Activité

Devenir agent immobilier indépendant

Le secteur de l’immobilier est de plus en plus dynamique et bat de nouveaux records chaque année. On compte en 2019 un record de plus d’1 million de ventes immobilières d’après la Fédération Nationale de l’Immobilier, le FNAIM. Se lancer en tant qu’agent immobilier est donc plus intéressant que jamais, avec une hausse permanente de l’offre, mais aussi de la demande. En choisissant d’être indépendant, vous vous libérez des contraintes d’horaires et pouvez vous organiser comme vous préférez.

Alors si vous souhaitez devenir agent immobilier et ouvrir votre propre agence, nous allons vous expliquer toutes les étapes à suivre dans cet article.

Définition : qu’est-ce qu’un agent immobilier indépendant ?

Un agent immobilier indépendant est une personne chargée de la location et de la vente de biens immobiliers pour le compte des différents propriétaires. Son rôle est très varié et requiert un suivi, allant de la recherche des biens immobiliers qu’il souhaite représenter, à la gérance des contrats avec les clients intéressés. Un agent immobilier indépendant est donc le chef de son agence immobilière et contrairement à un agent commercial ou mandataire immobilier, il doit posséder une carte professionnelle (carte T) pour exercer son activité.

Peut-on devenir agent immobilier indépendant sans diplôme ?

Il est possible de devenir agent immobilier indépendant sans diplôme. Pour obtenir la carte T et donc être en mesure d’exercer, un agent immobilier indépendant a plusieurs possibilités :

  • il a obtenu un diplôme du niveau minimum Bac +3 dans un cursus juridique, économique ou social ;
  • il est titulaire d’un BTS en professions immobilières ;
  • il a obtenu son baccalauréat et justifie d’une expérience de plus de 3 ans en tant que salarié d’un titulaire de la carte T ;
  • il n’a pas obtenu le baccalauréat mais justifie d’une expérience professionnelle dans le secteur de l’immobilier.

Ainsi, vous pouvez devenir agent immobilier indépendant sans diplôme. Pour obtenir la carte professionnelle, il lui suffit de justifier d’une expérience bien précise :

  • Salarié d’un titulaire de carte T : au moins 10 ans d’expérience ;
  • Salarié avec un statut cadre auprès d’un titulaire de carte T : 4 ans d’expérience.

Si vous ne remplissez toujours pas ces conditions, il reste une dernière option. La carte T peut vous être délivrée si vous justifiez d’au moins 3 ans d’expérience dans le secteur de l’immobilier. Il faut pour cela faire valoir votre expérience grâce à une VAE (Validation des Acquis par Expérience) qui vous permettra d’obtenir une certification et d’exercer. Son coût est d’environ 1400€ mais il existe beaucoup d’aides de financement.

Quelles obligations pour devenir agent immobilier indépendant ?

Un agent immobilier doit respecter plusieurs obligations. Il doit posséder une carte professionnelle, mais doit également avoir une garantie financière s’il a l’intention de gérer les fonds pour le compte de ses clients. Cette garantie peut être accordée par une compagnie d’assurances, une banque ou la Caisse des dépôts. Elle doit être d’un montant supérieur à 30 000€ pour les deux premières années, puis d’au moins 110 000€ par la suite.

La RC pro d’agent commercial immobilier est également obligatoire pour couvrir tout risque financier ou dommages corporels et matériels liés à son activité.

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Un agent immobilier indépendant se doit de respecter les codes de déontologie liés à la loi Alur adoptée en 2014. Elles ont été adoptées pour assurer l’honnêteté et le bon déroulement quant aux activités de transaction et de gestion immobilières.

Ainsi, un agent immobilier indépendant doit toujours s’assurer de :

  • exercer son activité en toute sincérité et loyauté ;
  • respecter et se tenir au courant des lois en vigueur ;
  • toujours donner des informations exactes, complètes et vérifiées ;
  • entretenir des rapports bienveillants avec les différentes parties.

En cas de manque d’application de ces obligations, l’agent immobilier s’expose à des sanctions pénales telles ques des amendes et parfois même de l’emprisonnement (par exemple pour le cas d’une perception illicite de commission). Bien évidemment, c’est la responsabilité de l’agent immobilier de s’assurer que les annonces diffusées sont encore en vente, éligibles pour son agence et surtout en exclusivité lorsque c’est le cas.

5 étapes pour réussir en tant qu’agent immobilier indépendant

1 – Choisir entre franchise et indépendance

La toute première étape consiste à faire un choix entre ouvrir votre propre agence immobilière ou plutôt intégrer un réseau de franchises. Nous tenons à rappeler qu’une franchise est un contrat de collaboration entre une société qui a créé son réseau d’agences, et un franchisé qui propose des biens à la manière du franchiseur.

En France, les franchises d’agences immobilières sont nombreuses : ORPI, La Forêt, Century 21, Bonjour Oscar, etc.

Chacun des statuts a ses avantages et ses inconvénients. Il est donc essentiel d’explorer les deux possibilités avant de faire un choix. Créer sa propre agence laisse une grande liberté quant au choix du concept et des procédures. Vous serez également plus indépendant dans votre exercice et tous les différents choix que vous devrez faire. Cependant, créer son agence engage généralement des coûts initiaux plus élevés et augmente le risque d’échec, dû à un manque d’expérience.

