Juridique

SASU immobilière : 4 avantages, 3 limites & 3 alternatives

Pour investir en immobilier, on pense souvent à la constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI). Pourtant, elle n’est pas toujours adaptée en fonction du projet, ni possible, notamment pour un associé unique. Heureusement, il existe d’autres formes de sociétés pour un investissement immobilier. La SASU (société par action simplifiée unipersonnelle) immobilière en fait partie, notamment si vous avez un projet commercial. Vous avez des interrogations concernant la SASU ? Ses avantages et limites ? Existe-t-il des alternatives intéressantes ? Tour d’horizon dans cet article.

Les avantages d’une SASU immobilière

La SASU immobilière compte parmi ses avantages une souplesse de constitution et de gestion. Pour l’associé unique, elle présente également un intérêt en termes de responsabilité et protection sociale. Il faut également savoir que pour un associé unique avec un projet commercial, elle est la forme juridique idéale. La SASU est régie par l’article L 227-1 du Code de commerce.

1 – Constitution et gestion souple

Absence de capital social minimum

La loi n’impose pas de montant de capital social minimum dans le cadre de la création d’une SASU. Celui-ci est libre. Toutefois, pour que la SASU soit qualifiée de SASU immobilière, l’associé unique doit apporter un bien immobilier au capital social lors de la constitution. Qui dit apport en nature dit également nomination d’un commissaire aux apports. Sachez que sous certaines conditions définies à l’article L 227-1 du Code de commerce (l’apport en nature n’excède pas la moitié du capital social ou la valeur du bien apporté est inférieure à 30 000 €), il n’y a pas d’obligation d’y recourir.

Indépendance de gestion

Qui dit SASU immobilière dit associé unique ! C’est un avantage en termes de gestion puisque l’ensemble des décisions revient à une seule personne. La seule obligation lui incombant est celle de nommer un président (pouvant être lui-même). Pour le reste il bénéficie d’une grande liberté contractuelle. Il peut définir seul les conditions de gestion de l’entreprise et prendre de la même manière les décisions. Il n’y a pas donc pas de risque de blocage de fonctionnement dû à un désaccord entre associés. C’est un avantage notamment par rapport à la SCI ou la SARL pour laquelle il doit y avoir au minimum deux associés.

2 – Responsabilité limitée

Dans le cadre d’une SASU immobilière, la responsabilité de l’associé unique est limitée au montant des apports. C’est un point sécurisant qui limite le risque financier. Il s’agit également d’un avantage pour la négociation d’un prêt bancaire. Comme pour toute société cependant, sa responsabilité peut être davantage engagée en cas de faute de gestion.

3 – Couverture sociale

Vous êtes le président de votre SASU ? Sachez que vous bénéficiez du régime social des “assimilés-salariés”, au titre de votre mandat social. Le bénéfice de ce régime est prévu à l’article L.311-3 al. 23 du Code de la Sécurité Sociale. La condition est de percevoir des revenus de la société. En l’absence de revenus, il n’y aura pas de protection sociale (attention à prendre la peine de définir dans les statuts les conditions de rémunération du dirigeant). Cette affiliation permet de bénéficier des prestations du régime général (assurance maladie et retraite) à l’exception de l’assurance chômage (vous pouvez souscrire à une assurance volontaire). La SASU permet de bénéficier d’un régime social protecteur.

4 – Possibilité de projet commercial

Contrairement à la SCI dont l’objet est civil, celui de la SASU est la détention, gestion et exploitation de biens immobiliers. Il s’agit donc d’un objet commercial, impliquant des obligations de gestion particulière notamment du point de vue comptable. La création d’une SASU immobilière est donc la forme de société idéale pour une activité immobilière commerciale (achat-revente, location meublée, saisonnière, etc.)

Les limites d’une SASU pour un projet immobilier

En dépit des nombreux avantages qu’elle offre, la SASU immobilière présente également quelques inconvénients.

1 – Double imposition (IR/ IS)

Contrairement à d’autres formes de sociétés (notamment la SCI) la SASU fait l’objet d’une double imposition. En effet, elle est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS) de plein droit. Les revenus de la société seront donc imposés sur leur résultat net. Si l’associé unique se verse des dividendes, il sera également imposé sur le revenu, d’où un double niveau d’imposition qui viendra limiter la rentabilité de l’exploitation.

