Devenir marchand de biens : nos meilleurs conseils pour réussir !

Vous aimez acheter et revendre pour faire des plus-values ? Vous réfléchissez toujours aux bénéfices que vous pourriez vous faire grâce à cet achat. Dans ce cas, la profession de marchand de biens pourrait sûrement vous intéresser. Accessible à tous, moins contraignant qu’être agent immobilier, avantages fiscaux… Découvrez tous les avantages et les spécificités du métier de marchand de biens !

Quelles différences entre marchand de biens et agent immobilier ?

Même si l’agent immobilier et le marchand de biens travaillent dans le même secteur, ils ont bien des différences. L’agent immobilier est un intermédiaire lors d’une transaction immobilière. Il représente plusieurs parties comme l’acheteur, le vendeur ou bien le locataire. Un marchand de bien souhaite seulement faire des bénéfices en effectuant des opérations d’achat et de revente.

Vous êtes considérés comme un marchand de bien lorsque :

• vous achetez en ayant l’intention de revendre ;
• vous achetez de manière habituelle ;
• vous faites de l’achat-revente d’immeubles, de terrains, de fonds de commerce ou de parts sociales de sociétés immobilières.

Il n’y a également pas de réglementation spécifique lorsque l’on est marchand de biens. Ainsi il n’est pas nécessaire d’avoir des équipements spécifiques ou un local de travail. Le marchand de biens peut travailler depuis son domicile.

Ces deux métiers se distinguent également de part leurs études. Il est très difficile et peu courant de devenir agent immobilier sans diplôme alors qu’un marchand de biens n’en exige pas forcément.

Quel diplôme pour devenir marchand de biens ?

Devenir marchand de biens ne nécessite pas de diplôme ou de qualifications spécifiques. C’est une voie ouverte à tous. Il faut cependant que vous ayez conscience des risques que cela peut induire, les montants mis en jeu peuvent être conséquents. Avant de commencer, il faut donc se poser les bonnes questions et bien se renseigner. 

Si vous souhaitez devenir marchand de biens, n’hésitez pas à vous renseigner sur le marché de l’immobilier, les réglementations de ce marché et le droit (particulièrement le droit de l’urbanisme). Vous pouvez trouver ces informations dans des livres, sur internet ou en suivant des formations en ligne. Toutes ces connaissances vous permettront également d’affiner vos estimations.

Veuillez noter que vous ne pouvez pas devenir marchand de biens si vous exercez un de ses métiers :

• huissier de justice ;
• commissaire-priseur ; 
• notaire ;
• avocat ;
• expert-comptable ;
• pharmacien ;
• architecte.

Quel statut juridique choisir pour devenir marchand de biens ?

Choisir son statut juridique peut être impressionnant la première fois. Lorsque l’on souhaite devenir marchand de biens, il n’y a pas de statut juridique recommandé. Ce statut dépendra de vos attentes et vos besoins. 

La société sous forme de SCI ne sera cependant pas adaptée car cette forme juridique est utile si seulement vous souhaitez acheter et louer en non-meublé. Il en va de même pour le statut auto-entrepreneur car cette forme juridique exclut la TVA immobilière et ne garantit pas de protection de patrimoine personnel.

Nous vous conseillons plutôt de vous intéresser aux options suivantes :

• SAS (Société par action simplifiée) : cette structure est considérée comme souple et idéale si vous souhaitez vous lancer à plusieurs.
• SASU (Société par action simplifiée unipersonnelle) : cette structure est considérée également comme l’équivalent de la SAS si vous souhaitez vous lancer tout seul. 
• SARL (Société à responsabilité limitée) : cette structure est plus rigide mais pourra garantir une meilleure protection à ses associés. 

La SAS et la SASU immobilière sont souvent choisies par les personnes qui souhaitent devenir marchandes de biens.

Il est conseillé de trouver un ou plusieurs associés. Cela limitera vos risques individuels et vous fera bénéficier d’une protection plus adéquate. Si vous devez faire face à une dette, elle sera répartie en fonction de la part du capital de chacun des associés dans la société. Si vous devez faire face à une dette, seul, cela ne repose que sur vous et pourrait vous mettre dans une situation délicate. Si vous le pouvez, privilégiez un capital variable à un capital fixe. 

Quelles règles faut-il respecter pour la TVA ?

Être marchand de bien permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Dans la plupart des cas, la TVA s’applique sur le prix final du produit ou service. Pour le marchand de bien, la TVA s’applique sur le bénéfice réalisé entre le prix d’achat et de revente. Par exemple, vous achetez un terrain à 30.000€ et vous le revendez par la suite 50.000€. Vous allez devoir payer la TVA sur les 20.000€ de marge soit environ 4000€ (la TVA est généralement de 20%).

Les frais de notaires changent également pour un marchand de biens. Vous devez réaliser de nombreuses transactions immobilières, ce qui implique de passer devant un notaire. 

L’estimation de ces frais se considère de la manière suivante :

• entre 7 et 8% pour un logement ancien ;
• entre 2 et 3% pour un logement neuf.

Pour bénéficier des avantages ci-dessus, vous devez également toujours acheter dans une optique de revente. En général, vous devez revendre votre bien dans les cinq ans.

Quelles sont les autres obligations pour devenir marchand de biens ?

Le marchand de bien effectue des actions commerciales et a donc les obligations légales suivantes:

• s’inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) ;
• tenir ses comptes ;
• établir ses bilans de comptes annuels ;
• souscrire à une assurance en responsabilité civile professionnelle.

Afin de mener votre activité à bien vous devrez également ouvrir un compte auprès d’une banque professionnelle et songer à investir dans des outils comme un logiciel de facturation ou un logiciel CRM en immobilier commercial et éventuellement une solution de comptabilité.

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