Comptabilité

La fiscalité d’une SCI : IR ou IS ?

Par principe, la SCI, Société Civile Immobilière, relève du régime d’imposition sur le revenu (IR), c’est-à-dire que chaque associé est imposé personnellement à hauteur de sa participation. Toutefois, il est également possible d’opter pour le régime d’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix a bien évidemment un impact fiscal. Découvrez le fonctionnement des SCI à l’IR et des SCI à l’IS et comment définir le régime fiscal qui convient à votre projet.

Fiscalité d’une SCI : quels sont les régimes d’imposition possibles ?

Une SCI possède une fiscalité dite « transparente », c’est-à-dire que chaque associé est imposé selon sa qualité. L’imposition sur les sociétés se fait sur option et ce choix est définitif. Le plus généralement, ce choix se fait lors de la création de la SCI.

Le régime de l’IR

Le régime d’imposition sur le revenu est le régime fiscal par défaut des SCI. Chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part, dans la catégorie revenus fonciers, comme s’il détenait directement le bien. En plus de l’impôt sur les revenus fonciers, vous êtes redevable de prélèvements sociaux, la CSG, à hauteur de 17,2 %.

Les plus-values sont taxées comme celles des particuliers, à savoir :

  • impôt sur le revenu : 19 % ;
  • prélèvements sociaux : 17,2 % ;
  • abattement progressif sur l’IR pour durée de détention après la 6e année et exonération totale après 22 ans ;
  • exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention ;
  • surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros.

En cas d’absence de bénéfices, le déficit foncier peut être reporté sur les revenus fonciers les 10 années suivantes et peut être imputé au revenu global de l’associé dans la limite annuelle de 10 700 euros.

En cas d’associé personne morale, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique.

L’option à l’IS

En optant pour l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI est directement imposée sur ses bénéfices et les plus-values, et les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils se versent.

L’impôt sur les sociétés est appliqué sur les résultats de la SCI. Deux taux s’appliquent en fonction du montant des bénéfices. Pour les entreprises créées après le 1er janvier 2021, ils s’élèvent à :

  • jusqu’à 38 120 euros : 15 %
  • au-delà de 38 120 euros : 26,50 %
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Depuis la loi de finances de 2018, les taux diminuent chaque année pour atteindre 15 % et 25 % en 2022.

Les plus-values immobilières réalisées par les SCI à l’IS sont soumises au régime des plus-values professionnelles. Leur montant s’ajoute donc au montant du bénéfice imposable.

Une plus-value mobilière est prévue pour les associés qui cèdent leurs parts. Selon sa qualification, personne morale ou personne physique, le régime professionnel ou particulier s’applique. Les associés personnes physiques bénéficient d’un abattement de durée de détention sur les titres détenus depuis au moins 2 ans :

  • 50 % d’abattement pour une détention entre 2 et 8 ans ;
  • 65 % au-delà de 8 ans.

Les déficits fonciers sont imputés sur les bénéfices réalisés ultérieurement.

IS ou IR : comment choisir la fiscalité d’une SCI ?

Avantages et inconvénients des deux régimes

Chaque régime d’imposition possède ses propres avantages et inconvénients.

Ainsi, l’impôt sur le revenu permet en cas de lourdes charges de réduire considérablement l’assiette fiscale de chaque associé. C’est notamment le cas en début d’activité où les emprunts immobiliers peuvent être importants et où la société ne réalise pas ou peu de bénéfices. La création d’un déficit foncier offre même la possibilité à chaque associé de réduire son imposition globale. En revanche, l’IR ne vous permet pas de déduire certains frais comme les frais de notaire ou encore l’amortissement.

De son côté, l’avantage principal de l’imposition sur les sociétés est de permettre l’amortissement de l’immeuble. Ce dernier est déductible du bénéfice net imposable, une option intéressante si les revenus de la SCI sont importants ! L’IS est également un choix intéressant lorsque le taux d’imposition personnel des associés est supérieur à 28 %. En revanche, les plus-values sont généralement nettement plus importantes pour les SCI à l’IS.