Pour information, le dispositif de l’article 239 bis AB du CGI prévoyant une possibilité pour les SAS d’assujettissement au régime fiscal des sociétés de personnes (IR) pour une durée de cinq ans ne s’applique pas dans le cadre de la gestion de son propre patrimoine immobilier.

Bon à savoir Depuis le 1er janvier 2020, les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (également appelé flat tax).

Pour limiter l’impact, vous pouvez veiller à réduire l’assiette de l’IS afin de bénéficier du taux réduit de 15 % sur la fraction n’excédant pas 38 120 € (article 219 I-B du CGI). Au-delà, les résultats seront imposés à 25% .

Pour réduire le résultat imposable, vous pouvez notamment transmettre votre patrimoine à vos héritiers (le cas échéant) dans des conditions fiscales avantageuses, créer plusieurs SAS si besoin, ou réinvestir vos bénéfices.

En raison de ses obligations de gestion et de comptabilité plus lourdes (comptabilité commerciale, dépôt de comptes annuels) que pour une SCI, il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel dans le cadre de la gestion d’une SAS immobilière, ce qui est un inconvénient en raison du coût plus élevé.

2 – Rédaction des statuts précise

Peu encadrée par les dispositions du Code de commerce, la rédaction des statuts est relativement libre dans le cas d’une SASU. Revers de cette souplesse, les statuts doivent être rédigés avec précaution afin de prévenir tout risque ultérieur (blocage, risques juridiques, financiers) et de cadrer au mieux le fonctionnement et la gestion de la SASU. Il est vivement conseillé de se faire accompagner (notaire, avocat, Legaltech) afin de se protéger.

Bon à savoir En tant que président de la SASU, vous décidez vous-même du montant de la rémunération qui vous est dû. Celui-ci doit apparaître dans les statuts ou au sein d’un procès-verbal. À savoir que celle-ci doit être raisonnable, ce à défaut de quoi le dirigeant s’expose à une faute de gestion en cas de faillite de la société.

3 – Cotisations sociales élevées

En cas de rémunération du dirigeant de SASU, celui-ci sera considéré comme un “assimilé-salarié”. Le dirigeant, comme tout salarié, devra s’acquitter de la part salariale des cotisations sociales (CSG, CRDS, CEG etc.). La SASU, en qualité d’employeur, s’acquittera de la part patronale et effectuera elle-même les versements Urssaf de la totalité des cotisations. Les cotisations sociales pour le dirigeant d’une SASU immobilière sont élevées (environ 65 % du salaire perçu). La rémunération du dirigeant peut alors vite devenir une charge conséquente pour la SASU. Cet inconvénient peut toutefois être évité si ce dernier choisi de se verser des dividendes en lieu et place des salaires. Il s’agit d’un mode de rémunération différent puisque fonction des bénéfices et versé annuellement (et non mensuellement comme le salaire). Attention toutefois au risque pour le dirigeant qui ne bénéficiera dans ce cas d’aucune couverture sociale.

Les alternatives à la SASU immobilière

La SASU immobilière, bien que forme tout à fait pertinente dans le cadre d’un projet professionnel immobilier, n’est pas la seule possibilité. Petit tour d’horizon des alternatives envisageables.

La SCI

La constitution d’une SCI peut-être une alternative intéressante à la SASU dans le cadre d’un investissement immobilier, à condition qu’elle soit adaptée au projet et remplisse les conditions requises. Dans quels cas préférer la SCI à la SASU ?

Modalités de constitution et objet social SCI

Les différences principales entre la SCI et la SASU au niveau de la création de la société tiennent au nombre d’associés requis et à l’objet social. Contrairement à la SASU, la constitution d’une SCI nécessite au minimum deux associés, alors que la SASU peut être créée avec un seul dirigeant.

Concernant l’objet social, celui de la SCI est civil, alors que la SASU a un objet commercial. Il n’est donc pas possible d’exercer une activité commerciale avec une SCI. Aussi, le choix d’une SCI est pertinent si votre souhait de transmettre et gérer un patrimoine immobilier. À l’inverse, pour lancer une activité d’investissement immobilier avec achat et revente régulier, la SASU sera la forme adaptée (cela n’est autorisé que de manière occasionnelle avec une SCI).

