Guide : devenir agent immobilier indépendant en 2025

Vous souhaitez devenir agent immobilier indépendant ? Cette profession étant réglementée, vous devez vous soumettre à plusieurs obligations légales. Choix de votre forme juridique, obtention de votre carte professionnelle ou encore souscription d’assurances, voici tout ce qu’il faut savoir pour débuter votre activité d’agent immobilier à votre compte.

Qu’est-ce qu’un agent immobilier indépendant ?

Les missions d’un agent immobilier

Un agent immobilier indépendant est une personne chargée de la location et de la vente de biens immobiliers pour le compte des différents propriétaires.

Cette profession inclut les missions suivantes :

• recherche des biens à vendre ou à louer et estimation de leur valeur en fonction du marché immobilier local ;
• promotion des biens via des annonces, des visites virtuelles ou des publicités. Il organise également les visites pour les potentiels acheteurs ou locataires ;
• rôle d’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur, ou entre le propriétaire et le locataire. Il peut être amené à négocier les conditions de la vente ou de la location (prix, délais, etc.) ;
• préparation des documents contractuels (compromis de vente, bail), dans le respect de la législation en vigueur.

Cette profession requiert donc des compétences techniques, commerciales et juridiques.

La rémunération d’un agent immobilier

La rémunération des agents immobiliers indépendants est encadrée par la loi Hoguet. Celle-ci distingue 2 cas possibles :

• l’agent immobilier travaille pour son propre compte : il touche une rémunération uniquement si la transaction aboutit. Ses honoraires sont généralement situés entre 3 % et 8 % du prix de vente ;
• l’agent immobilier travaille pour une agence : il est payé par rétrocession de la commission. Sa rémunération équivaut alors à un pourcentage des honoraires d’agence (généralement entre 40 % et 60 %).

Agent immobilier et agent commercial en immobilier : quelles différences ?

À la différence de l’agent immobilier, l’agent commercial en immobilier se limite aux missions de prospection et négociation. Il cherche des biens, les présente aux personnes intéressées et joue le rôle d’intermédiaire avec le bailleur ou le propriétaire.

L’agent commercial en immobilier n’est pas autorisé à rédiger des documents commerciaux, comme les compromis de vente ou les contrats de location. Il ne peut pas non plus donner de conseils juridiques à ses clients, ni recevoir de fonds.

Pour finir, l’activité d’agent commercial en immobilier peut être exercée en micro-entreprise, ce qui n’est pas le cas de l’agent immobilier indépendant.

Peut-on devenir agent immobilier indépendant sans diplôme ?

Pour devenir agent immobilier indépendant, vous devez obtenir une carte professionnelle. Or celle-ci est soumise à une condition de diplôme :

• un brevet de technicien supérieur (BTS) « Professions immobilières » ;
• une licence professionnelle en gestion et carrière immobilière ;
• une licence (bac +3) dans les domaines commercial, juridique ou économique ;
• une licence (bac +3) obtenue dans un institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitat (ICH) ;
• un certificat enregistré au Répertoire national des certifications professionnelles (RNCP) classé au niveau Bac +3.

Il est toutefois possible de devenir agent immobilier sans diplôme. Dans ce cas, vous devez respecter les conditions suivantes :

• si vous n’êtes pas titulaire du baccalauréat, vous devez justifier d’une expérience de 10 ans (ou 4 ans si vous aviez le statut cadre) en tant que salarié d’un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier ;
• si vous êtes titulaire du baccalauréat, vous devez justifier d’une expérience de 3 ans en tant que salarié à temps plein sous la responsabilité d’un détenteur de la carte professionnelle d’agent immobilier.

Quelles obligations pour devenir agent immobilier indépendant ?

Bénéficier d’une garantie financière

La garantie financière désigne une réserve d’argent que l’agent immobilier doit obtenir auprès d’un garant qu’il choisit lui-même (compagnie d’assurance, établissement de crédit, etc.). Celui-ci doit ensuite lui remettre une attestation.