Quels sont les critères de choix ?

Le choix du régime de l’IR ou de l’IS dépend avant tout de l’objectif de votre SCI. 

En effet, les principales différences concernent les plus-values mobilières et immobilières. Les SCI à l’IS sont nettement plus taxées que celles à l’IR, aussi, elles sont à privilégier pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sans objectif de revente. Dans le cas contraire, il est préférable de rester à l’IR.

Votre situation fiscale personnelle est également un critère de choix : si tous les associés ont un taux d’imposition supérieur à 28 %, opter pour l’IS est intéressant.

Enfin, l’activité de la SCI pèse aussi dans la balance : souhaitez-vous acheter des biens à rénover entièrement pour les louer ? Dans ce cas, l’IS est intéressante pour pouvoir déduire à la fois les travaux et l’amortissement des biens, et éventuellement récupérer la TVA sur les locations meublées. Si vous souhaitez seulement acquérir des biens à rénover dans le but de les revendre, l’IR sera généralement plus bénéfique.

SCI à l’IS ou IR : tableau comparatif des deux régimes

ComparatifSCI à l’IRSCI à l’IS
Imposition des associésimposition IR directe dans la catégorie revenus fonciersIR sur les revenus des capitaux immobiliers (IR uniquement sur les dividendes)
Frais d’acquisitionnon déductiblesdéductibles du résultat imposable
Charges déductiblesTravaux d’entretien et de réparation ;
Primes d’assurance ;
Charges de copropriété ;
Frais de gestion ;
Taxe foncière ;
Intérêts d’emprunt ;
Travaux d’amélioration (ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissement)
Tous les frais engagés dans l’intérêt de la société
Amortissementnondéduction du résultat imposable
Imposition de l’associé plus-value immobilièrerégime plus-value immobilièrepas d’imposition personnelle, imposition de la société
Imposition de l’associé plus-value mobilièrerégime plus-value immobilièreImposition en tant que plus-value sur valeurs mobilières
ComptabilitéSimple relevé de compte faisant apparaître recettes et dépensesComptabilité d’entreprise : bilan, compte de résultat, récapitulatifs, etc.
Comparatif SCI à l’IR et SCI à l’IS

SCI et TVA

Une SCI n’est en principe pas soumise à la TVA. Il est toutefois possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA d’une SCI en cas d’activité :

  • de location nue d’immeuble à usage de bureau, commercial ou industriel ;
  • de location meublée.

Cette option est intéressante si la SCI a elle-même d’importantes dépenses grevées de TVA : cela lui permet de la récupérer. Pour opter pour la TVA, vous devez faire une demande par écrit au service des impôts en précisant le régime souhaité. Elle prend effet le 1er jour du mois au cours duquel elle est exercée, et peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle où elle a été exercée pour la première fois.

FAQ

Quelle fiscalité en cas de dissolution d’une SCI ?

Fiscalement, la dissolution de la SCI s’apparente à une cession et le régime fiscal n’a pas d’importance. Il est nécessaire de s’acquitter des droits d’enregistrement dont le montant varie en fonction de la nature des actifs, puis les associés paie l’impôt au prorata des parts qu’ils détiennent. Ils peuvent également être redevable d’une plus-value.

Quelle imposition sur les plus-values ?

Le régime d’imposition des plus-values dépend du régime fiscal de la société. À l’IR, ce sont les associés personnellement qui sont redevables de la plus-value sur leur quote-part. C’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique, avec un abattement pour durée de détention. À l’IS, le montant de la plus-value s’ajoute au bénéfice net imposable de la société.

Guillaume Robez

Responsable éditorial

Guillaume est le co-fondateur d'independant.io. Sa spécialité ? Décrypter les offres, lire les conditions générales et les grilles tarifaires pour vous dénicher les meilleurs produits et services.