Au niveau de la gestion, la SCI présente l’avantage de ne pas avoir à publier les comptes sociaux en fin d’exercice.

Différences au point de vue fiscal

Les associés d’une SCI sont imposés sur le revenu (sauf s’ils choisissent l’IS, obligatoire dans certains cas comme la location meublée). La SASU est, elle, soumise à l’IS (sauf choix de l’IR pour cinq ans maximum si conditions remplies).

Responsabilité des associés

Limitée aux apports pour l’associé unique de la SASU, la responsabilité des associés est illimitée dans le cadre d’une SCI.

La SARL

Comme la SCI, la constitution de la SARL nécessite deux associés minimum. Mais il est toutefois possible de créer une SARL avec associé unique (EURL).

De la même manière, les statuts de la SARL sont imposés par la loi et sont donc moins souples que pour la SASU (article L. 223-1 et suivants du Code de commerce).

La SARL est une alternative intéressante pour lancer une activité commerciale en famille (on parle alors de SARL familiale). Ce statut va permettre de bénéficier d’un régime fiscal favorable notamment dans le cadre d’une activité de LMNP (location meublée non professionnelle).

Elle est soumise à l’IS par défaut et l’IR sur option pendant 5 ans (illimitée pour une SARL familiale). Comme pour la SASU et la SAS, elle est soumise à des règles de gestion (obligation de dépôt des comptes, obligation de tenir une comptabilité commerciale).

La SAS

Pour lancer une activité commerciale à plusieurs, la SAS sera plus adaptée que la SASU, prévue pour un associé unique.

Créer une SAS immobilière permet de profiter des mêmes avantages que la SASU :

  • de la souplesse au niveau des statuts et du fonctionnement ( nous vous conseillons de vous faire accompagner afin d’éviter les pièges de la liberté statutaire) ;
  • une responsabilité limitée des actionnaires.

Comme pour la SASU et la SARL, le coût de fonctionnement sera plus élevé que pour une SCI du fait de la gestion des obligations comptables qui nécessitent le recours à un professionnel (notaire, avocat, expert-comptable, legaltech).

Tableau récapitulatif

SAS (ou SASU) immobilièreSARL immobilièreSCI
StatutsPeu encadrés par le Code de Commerce, liberté importanteStrictement encadrés (article L.223-1 du Code de commerce et suivants)Encadré par la loi (article 1835 du Code civil)
Nombre d’associésSAS : 2 minimum, SASU : 12 minimum2 minimum
Nature de l’activitéCivileCommercialCommercial
Capital socialApport d’un bien immobilier au minimumAucun minimumAucun minimum
Responsabilité des associésLimitée aux apportsLimitée aux apportsIllimitée
Obligations comptablesComptabilité d’engagement + dépôt de comptes annuelsComptabilité d’engagement + dépôt de comptes annuelsComptabilité de trésorerie sauf si option IS (comptabilité commerciale + dépôt de comptes annuels)
FiscalitéDouble imposition (IS pour la société et IR sur les dividendes)Double imposition (IS pour la société et IR sur les dividendes), option IR si SARL de familleIR (IS sur option)

FAQ

SARL de famille ou SCI pour investir avec ses proches ?

Tout dépendra de votre projet. Si celui-ci a une vocation patrimoniale, la SCI sera plus adaptée, alors que la SARL de famille, en tant que société commerciale, conviendra davantage à un projet d’envergure (vente/ location/ complexe immobilier).

Faut-il faire intervenir un commissaire aux comptes lors de la création d’une SASU immobilière ?

Pour que la SASU soit qualifiée d’immobilière, il faut lui apporter un bien (apport en nature). Si la valeur de celui-ci dépasse 30 000 € ou la moitié du capital social, il faudra faire appel à un commissaire aux apports pour l’évaluation des biens.

Quelles alternatives à la SASU immobilière ?

Il existe 3 alternatives intéressantes à la SASU immobilière : la SCI, la SARL et la SAS.

Guillaume Robez

Responsable éditorial

Guillaume est le co-fondateur d'independant.io. Sa spécialité ? Décrypter les offres, lire les conditions générales et les grilles tarifaires pour vous dénicher les meilleurs produits et services.