Cette garantie s’élève à 30 000 € minimum lors des 2 premières années d’activité, puis à 110 000 € minimum.

Souscrire une RC pro

Depuis la loi ALUR de 2015, les agents immobiliers ont l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro). Celle-ci les couvre en cas de dommages corporels, matériels et immatériels causés à un tiers dans le cadre de leur activité professionnelle.

Elle peut vous protéger et indemniser vos clients si par exemple vous oubliez une mention obligatoire dans un acte juridique ou que votre entreprise dépose le bilan.

Obtenir la carte professionnelle d’agent immobilier

Pour demander votre carte professionnelle, vous devez remplir le formulaire Cerfa 15312 et le remettre à la Chambre de commerce et d’industrie (CCI).

Vous devrez joindre plusieurs pièces à votre dossier :

• la copie de votre diplôme ou les documents attestant de votre expérience professionnelle ;
• une attestation de garantie financière ;
• une attestation de votre responsabilité civile professionnelle (RC Pro) ;
• un justificatif d’immatriculation au RCS et au RNE.

Cette carte est valable 3 ans et coûte 160 €. Pour la renouveler, vous devez suivre une formation continue auprès d’un organisme habilité. Le renouvellement de cette carte est lui aussi payant (130 €).

Les autres obligations de l’agent immobilier

L’agent immobilier est essentiellement concerné par 2 autres obligations :

• la rédaction d’un mandat : vous devez officialiser votre place d’intermédiaire en rédigeant un mandat. Celui-ci doit être signé par vous-même (le mandataire) et les 2 autres parties (le propriétaire et l’acheteur / locataire). Ce document doit comporter plusieurs informations obligatoires ;
• le respect du Code de déontologie des agents immobiliers : devoir de conseil et de transparence, respect des droits de chaque partie, etc. Là aussi, la loi ALUR est venue renforcer le cadre d’exercice de cette profession.

6 étapes pour devenir agent immobilier indépendant

1. Faire une étude de marché

Le marché de l’immobilier est aujourd’hui très tendu et les agents immobiliers nombreux. Avant de vous lancer dans cette activité, il est donc vivement recommandé de faire une étude de marché au niveau national, mais également sur le terrain.

Celle-ci vous permettra d’obtenir plusieurs informations :

• le nombre de concurrents autour de vous, leur chiffre d’affaires, leur positionnement ;
• la connaissance de votre secteur : nombre de logements, prix, taille, etc. ;
• des éléments sur votre cible : catégorie socio-professionnelle, budget, souhaits, etc.

Grâce à ces données, vous pourrez évaluer la viabilité de votre projet et déterminer plus précisément votre offre.

2. Choisir entre franchise et indépendance

Vous devez ensuite faire un choix entre ouvrir votre propre agence immobilière ou plutôt intégrer un réseau de franchises. Pour rappel, une franchise est un contrat de collaboration entre une société qui a créé son réseau d’agences, et un franchisé qui propose des biens à la manière du franchiseur.

En France, les franchises d’agences immobilières sont nombreuses : ORPI, La Forêt, Century 21, Capifrance, Optimhome, etc.

Choisir de rejoindre un réseau de franchises comporte plusieurs avantages :

• vous réduisez le risque d’échec, puisque vous bénéficiez de la notoriété de la marque et mettez en œuvre un concept qui a déjà fait ses preuves ;
• vous avez accès à des formations qualifiantes et à une assistance pour votre lancement (aménagement de votre local par exemple).

En revanche, s’installer en franchise est plus coûteux : vous devez payer des droits d’entrée pour rejoindre le réseau. Vous devez également lui reverser une redevance périodique (un pourcentage de votre chiffre d’affaires) pour l’usage de la marque.

Notez enfin que contrairement à un agent immobilier indépendant, un franchisé ne peut pas développer ses propres concepts ou communiquer comme il le souhaite. Il est tenu de respecter les consignes du réseau.

3. Chiffrer ses besoins en financement

Avant de créer votre activité d’agent immobilier, il est également indispensable de déterminer votre budget de départ.

