En bref
- Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) mais peut, sur option, choisir une imposition sur les sociétés (IS).
- Chaque régime d’imposition possède ses avantages : amortissement de l’immeuble possible en cas d’IS, réduction de l’assiette fiscale des associés en cas d’IR.
- Le choix entre IR et IS pour une SCI repose sur les objectifs de votre SCI et la situation fiscale personnelle des associés.
Par principe, la SCI, Société Civile Immobilière, relève du régime d’imposition sur le revenu (IR), c’est-à-dire que chaque associé est imposé personnellement à hauteur de sa participation. Toutefois, il est également possible d’opter pour le régime d’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix a bien évidemment un impact fiscal. Découvrez le fonctionnement des SCI à l’IR et des SCI à l’IS et comment définir le régime fiscal qui convient à votre projet.
Fiscalité d’une SCI : quels sont les régimes d’imposition possibles ?
Une SCI (Société Civile Immobilière) relève du régime dit de translucidité (ou transparence) fiscale. Cela signifie que chaque associé est directement imposé sur le résultat de la société à hauteur de sa participation. La SCI ne paie donc pas elle-même l’impôt sur ses bénéfices lorsqu’elle est imposée à l’IR.
L’imposition sur les sociétés se fait sur option. Vous pouvez opter pour l’IS lors de la création de votre SCI ou en cours de vie sociale. Vous pouvez revenir sur ce choix pendant les 5 premiers exercices comptables suivant celui au titre duquel il a été exercé. Passé ce délai, l’option devient définitive.
Le régime de l’IR
Le régime d’imposition sur le revenu (IR) est le régime fiscal par défaut des SCI. Chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part, dans la catégorie des revenus fonciers, comme s’il détenait directement le bien. En plus de l’impôt, vous êtes redevable de prélèvements sociaux.
Le montant de l’impôt dépend donc de la tranche marginale d’imposition (TMI) de chaque associé. Les associés fortement imposés peuvent ainsi supporter une fiscalité importante sur les revenus générés par la SCI.
Les plus-values sont taxées comme celles des particuliers, à savoir :
- impôt sur le revenu : 19 % ;
- prélèvements sociaux : 17,2 % ;
- abattement progressif sur l’IR pour durée de détention après la 6ème année et exonération totale après 22 ans ;
- exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention ;
- surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros.
En cas d’absence de bénéfices, le déficit foncier peut être reporté sur les revenus fonciers les 10 années suivantes et peut être imputé au revenu global de l’associé dans la limite annuelle de 10 700 euros.
L’option à l’IS
En optant pour l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI est directement imposée sur ses bénéfices et ses plus-values. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils perçoivent. Les bénéfices peuvent donc rester dans la société pour financer de nouveaux investissements sans être immédiatement imposés entre les mains des associés.
Deux taux s’appliquent en fonction du montant des bénéfices. Le taux de l’IS s’élève à :
- taux réduit de 15% : jusqu’à 42 500€ de bénéfices pour les PME ;
- taux normal de 25% au-delà de 42 500€.
Les plus-values immobilières réalisées par les SCI à l’IS, elles, sont soumises au régime des plus-values professionnelles. Leur montant s’ajoute donc au montant du bénéfice imposable. Elles ne bénéficient pas des abattements pour durée de détention applicables aux particuliers.
En revanche, si un associé revend ses parts de SCI, la plus-value réalisée relève du régime des plus-values sur valeurs mobilières pour les personnes physiques (ou du régime des plus-values professionnelles pour les personnes morales). Lorsque les conditions sont remplies, les associés personnes physiques peuvent bénéficier d’un abattement pour durée de détention :
- 50% d’abattement pour une détention entre 2 et 8 ans ;
- 65% au-delà de 8 ans.
Les déficits fonciers sont imputés sur les bénéfices réalisés ultérieurement.
IS ou IR : comment choisir la fiscalité d’une SCI ?
Avantages et inconvénients des deux régimes
Chaque régime d’imposition possède ses propres avantages et inconvénients.
Ainsi, l’impôt sur le revenu permet en cas de lourdes charges de réduire considérablement l’assiette fiscale de chaque associé. C’est notamment le cas en début d’activité où les emprunts immobiliers peuvent être importants et où la société ne réalise pas ou peu de bénéfices. La création d’un déficit foncier offre même la possibilité à chaque associé de réduire son imposition globale. En revanche, l’IR ne vous permet pas de déduire certains frais comme les frais de notaire ou encore l’amortissement, et de fait la liasse fiscale d’une SCI à l’IR est plus simple.
De son côté, l’avantage principal de l’imposition sur les sociétés est de permettre l’amortissement de l’immeuble. Ce dernier est déductible du bénéfice net imposable, une option intéressante si les revenus de la SCI sont importants ! L’IS est également un choix intéressant lorsque le taux d’imposition personnel des associés est élevé.
La SCI à l’IS peut également être pertinente lorsque les associés souhaitent conserver les bénéfices dans la société afin de financer de nouveaux investissements, sans subir immédiatement une imposition personnelle.
Quels sont les critères de choix ?
Le choix du régime de l’IR ou de l’IS dépend avant tout de l’objectif de votre SCI et de la situation fiscale des associés. Il est recommandé de réaliser des simulations pour déterminer le régime le plus adapté.
Selon le taux d’imposition des associés, il peut être plus intéressant d’opter pour l’IS. Rappelez-vous cependant qu’une SCI à l’IS devra distribuer des dividendes pour que les associés puissent récupérer une partie du résultat de la société. Or, non seulement la distribution des dividendes n’est pas déductible des résultats de la société (soumis à l’IS), mais en plus elle est imposée entre les mains des associés. C’est ce qu’on appelle le phénomène de “double-taxation”.