Choisir de rejoindre un réseau de franchises est une option qui a l’avantage de diminuer le risque d’échec, notamment grâce à une notoriété déjà établie et rassurante pour les clients. Vous aurez également accès à des formations qualifiantes et à une assistance pour votre lancement comme l’aménagement du local par exemple. Mais opter pour la franchise n’est pas forcément moins cher, car vous devrez payer des frais d’entrée, parfois assez importants. Vous perdrez aussi quelques avantages, notamment financiers avec une perte d’un pourcentage de votre chiffre d’affaires, ou encore liés à l’indépendance dans l’exercice.

Vous devriez maintenant être en mesure de savoir ce qui vous correspond le mieux entre l’indépendance et la franchise.

2 – Trouver un moyen de financement

Quel que soit votre choix concernant l’exercice, les investissements seront importants. Pour la franchise, il faudra surtout prendre en compte les frais d’entrée. Mais dans le cas de l’indépendance, il faudra compter le local, les meubles, le matériel nécessaire et tout ce qui concerne l’activité. Vous l’aurez compris, se lancer en tant qu’agent immobilier indépendant demande un investissement financier non négligeable. Nous vous conseillons d’établir un business plan comptant vos dépenses et vos prévisions de revenus avant de contacter différents potentiels investisseurs. Vous pouvez obtenir une aide financière par différents moyens :

  • Épargne personnelle : si vous avez un peu d’argent de côté, cela peut constituer un début ;
  • Apports en nature personnels : pour l’aménagement de votre local par exemple ;
  • Emprunt bancaire : en contractant des prêts professionnels auprès de plusieurs établissements ;
  • Aides à la création d’entreprise : plusieurs aides existent, comme par exemple l’ACRE qui aide les demandeurs d’emploi qui créent une entreprise.

3 – Obtenir la carte T

Comme vous l’avez sûrement compris, l’activité d’agent immobilier indépendant ne peut pas être exercée sans la carte T.

Pour l’obtenir, il faut tout d’abord être majeur et avoir un casier judiciaire vierge. Si vous remplissez ces deux conditions, vous pouvez alors faire la demande, en remplissant et signant le formulaire de demande CERFA. Vous devrez alors rassembler toutes les pièces justificatives demandées et envoyer le dossier complet à la préfecture de votre lieu d’exercice. Si vous êtes éligible, votre carte vous sera envoyée sous 2 mois. La carte professionnelle doit être renouvelée au bout de 10 ans.

4 – Effectuer les démarches administratives 

En tant que professionnel, vous devez choisir un statut qui apportera une valeur juridique à votre structure. Les statuts juridiques recommandés pour les agents immobiliers qui se lancent dans l’indépendance sont :

  • l’EI (Entreprise Indivuelle) ou l’EIRL ;
  • la SASU ;
  • l’EURL.

Il existe plusieurs statuts qui peuvent correspondre à l’activité d’agent immobilier indépendant, si vous hésitez entre plusieurs d’entre eux, nous disposons d’un tableau comparatif des statuts juridiques qui pourra vous éclairer sur les caractéristiques de chacun de ces statuts.

5 – Choisir les bons outils

Afin de mener votre activité à bien, veillez à vous équiper d’outils tels :

Si vous souhaitez étendre votre activité sur plusieurs régions, vous devrez également songer à investir dans un véhicule professionnel qu’il sera nécessaire de protéger avec une assurance auto pro.

Quelles sont les qualités requises pour être un bon agent immobilier en indépendance ?

Un bon agent immobilier doit avant tout être attentif et à l’écoute de ses clients, pour être sûr de leur proposer des biens en harmonie avec leurs désirs. Posséder des capacités de négociation est un réel atout dans un secteur immobilier. Mais il doit surtout avoir un sens de l’organisation exemplaire, encore plus quand il est indépendant.

Finalement, on attend de lui une certaine connaissance dans son domaine, et de se s’informer des différents changements réglementaires.

FAQ

Quelles formations pour devenir agent immobilier indépendant ?

Pour pouvoir exercer, un agent immobilier indépendant doit posséder une carte T. Elle s’obtient grâce à des formations : diplôme bac +3 dans un cursus juridique, économique ou social ou grâce à un BTS en professions immobilières. Dans certains cas, seule une certaine expérience professionnelle en tant que salarié d’un titulaire de la carte T suffit..

Quel régime fiscal pour un agent immobilier indépendant ?

En tant qu’agent immobilier auto-entrepreneur, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu en bénéficiant d’un abattement de 34% de votre chiffre d’affaires. De plus, si votre chiffre d’affaires ne dépasse pas les 36 500€, vous êtes affranchi de la TVA. Cela veut également dire que vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur vos achats.

Peut-on devenir agent immobilier indépendant à domicile ?

Vous pouvez tout à fait devenir agent immobilier indépendant à domicile. Cela vous épargnera certains coûts, notamment liés à un local. Mais vous devrez respecter les mêmes obligations qu’un agent immobilier indépendant classique : obtention d’une carte T, garantie financière, exactitude des informations données, etc.

Guillaume Robez

Responsable éditorial

Guillaume est le co-fondateur d'independant.io. Sa spécialité ? Décrypter les offres, lire les conditions générales et les grilles tarifaires pour vous dénicher les meilleurs produits et services.