Si vous décidez d’ouvrir une agence physique, vous devez chiffrer le montant de vos frais d’installation (local, mobilier, matériel, etc.). Pensez également aux frais suivants :

• frais de création d’entreprise ;
• frais d’assurance ;
• frais de communication ;
• frais de gestion (outil de facturation et comptabilité ou recours à un expert-comptable) ;
• salaires de vos employés, si vous décidez d’embaucher ;
• coût des droits d’entrée en franchise (le cas échéant).

Le crédit professionnel n’est pas la seule option. Vous pouvez aussi vous tourner vers les solutions suivantes :

• les aides à la création d’entreprise : plusieurs aides existent, comme l’ACRE qui vous permet de profiter d’une exonération de 50 % sur vos cotisations sociales pendant les 4 premiers trimestres civils de votre activité (sous conditions) ;
• les prêts à taux 0 et les micro-crédits ;
• les aides de la région.

4. Choisir sa forme juridique

Une fois cela fait, vous devez choisir une forme juridique pour devenir agent immobilier. Il existe principalement 2 solutions pour se lancer seul à son compte :

• l’entreprise individuelle au régime réel ;
• la société unipersonnelle (EURL ou SASU).

En entreprise individuelle, vous créez votre activité en votre nom propre. Cette forme juridique vous permet donc de créer votre activité facilement et rapidement (pas de statut, pas de capital social). Ses modalités de gestion sont également relativement simples (pas d’associés, ni d’assemblées générales, ni de procès-verbaux à rédiger). En revanche, vous devez tenir une vraie comptabilité d’entreprise (sans choix possible pour la micro-entreprise). Côté fiscalité, l’entreprise individuelle est soumise à l’IR par défaut, mais peut opter pour l’IS.

Si vous créez une société unipersonnelle, vous devez créer une personne morale, ce qui alourdit vos démarches de création et de gestion. L’avantage ici est de bénéficier d’un cadre juridique plus sécurisé. En SASU comme en EURL, votre responsabilité est limitée au montant de vos apports au capital social. De plus, créer une société unipersonnelle vous permet de vous associer plus facilement, en transformant votre EURL en SARL ou votre SASU en SAS.

	EURL	SASU
Formalités de création	Complexes	Complexe
Rédaction des statuts	Simple	Complexe
Comptabilité	Complexe	Complexe (bulletins de salaire à établir)
Régime fiscal	IR (option IS)	IS (option IR pendant 5 ans)
Régime social	TNS	Assimilé-salarié
Taux de cotisation	Moyen	Faible (dividende) Élevé (rémunération mensuelle)
Assurance chômage
Conjoint collaborateur
Image	Rigide	Dynamique

5. Immatriculer son activité

Vous devez ensuite effectuer plusieurs démarches administratives afin d’immatriculer votre activité. Pour cela, rendez-vous sur le Guichet électronique des formalités d’entreprises (ou Guichet unique).

Vous devez y renseigner diverses informations concernant votre activité (adresse de domiciliation, catégorie d’activité, régime fiscal, etc.) et joindre des justificatifs.

Vous obtiendrez ensuite votre Siret, ainsi qu’un extrait d’immatriculation au RCS et au RNE.

Notez que si vous créez une société, vous devez préalablement :

• rédiger des statuts constitutifs ;
• déposer son capital social sur un compte séquestre et ouvrir un compte professionnel ;
• publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL).

6. Encadrer la gestion comptable de son activité

En tant qu’agent immobilier indépendant, vous devez également gérer à la fois l’administratif et le développement de votre activité. Pour une gestion plus performante, vous pouvez vous équiper des outils suivants :

• un logiciel de comptabilité ou à défaut un logiciel de facturation afin d’éditer vos documents sans erreurs et suivre plus facilement l’état de votre trésorerie ;
• un compte bancaire professionnel : obligatoire en société et à partir d’un certain seuil de CA en entreprise individuelle, il vous permet de profiter de services dédiés aux entrepreneurs ;
• un logiciel CRM immobilier pour faciliter la gestion de votre base de données (clients, prospects, biens, mandats).

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