L’activité de la SCI pèse aussi dans la balance : souhaitez-vous acheter des biens à rénover entièrement pour les louer ? Dans ce cas, l’IS est intéressante pour pouvoir déduire à la fois les frais professionnels et l’amortissement des biens et des travaux de rénovation ou de réhabilitation. L’amortissement consiste à déduire, chaque année, une fraction du prix d’acquisition ou du montant des travaux de rénovation ou de réhabilitation. Vous pourrez également éventuellement récupérer la TVA sur les locations meublées.
Sachez que, en cas de location meublée, vous devez opter pour l’IS car il s’agit d’une activité commerciale ne pouvant être exercée à titre principal par une SCI à l’IR (activité civile par nature). Toutefois, une SCI peut rester soumise à l’IR lorsque ses recettes issues de la location meublée ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales.
Enfin, les plus-values mobilières et immobilières sont traitées différemment. Les plus-values réalisées sur les parts de SCI à l’IR peuvent être exonérées du fait du jeu des abattements. Ainsi, le régime IR reste à privilégier pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sans objectif de revente à court terme.
Quelques exemples pour choisir entre IR et IS
Le choix dépend donc avant tout de votre projet. À titre d’exemple :
- une SCI familiale destinée à conserver un bien et à organiser une transmission pourra avoir intérêt à rester à l’IR, notamment grâce au régime des plus-values immobilières des particuliers ;
- une SCI créée par des associés fortement imposés qui souhaitent conserver les loyers dans la société pour financer d’autres acquisitions pourra davantage s’orienter vers l’IS ;
- une SCI qui réalise d’importants travaux peut également tirer profit de l’IS grâce à la déduction des charges et à l’amortissement du bien.
Ces exemples restent indicatifs. Il est recommandé faire une simulation.
SCI à l’IS ou IR : tableau comparatif des deux régimes
| Comparatif | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Imposition des associés | Imposition IR directe dans la catégorie revenus fonciers | IR sur les revenus des capitaux immobiliers (IR uniquement sur les dividendes) |
| Frais d’acquisition | Non déductibles | Déductibles du résultat imposable |
| Charges déductibles | Travaux d’entretien et de réparation, Primes d’assurance, Charges de copropriété, Frais de gestion, Taxe foncière, Intérêts d’emprunt, Travaux d’amélioration. | Tous les frais engagés dans l’intérêt de la société |
| Amortissement | Non | Oui, déduction possible chaque année du résultat imposable d’une quote-part du prix d’acquisition du bien immobilier et des travaux de rénovation ou réhabilitation |
| Déficit | Le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt). | Reportable sur les bénéfices futurs de la SCI |
| Imposition de l’associé en cas de plus-value immobilière | Régime plus-value immobilière | Pas d’imposition personnelle, imposition de la société, sauf distribution de dividendes |
| Distribution des bénéfices | Les associés sont imposés chaque année sur leur quote-part de résultat, même si les bénéfices ne sont pas distribués. | Les associés ne sont imposés que si des dividendes sont distribués. |
| Comptabilité | Simple relevé de compte faisant apparaître recettes et dépenses | Comptabilité d’entreprise : bilan, compte de résultat, récapitulatifs, etc. |
SCI et TVA
Une SCI est soumise à la TVA uniquement si elle exerce certaines activités, notamment :
- la location nue d’immeubles à usage professionnel (bureaux, locaux commerciaux ou industriels) lorsqu’elle a opté pour la TVA ;
- la location meublée avec des prestations de services assimilables à une activité hôtelière.
Dans toutes les autres situations, la SCI n’est pas soumise à la TVA. C’est donc le cas pour la location nue d’un logement à usage d’habitation ou la location meublée classique sans prestations de services.
L’assujettissement à la TVA peut être intéressant si la SCI réalise des dépenses importantes soumises à TVA. Cela lui permet en effet de récupérer cette taxe sur certains achats et travaux.
Pour opter pour la TVA, vous devez adresser un courrier d’option au service des impôts en précisant le régime souhaité. L’option prend effet le 1er jour du mois au cours duquel elle est exercée. Elle peut ensuite être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle où elle a été exercée pour la première fois.
FAQ
La SCI est-elle soumise à l’IR ou à l’IS ?
La SCI est soumise à l’IR par défaut et relève du régime dit de la translucidité (ou transparence) fiscale. Cela signifie que le résultat de la société est directement imposé entre les mains des associés. La SCI a cependant la possibilité d’opter pour l’IS. En cas de location meublée exercée à titre principal, la SCI doit opter pour l’IS car il s‘agit d’une activité commerciale.
Quelle fiscalité en cas de dissolution d’une SCI ?
Fiscalement, la dissolution de la SCI s’apparente à une cession, quel que soit son régime fiscal. Il est nécessaire de s’acquitter des droits d’enregistrement dont le montant varie en fonction de la nature des actifs, puis les associés paient ensuite l’impôt au prorata des parts qu’ils détiennent. Ils peuvent également être redevables d’une plus-value.
Quelle imposition sur les plus-values ?
Le régime d’imposition des plus-values dépend du régime fiscal de la société. À l’IR, ce sont les associés personnellement qui sont redevables de la plus-value sur leur quote-part. C’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique, avec un abattement pour durée de détention. À l’IS, la plus-value est imposée au niveau de la société et s’ajoute au résultat imposable.
