Holding SCI : quels avantages et quel montage ?

Vous possédez un patrimoine immobilier que vous souhaitez développer ou transmettre ? Vous vous questionnez sur les moyens de gérer celui-ci de façon optimisée ? Le montage d’une holding SCI peut vous concerner.

Qu’est-ce qu’une “holding SCI” ?

Par définition, une holding est une société détenant des titres participations dans d’autres sociétés. La SCI est une société civile immobilière dont l’objet social est de détenir, acquérir et gérer un patrimoine immobilier. On va parler de “holding SCI” lorsqu’une société (la mère) détient des parts sociales au sein de sociétés civiles immobilières (sociétés-filles). Comme pour une holding classique, la holding SCI permet de faire écran entre les associés physiques et la SCI et de bénéficier d’avantages.

Le montage d’une holding SCI est souvent utilisé en matière d’investissement immobilier. Il permet (grâce aux avantages fiscaux) de limiter l’imposition engendrée par l’acquisition de nouveaux biens. Ceux-ci seront imposés au niveau de la holding et non de la déclaration de revenus personnelle des associés. C’est un outil permettant d’étendre son patrimoine.

La holding SCI sert aussi à protéger et transmettre le patrimoine immobilier. Ce montage permet de dissocier le capital du pouvoir et d’aménager les droits de votes des héritiers et donc d’aménager les conditions de transmission. La pérennité de l’entreprise peut être assurée, notamment en cas de décès du fondateur.

Pourquoi créer une holding SCI et quels sont ses avantages ?

La création d’une holding peut procurer de nombreux avantages au plan fiscal, juridique et opérationnel.

Les avantages au plan fiscal

Créer une holding SCI peut vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux. Les plus importants à connaître sont le régime mère-fille et l’intégration fiscale. Ces dispositifs sont des options, il n’y a donc pas d’obligation d’opter pour le même mécanisme pour l’ensemble des sociétés. Ils peuvent aussi être cumulés.

Le régime mère-fille

Le régime mère-fille permet d’éviter la double imposition des bénéfices réalisés (au niveau de la SCI, puis de la holding). Principalement constitués des revenus locatifs ou produits de la vente, ils vont pouvoir être exonérés fiscalement (avec seulement une retenue de 5% pour frais et charges. Pour cela, les deux (holding et filiales) doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés et la holding doit détenir au moins 5% du capital social des SCI. Il est possible de n’opter pour le régime mère-fille que pour l’une des filiales, mais l’ensemble des sociétés doit être soumis à l’IS.

L’intégration fiscale

La création d’une holding SCI va permettre (sous conditions) de profiter du mécanisme de l’intégration fiscale. Grâce à celui-ci, l’imposition du groupe est centralisée. En pratique, au lieu que chaque SCI soit individuellement imposable, les bénéfices et déficits de chacune seront globalisés et pourront donc se compenser. C’est un avantage crucial qui permet de diminuer l’impôt à payer.

Attention toutefois au respect des conditions de bénéfice de ce dispositif. Il faut être soumis à l’IS, que la holding SCI détienne au moins 95 % du capital du social, et que les exercices comptables des sociétés concernées soient synchronisés.

Les mécanismes fiscaux d’optimisation de la transmission

La holding SCI est aussi un outil de facilitation de la transmission de patrimoine immobilier grâce à l’apport-cession et la donation avant cession.

• L’apport-cession (article 150-0 B ter du CGI) : le mécanisme d’apport-cession consiste à apporter à la holding les titres de la SCI (le plus souvent dans la perspective d’une vente). C’est la holding qui se chargera alors de la revente. La plus-value réalisée par l’apporteur est imposable mais, sous réserve de respect des conditions de l’article 150-0 B ter du CGI, elle bénéficiera d’un report d’imposition. En plus, le traitement fiscal applicable à la revente sera figé aux règles de l’année de l’apport, ce qui peut vous permettre d’éviter le risque d’une hausse d’imposition. Attention cependant, si la revente est effectuée dans les trois ans suivant l’apport, le report d’imposition est conditionné à des règles particulières de réinvestissement d’une partie du produit de la vente. Pour davantage d’informations concernant le cadre légal de l’apport-cession, voir ici.

• La donation avant cession : la donation avant cession est un excellent moyen de transmettre de votre patrimoine à vos héritiers en bénéficiant d’un avantage fiscal. Il permet en effet d’appliquer un abattement (100 000 euros par enfant) sur la valeur des titres transmis à titre gratuit. La donation, lorsqu’effectuée avant la cession, va effacer la plus-value sur les titres. Le donateur ne sera donc pas imposable sur celle-ci. Si par la suite les donataires apportent à la holding SCI les titres à un prix identique à celui de la donation, il n’y aura pas non plus de plus-value. Seuls resteront à payer les droits de donation qui auront été réduits grâce à ce mécanisme.

Avantages juridiques de la holding SCI

En faisant intervenir une société “écran” entre la ou les SCI et les détenteurs des parts sociales, la holding SCI offre la possibilité de contrôler son patrimoine en limitant son investissement personnel. Sans holding, les parts sont détenues personnellement par les associés. Pour garder le contrôle du patrimoine, il faut donc détenir la majorité des parts sociales des SCI, ce qui est un investissement conséquent. Pour conserver le contrôle en limitant son investissement, Il suffit de détenir la majorité des parts de la holding, elle-même détenant la majorité des titres de chaque filiale.

