à l’impôt sur les sociétés, et d’avoir accès aux investissements LMNP. Cela permet de diversifier son activité immobilière, et de conserver une fiscalité optimisée.
En revanche, la SARL de famille comporte un inconvénient : son caractère familial restreint. En effet, seuls les membres proches d’une famille peuvent y souscrire. Par proche, le législateur entend ascendant ou descendant en ligne directe, jusqu’au deuxième degré, c’est-à-dire parents, enfants, oncles, tantes, et grands-parents. Les conjoints mariés ou pacsés de ces derniers sont également inclus.
Quelles sont les formalités de la transformation d’une SCI en SARL de famille ?
Relativement simple, les formalités de transformation d’une SCI en SARL de famille sont identiques à celles des autres formes juridiques. Ainsi, il y a lieu de respecter scrupuleusement 4 étapes, sous peine de voir le dossier refusé par le greffe :
- Tenue d’une assemblée générale extraordinaire pour décider de la transformation juridique. Un procès-verbal de cette dernière devra être établi, reprenant tous les éléments indispensables : identification complète de la société, adoption de la résolution, date d’effet, modification des statuts. Ce PV doit être enregistré au service des impôts et des entreprises (SIE) dont vous dépendez.
- Publication d’un avis de transformation dans un journal d’annonces légales (JAL).
- Modification des statuts en conséquence.
- Dépôt du dossier de transformation de la SCI en SARL de famille auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dont vous dépendez. Ce dossier doit contenir le PV d’AG enregistré, un exemplaire certifié conforme des statuts, un imprimé M2 en deux exemplaire, et une copie de l’avis de parution du JAL.
Une fois reçu par le greffe, ce dernier s’occupera de la publication de la modification au BODACC (Bulletin Officiel Des Annonces Civiles et Commerciales), et d’effectuer les formalités auprès du RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
Transformer une SCI en SARL de famille : quel professionnel solliciter ?
La première question à se poser lorsque vous décidez d’entreprendre une telle opération est la manière dont vous allez mener à bien la transformation. Au choix :
- Réaliser les formalités vous-même
- Confier la transformation de votre SCI en SARL à un avocat
- Réaliser les formalités en ligne via une legaltech
Ces dernières proposent un parcours client entièrement digitalisé permettant de réaliser la transformation le plus rapidement possible à un prix particulièrement compétitif (entre 200 et 400 euros). Dans la grande majorité des cas, nous vous recommandons cette solution innovante et économique, via un prestataire comme Legalstart, Captain Contrat ou encore LegalPlace.
Les effets de la transformation d’une SCI en SARL de famille sur le patrimoine de la société
Le changement de forme juridique n’entraîne pas la création d’une nouvelle personne morale. De ce fait, le patrimoine immobilier de la SCI est conservé, et simplement transmis à la SARL de famille. Il ne s’agit pas d’un apport, comme l’a confirmé la Cour de cassation le 27 mai 2015. Et vous n’avez pas non plus à suivre toute la procédure de création de SARL.
La SARL de famille conserve tous les bénéfices, mais également, tous les engagements pris par la SCI.
FAQ
Faut-il nommer un commissaire à la transformation ?
Le Code du commerce est très clair, il est obligatoire de désigner un commissaire à la transformation dès lors qu’une société devient une société par actions (art. L224-3 du Code du commerce). Cet expert de la finance et de la comptabilité d’entreprise a pour rôle d’évaluer la valeur de l’actif social d’une société, si cette dernière n’a pas de commissaire aux comptes.
La SARL n’étant pas ce type de société, le recours à ce dernier n’est pas nécessaire pour transformer une SCI en SARL de famille.
