Comptabilité

La TVA d’une SCI

Une SCI peut être assujettie à la TVA au taux de droit commun selon l’activité qu’elle exerce. Meublé, professionnel, agricole, dans une résidence de services, il est nécessaire de s’intéresser de près au type de bien loué, et à son usage pour déterminer son assujettissement ou non. Zoom sur les règles applicables et le calcul pour tout comprendre sur la TVA des SCI.

SCI et TVA : quelles sont les règles d’assujettissement ?

Une SCI peut être assujettie à la TVA de plein droit ou sur option. En effet, cela va dépendre de son activité et du type de bien loué. 

Ainsi, votre SCI est assujettie à la TVA si vous louez des biens :

  • meublés à usage professionnel ;
  • meublés à usage d’habitation au sein d’une résidence de services ;
  • à usage de stationnement : voitures, motos, bateaux, caravanes.

Il est possible cependant dans certains cas d’opter pour la TVA :

  • les biens nus à usage professionnel ;
  • les biens agricoles en présence d’un bail.

Dans ces deux cas, il est obligatoire de mentionner l’assujettissement des loyers à la TVA dans le bail pour pouvoir exercer l’option.

La location à usage d’habitation est exonérée de TVA, qu’elle soit nue ou meublée, hors résidence de services, cette dernière étant considérée comme une activité commerciale.

Type de bienDe plein droitSur optionExonéré
bien meublé à usage professionnelx
bien nu à usage professionnelx mention obligatoire dans le bail
bien meublé à usage d’habitationx
bien meublé à usage d’habitation situé dans une résidence de servicesx
bien nu à usage d’habitationx
bien à usage agricolex pour les baux
place de stationnementx sauf places rattachées à un bien loué exonéré
Les règles d’assujettissement à la TVA pour une SCI

Bon à savoir : les places de stationnement seules sont assujetties de plein droit à la TVA, sauf si elles sont rattachées à un bien lui-même exonéré, un appartement par exemple.

Les avantages et inconvénients de prendre l’option

L’assujettissement à la TVA peut présenter des avantages, mais également des inconvénients pour la SCI. Ainsi, une SCI assujettie peut :

  • facturer de la TVA au moment de l’encaissement des loyers à reverser à l’administration fiscale ;
  • récupérer la TVA sur toutes ses factures. Cela peut se montrer intéressant si vous effectuez régulièrement des travaux ;
  • récupérer la TVA sur ses acquisitions.

En revanche, la TVA vous impose souvent d’augmenter le montant des loyers pour conserver une rentabilité optimale, ce qui peut entraîner parfois des difficultés à trouver des locataires. Cela impose également une comptabilité de votre SCI plus complexe, pour laquelle vous aurez éventuellement recours à un expert-comptable.

A contrario, une SCI non assujettie ne peut évidemment ni récupérer ni facturer de la TVA.

Comment opter pour l’assujettissement à la TVA pour une SCI ?

L’option pour la TVA se fait par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au service des impôts et des entreprises (SIE) de votre entreprise à laquelle vous joignez la copie du bail. L’assujettissement débute le 1er jour du mois au cours duquel l’administration reçoit votre courrier. 

Il est important de noter que l’option de la TVA se fait par immeuble et non par entreprise. Vous devez donc adresser une demande par bien que vous souhaitez assujettir.

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Lorsque vous optez pour le régime de la TVA, vous vous engagez pour 8 années minimum.

En effet, vous ne pouvez dénoncer votre option qu’à partir du 1er jour de la 9e année qui suit celle où vous avez opté pour la première fois pour ce régime. Soyez donc vigilant au moment d’assujettir votre SCI à la TVA !

Comment calculer la TVA pour les SCI concernées ?

Le calcul de la TVA d’une SCI assujettie peut sembler complexe à première vue ! Pourtant, en procédant par étapes, la collecte de la TVA, la TVA déductible et les coefficients sont tout à fait accessibles et compréhensibles.

