En bref
- Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) mais peut, sur option, choisir une imposition sur les sociétés (IS).
- Chaque régime d’imposition possède ses avantages : amortissement de l’immeuble possible en cas d’IS, réduction de l’assiette fiscale des associés en cas d’IR.
- Le choix entre IR et IS pour une SCI repose sur les objectifs de votre SCI et la situation fiscale personnelle des associés.
Par principe, la SCI, Société Civile Immobilière, relève du régime d’imposition sur le revenu (IR), c’est-à-dire que chaque associé est imposé personnellement à hauteur de sa participation. Toutefois, il est également possible d’opter pour le régime d’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix a bien évidemment un impact fiscal. Découvrez le fonctionnement des SCI à l’IR et des SCI à l’IS et comment définir le régime fiscal qui convient à votre projet.
Fiscalité d’une SCI : quels sont les régimes d’imposition possibles ?
Une SCI (Société Civile Immobilière) relève du régime dit de translucidité (ou transparence) fiscale. Cela signifie que chaque associé est directement imposé sur le résultat de la société à hauteur de sa participation. L’imposition sur les sociétés se fait sur option et ce choix est définitif. Le plus généralement, ce choix se fait lors de la création de la SCI.
Le régime de l’IR
Le régime d’imposition sur le revenu (IR) est le régime fiscal par défaut des SCI. Chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part, dans la catégorie Revenus fonciers, comme s’il détenait directement le bien. En plus de l’impôt sur les revenus fonciers, vous êtes redevable de prélèvements sociaux.
Les plus-values sont taxées comme celles des particuliers, à savoir :
- impôt sur le revenu : 19 % ;
- prélèvements sociaux : 17,2 % ;
- abattement progressif sur l’IR pour durée de détention après la 6ème année et exonération totale après 22 ans ;
- exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention ;
- surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros.
En cas d’absence de bénéfices, le déficit foncier peut être reporté sur les revenus fonciers les 10 années suivantes et peut être imputé au revenu global de l’associé dans la limite annuelle de 10 700 euros.
L’option à l’IS
En optant pour l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI est directement imposée sur ses bénéfices et les plus-values, et les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils se versent.
L’impôt sur les sociétés est appliqué sur les résultats de la SCI. Deux taux s’appliquent en fonction du montant des bénéfices. Le taux de l’IS s’élève à :
- taux réduit de 15% : jusqu’à 42 500€ de bénéfices pour les PME ;
- taux normal de 25% au-delà de 42 500€.
Les plus-values immobilières réalisées par les SCI à l’IS sont soumises au régime des plus-values professionnelles. Leur montant s’ajoute donc au montant du bénéfice imposable.
Une plus-value mobilière est prévue pour les associés qui cèdent leurs parts. Selon sa qualification, personne morale ou personne physique, le régime professionnel ou particulier s’applique. Les associés personnes physiques bénéficient d’un abattement pour durée de détention sur les titres détenus depuis au moins 2 ans :
- 50 % d’abattement pour une détention entre 2 et 8 ans ;
- 65 % au-delà de 8 ans.
Les déficits fonciers sont imputés sur les bénéfices réalisés ultérieurement.
IS ou IR : comment choisir la fiscalité d’une SCI ?
Avantages et inconvénients des deux régimes
Chaque régime d’imposition possède ses propres avantages et inconvénients.
Ainsi, l’impôt sur le revenu permet en cas de lourdes charges de réduire considérablement l’assiette fiscale de chaque associé. C’est notamment le cas en début d’activité où les emprunts immobiliers peuvent être importants et où la société ne réalise pas ou peu de bénéfices. La création d’un déficit foncier offre même la possibilité à chaque associé de réduire son imposition globale. En revanche, l’IR ne vous permet pas de déduire certains frais comme les frais de notaire ou encore l’amortissement, et de fait la liasse fiscale d’une SCI à l’IR est plus simple.
De son côté, l’avantage principal de l’imposition sur les sociétés est de permettre l’amortissement de l’immeuble. Ce dernier est déductible du bénéfice net imposable, une option intéressante si les revenus de la SCI sont importants ! L’IS est également un choix intéressant lorsque le taux d’imposition personnel des associés est élevé.
Quels sont les critères de choix ?
Le choix du régime de l’IR ou de l’IS dépend avant tout de l’objectif de votre SCI et de la situation personnelle des associés. Il peut être nécessaire de réaliser des simulations afin de se faire son choix.