Il permet aussi de faire entrer des investisseurs au niveau des SCI et de la holding et donc d’accroître la capacité financière du groupe, tout en restant majoritaire (il faut pour cela accorder au maximum 49% des parts sociales). Le montage holding SCI vous permet donc de bénéficier d’un effet de levier financier en accroissant la capacité d’investissement.

Dernier point, la création d’une holding SCI (sous forme de société civile) offre la possibilité de donner des titres aux héritiers tout en conservant la gestion puisque cette forme juridique permet de définir les règles de nomination des gérants et d’organiser les droits de vote des héritiers. Il est alors possible d’accorder des droits de vote plus importants à un successeur déterminé par exemple. C’est un bon moyen de conserver le contrôle des filiales tout en préparant la transmission du patrimoine aux héritiers.

Avantages au plan opérationnel

La holding SCI permet de chapeauter et simplifier la gestion des filiales en la centralisant en son sein. Vous pouvez alors décider d’une politique commune pour les filiales afin qu’elles poursuivent les mêmes objectifs. La gestion administrative et comptable de votre patrimoine immobilier peut aussi être gérée par la holding SCI pour l’ensemble des filiales si vous optez pour une holding animatrice.

Les démarches sont alors simplifiées et moins coûteuses.

La holding vous permet également de conclure des conventions de trésorerie afin d’équilibrer financièrement vos filiales entre elles. C’est un outil de gestion opérationnel et financier performant.

Comment créer une holding SCI : le montage en détail

Votre choix est fait, vous souhaitez mettre en place un montage holding SCI afin de gérer votre patrimoine immobilier. Le montage est simple, il va s’agir de constituer une holding afin que celle-ci détienne et gère pour vous, les titres de participations que vous détenez ou souhaitez acquérir dans les SCI. Le montage consiste à créer cette société intermédiaire et lui apporter les titres.

La création par le haut ou par le bas

Le montage holding SCI requiert la constitution d’une holding dite immobilière. Celle-ci peut être créée par le haut, ou par le bas.

Création par le haut

On parle de création par le haut lorsque la holding est constituée à partir de titres de sociétés préexistants. En échange des titres apportés, des titres de la holding sont attribués à l’apporteur.

Création par le bas

C’est la situation la plus fréquente. Il s’agit ici de constituer d’abord la holding et d’ensuite créer les filiales dont les titres lui seront apportés.

Le choix du statut juridique et de l’objet social

Vous allez vous devoir choisir le statut juridique adapté pour votre holding. Généralement, les formes les plus adaptées aux holdings sont la SAS, la SC et la SARL. Pour une holding immobilière, le plus pertinent sera la société civile. Elle profite de modalités de création et d’un fonctionnement simple adapté à l’objet social du holding SCI.

Pour un montage holding SCI, l’objet social est de prendre des participations, gérer et détenir des parts sociales de sociétés civiles immobilières existantes ou à créer. Vous devrez déterminer si votre holding est passive ou animatrice. Dans le second cas, le caractère animateur devra être précisé dans l’objet social, par exemple via l’ajout de prestations de services au profit des SCI.

Pour plus d’informations sur la holding animatrice, voir cet article.

La création du holding SCI

Votre statut juridique et objet social défini, il convient désormais de créer votre société en respectant les étapes classiques :

• rédaction des statuts (intégration de l’objet et dénomination sociale ; identité des associés ; lieu du siège ; nomination des gérants ; modalités de vote et apports de parts, date de clôture des comptes) ;
• nomination du dirigeant ;
• constitution et dépôt du capital social : dépôt des apports en numéraire dans un établissement bancaire, auprès d’un notaire ou de la Caisse des dépôts et consignation. Pour les apports de parts, ceux-ci devront être valorisés et contrôlés par un commissaire aux comptes (attention au coût de cette démarche) ;
• publication d’une annonce légale de constitution (tarif variable selon la forme choisie, 221 € HT pour une société civile) ;
• immatriculation au CFE compétent (RCS si société civile).

Vous allez devoir choisir le mode d’imposition de la Holding. Pour bénéficier au maximum des avantages fiscaux du montage, il est impératif d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

Les risques et limites de la holding SCI

Le montage holding SCI n’a pas que des avantages. Il présente aussi quelques risques et limites.

Les risques

Ils sont avant tout fiscaux. Le risque majeur avec le holding SCI est de tomber sous le coup d’une qualification d’abus de droit par l’administration. Des cas d’abus de droit peuvent être constitués en cas de location fictive ou d’opérations visant à diminuer la base imposable. Le cas par exemple de travaux dans un immeuble financé par les revenus générés par une autre SCI, ce qui peut permettre d’éviter l’ISF. C’est évidemment illégal. Attention donc au respect du cadre légal de la fiscalité.

En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel.

Les limites

Le montage d’une holding SCI n’est pas destiné à tous. Il faut un patrimoine relativement conséquent. Si l’on ne possède qu’un seul immeuble, une simple SCI est suffisante. La holding SCI a un coût, notamment ceux de la certification des comptes consolidés par deux commissaires (obligatoire avec ce type de structure) ou les frais de commissaires aux apports si besoin.

Une autre limite est celle de la TVA. Elle ne pourra pas être appliquée sur l’ensemble des dépenses puisque la holding va recevoir un revenu de dividendes unique sans celle-ci.

L’autre inconvénient concerne la responsabilité des dirigeants. Dans le cadre d’une société civile, celle-ci peut être engagée sur le patrimoine personnel.

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