Le calcul de la TVA

La base du calcul de la TVA est constituée par les loyers encaissés par la SCI, toutes charges incluses. Son taux est de 20 % pour toutes les activités locatives et elle est encaissée à chaque période payée.

En contrepartie de la collecte de la TVA sur les loyers, une SCI a la possibilité de récupérer la TVA qu’elle a payé sur ses acquisitions et travaux. C’est ce qui est appelé la TVA déductible. Elle se calcule par secteur d’opérations, et à partir de coefficients.

Les coefficients

Pour calculer sa TVA déductible, une SCI doit déterminer le montant récupérable de sa TVA (acquisition, travaux) auquel il faut appliquer un coefficient de déduction. Ce dernier est le produit de 3 autres coefficients, tous compris entre 0 et 1 :

  • le coefficient d’assujettissement : il permet de mesurer le taux d’affectation du bien à une activité soumise à la TVA. Il est déclaré sous la responsabilité de la SCI. Par exemple, un immeuble affecté à 80 % à usage commercial et 20 % à l’habitation principale d’un associé de la SCI a un taux d’assujettissement de 0,80. S’il est entièrement dédié à la location commerciale ou mixte, son taux est de 1 ;
  • le coefficient de taxation : il traduit l’utilisation effective du bien. Si le bien est entièrement dédié à une opération ouvrant droit à déduction, son taux est de 1. Un immeuble de location affecté à 70 % à usage commercial et 30 % à usage d’habitation a un taux de taxation de 0,70 ;
  • le coefficient d’admission : il est de 0 si la déduction de TVA est légalement interdite et de 1 si elle est permise.

Exemple de calcul de TVA déductible

Une SCI acquiert un immeuble d’une valeur de 300 000 € HT dont 60 000 € de TVA dans lequel elle réalise 20 000 € de travaux, dont 4 000 € de TVA. Cet immeuble sera loué pour 55 % à une société commerciale et 25 % à usage d’habitation. Les derniers 20 % sont dédiés à l’habitation principale d’un des associés de la SCI. Sa TVA déductible sera la suivante :

  • coefficient d’assujettissement : 0,80 (0,55 pour la société commerciale + 0,25 pour l’habitation, la partie non louée de l’immeuble est hors champ d’application) ;
  • coefficient de taxation : 0,55 ;
  • coefficient d’admission : 1.

Calcul du taux de déduction : 0,80 x 0,55 x 1 = 0,44

Calcul de la TVA déductible : 64 000 x 0,44 = 28 160.

Le montant de la TVA déductible sur cette acquisition sera donc de 28 160 €.

Le coefficient de déduction calculé lors de l’achat est provisoire car il se fonde sur une estimation de l’activité de la SCI.

Il est donc possible qu’il y ait des régularisations à faire avant le 25 avril de chaque année suivante, notamment si une partie des locaux n’ont finalement pas ou plus été loués, ou s’ils ont changé de destination.

FAQ

Une SCI doit-elle être à l’IS pour récupérer la TVA ?

Non, le régime fiscal de la SCI n’a aucune incidence sur la TVA. C’est l’usage des biens qu’elle loue qui détermine son assujettissement ou non.

Une SCI est-elle soumise à la TVA ?

En principe, non. Toutefois, une SCI qui loue des biens à usage commercial y est soumise, qu’il s’agisse de locaux professionnels ou de biens meublés dans une résidence de services.

Comment déclarer la TVA pour une SCI ?

Une fois que vous avez informé le SIE de votre assujettissement à la TVA, vous pouvez déclarer cette dernière chaque mois dans votre espace professionnel sur le site des impôts ou payer un acompte en mai et faire votre déclaration annuelle en décembre chaque année.

Guillaume Robez

Responsable éditorial

Guillaume est le co-fondateur d'independant.io. Sa spécialité ? Décrypter les offres, lire les conditions générales et les grilles tarifaires pour vous dénicher les meilleurs produits et services.