En effet, votre situation fiscale personnelle est un critère de choix.
Selon le taux d’imposition des associés, il peut être plus intéressant d’opter pour l’IS. Rappelez-vous cependant qu’une SCI à l’IS devra distribuer des dividendes pour que les associés puissent récupérer une partie du résultat de la société. Or, non seulement la distribution des dividendes n’est pas déductible des résultats de la société (soumis à l’IS), mais en plus elle est imposée entre les mains des associés.
L’activité de la SCI pèse aussi dans la balance : souhaitez-vous acheter des biens à rénover entièrement pour les louer ? Dans ce cas, l’IS est intéressante pour pouvoir déduire à la fois les frais professionnels et l’amortissement des biens et des travaux de rénovation ou de réhabilitation. L’amortissement consiste à déduire, chaque année, une fraction du prix d’acquisition ou du montant des travaux de rénovation ou de réhabilitation. Vous pourrez également éventuellement récupérer la TVA sur les locations meublées. Sachez que, en cas de location meublée, vous devez opter pour l’IS car il s’agit d’une activité commerciale ne pouvant être exercée à titre principal par une SCI à l’IR (activité civile par nature).
Enfin, les plus-values mobilières et immobilières sont traitées différemment. Les plus-values réalisées sur les parts de SCI à l’IR peuvent être exonérées du fait du jeu des abattements. Ainsi, le régime IR reste à privilégier pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sans objectif de revente à court terme.
SCI à l’IS ou IR : tableau comparatif des deux régimes
| Comparatif | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Imposition des associés | Imposition IR directe dans la catégorie revenus fonciers | IR sur les revenus des capitaux immobiliers (IR uniquement sur les dividendes) |
| Frais d’acquisition | Non déductibles | Déductibles du résultat imposable |
| Charges déductibles | Travaux d’entretien et de réparation, Primes d’assurance, Charges de copropriété, Frais de gestion, Taxe foncière, Intérêts d’emprunt, Travaux d’amélioration. | Tous les frais engagés dans l’intérêt de la société |
| Amortissement | Non | Oui, déduction possible chaque année du résultat imposable d’une quote-part du prix d’acquisition du bien immobilier et des travaux de rénovation ou réhabilitation |
| Imposition de l’associé plus-value immobilière | Régime plus-value immobilière | Pas d’imposition personnelle, imposition de la société, sauf distribution de dividendes |
| Imposition de l’associé plus-value mobilière | Régime plus-value immobilière | Imposition en tant que plus-value sur valeurs mobilières |
| Comptabilité | Simple relevé de compte faisant apparaître recettes et dépenses | Comptabilité d’entreprise : bilan, compte de résultat, récapitulatifs, etc. |
SCI et TVA
Une SCI n’est en principe pas soumise à la TVA. Il est toutefois possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA d’une SCI en cas d’activité :
- de location nue d’immeuble à usage de bureau, commercial ou industriel ;
- de location meublée.
Cette option est intéressante si la SCI a elle-même d’importantes dépenses grevées de TVA : cela lui permet de la récupérer. Pour opter pour la TVA, vous devez adresser un courrier d’option au service des impôts en précisant le régime souhaité. L’option prend effet le 1er jour du mois au cours duquel elle est exercée, et peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle où elle a été exercée pour la première fois.
FAQ
La SCI est-elle soumise à l’IR ou à l’IS ?
La SCI est soumise à l’IR par défaut et relève du régime dit de la translucidité (ou transparence) fiscale. Cela signifie que le résultat de la société est directement imposé entre les mains des associés. La SCI a cependant la possibilité d’opter pour l’IS. En cas de location meublée exercée à titre principal, la SCI doit opter pour l’IS car il s‘agit d’une activité commerciale.
Quelle fiscalité en cas de dissolution d’une SCI ?
Fiscalement, la dissolution de la SCI s’apparente à une cession et le régime fiscal n’a pas d’importance. Il est nécessaire de s’acquitter des droits d’enregistrement dont le montant varie en fonction de la nature des actifs, puis les associés paient l’impôt au prorata des parts qu’ils détiennent. Ils peuvent également être redevables d’une plus-value.
Quelle imposition sur les plus-values ?
Le régime d’imposition des plus-values dépend du régime fiscal de la société. À l’IR, ce sont les associés personnellement qui sont redevables de la plus-value sur leur quote-part. C’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique, avec un abattement pour durée de détention. À l’IS, le montant de la plus-value s’ajoute au bénéfice net imposable de la société.
